房地产融资“强监管”,五月26单ABS终止,成都土拍“踩三线”房企禁入

房地产市场 陆肖肖摄

6月10日,中国银保监会主席郭树清公开表示,“那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富,正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。”郭树清也再次提到要注意一些地方房地产的泡沫化金融化倾向。

成都市近期发布消息称,将限制同踩“三道红线”的企业拿地,与此同时,房企融资环境趋严,监管政策仍然保持高压态势。降杠杆、快促销、稳固现金流成为房企当下的必然选择。

5月底,上交所平台有26单ABS(资产支持证券)的项目状态显示为“终止”,5月房企整体融资规模收缩,而受到期内“ABS项目集中终止”事件影响,致5月境内融资规模收缩幅度超出预期。

房企融资难度攀升

今年以来,房企融资环境仍然严峻。2021年5月,同策研究院监测的40家典型上市房企共完成融资金额折合人民币共计440.91亿元,环比下降28.48%,同比2020年5月下滑27.40%,其中,股权融资占比略有回升。

“从目前政策环境来看,房企融资难度仍然偏大”,陈霄表示,对于不同阵营房企的影响程度不同,对于绿档企业来说,或可根据自身情况抓住机遇,进一步扩大业务规模;而对于负债较高、营业收入较低的小型房企及踩线房企来说,融资难度较大,债务瘦身是其首要任务。

5月底,上交所平台有26单ABS(资产支持证券)的项目状态显示为“终止”,此前,某应收账款资产支持专项计划也宣告“终止”。对此,贝壳研究院分析,境内债市受大量ABS项目集中终止事件影响,监管趋紧预期上扬,涉房类项目主要包含供应链与购房尾款等相关产品。尽管该事件后官方解释其为“项目超期处理”的常规操作,但仍为后期境内非标融资的审批和发行带来一定的影响。

贝壳研究院分析认为,5月进入房企传统债券融资“小月”,整体融资规模收缩,而受到期内“ABS项目集中终止”事件影响,致5月境内融资规模收缩幅度超出预期。结合5-6月到期债务规模的小幅回落,给房企在上半年末留出一定的调整周期,为下半年更为严峻的考验积蓄能量。

房地产融资依然处在“强监管”时代

对于房地产融资的政策监管,官方仍然保持高压态势。6月10日,在2021年陆家嘴论坛上,郭树清演讲时提到,防范风险是金融工作的永恒主题,当前需要重点关注几个方面的问题,“一些地方房地产泡沫化金融化倾向严重,相当数量的政府融资平台偿债压力很大,部分大中型企业债务违约比例上升,加剧了银行机构的信用风险。部分中小金融机构面临的形势更为严峻”。

在谈到防范金融衍生品投资风险时,郭树清表示,“普通个人投资者参与其中,无异于变相赌博,损失的结果早已注定。那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富,正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。”此前,郭树清就多次表态,房地产领域的核心问题还是泡沫比较大,金融化、泡沫化倾向比较强,是金融体系最大灰犀牛。

6月1日,银保监会召开新闻发布会,会上银保监会表示,要管好银行业资金闸门,强化房地产开发贷款、个人按揭贷款监管要求,加强房地产贷款集中度管理。近期,银保监会对5家银行罚款3.66亿元,很重要的原因就是违规开展房地产融资业务。

“资金过度流入房地产市场问题得到初步扭转。”银保监会表示,房地产信托规模持续下降,房地产信托余额较去年同期下降约13.6%,自2019年6月以来呈持续下降趋势。理财产品投向房地产非标资产的规模持续下降,相关理财产品余额同比下降36%,近一年来持续保持下降趋势。银行通过特定目的载体投向房地产领域资金规模持续下降,相关业务规模同比下降26%,为连续15个月下降。

未来房企的融资形势会好转吗?诸葛找房数据研究中心分析师陈霄告诉《华夏时报》记者,银保监会的表态,表明了官方对于房地产金融监管从严的态度,对违规房地产融资行为加强管控,预计接下来房企融资环境将会继续趋严,对房地产行业的资金监管仍将收紧。

在融资难的背景下,企业要如何应对呢?中指研究院企业事业部研究副总监刘水指出,房企应紧抓上半年融资窗口期,加快拓展融资渠道,积极探索新融资方式。另外,要加快促销,提高销售回款率,保障充裕的现金流。

成都:同踩“三道红线”房企将被限制拿地

6月7日,成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布了《关于房地产开发企业参与我市商品房建设用地竞买的主体资格审查办法(试行)》的通知,同踩“三道红线”的开发企业、发生严重失信情形的开发企业,要纳入竞买资格限制名单。

文件对同踩“三道红线”的开发企业做了解释,即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%,现金短债比小于1倍,这些开发企业将由市住建局推送,然后由市级相关部门纳入竞买资格限制名单。

事实上,这已不是成都第一次提及限制“三道红线”房企拍地了,在今年3月官方就发布了文件,提出加强土地竞买主体资格审查,超出房地产开发企业“三道红线”不得参与成都市土地竞拍。

贝壳研究院高级分析师潘浩在接受《华夏时报》记者采访时表示,据贝壳研究院统计,2020年同踩“三道红线”的上市房企占比约10%,未来其在成都土地市场取地将受到限制,政策进一步对房企操作规范性和合法性提出更高要求,与国家整体调控方向保持一致。

陈霄分析,成都新规的发布,对于同踩“三道红线”的房企来说意味着后期拿地将会受限,同时也会促使这部分房企将降负债、降杠杆作为首要任务。对于整个土地市场而言,意味着参与土拍的房企减少,一定程度上也有利于引导土拍降温,预计未来或将会有其他城市跟进相关政策。