富力物业上市，一桩事先张扬的割韭菜事件？

作者：汪瑞杰

编辑：乐燕红

在一众赚钱的物业公司里，富力物业是不太赚钱的那个。

要知道，物业行业是2020年公认的“中国好赛道”。 在“三道红线”、“频繁调控”疯狂虐杀地产股之际，物管股却凭借轻资产运营，股价持续增长，跑赢大盘。脱胎于地产公司的物业股，市盈率动辄三四十倍，远远高于母公司的市盈率，有的物业公司市值甚至超过了关联房企，于是有人说：

“干地产的不如干物业的”。

物业公司的高市值是有业绩支撑的，尤其是经历新冠疫情的考验，物业公司的作用和服务被放大。根据第三方数据，2020年上市物业公司毛利率为28%，远比地产公司来的高。但相比之下，从2018年到2020年一直亏损的富力物业，就显得非常特别了。

一位业内人士曾评价，物业公司的核心竞争力之一是“拼爹”，关联地产公司对物业公司的业绩非常重要。毕竟物业公司重要的在管面积来源之一，就是自家地产公司给的。但是对富力物业来说，它摊上了一个“吸血的爹”。

利润都去哪儿了？

4月26日晚间，富力物业递交招股书赴港IPO。招股书显示，富力物业主要分为住宅、商业物业管理服务两大业务条线。

根据招股书，富力物业近几年一直都处于亏损状态，累计亏损一度超过4亿元。其中2018-2020年累积亏损分别为3.67亿元、4.03亿元和1.80亿元。

亏损带来的一个结果是，富力物业的净资产是负的。2018年至2020年，富力物业的总资产为18.26亿元、12.79亿元、17.61亿元。而同期的净资产分别为-3.49亿元、-1.01亿元、-1.61亿元。

富力物业的招股书表示，约四分之一在管项目常年亏损。2018年-2020年，富力物业管理的住宅物业项目分别产生5970万元、3790万元及4030万元的亏损。商业物业管理产生的亏损额分别为2330万元、1380万元及920万元。

富力物业解释了一下原因：一是管理费相对较低；二是人工成本较高；三是关联方富力地产的空置物业未收取管理费。

富力地产还没有卖出的房子，富力物业是不收钱的。某top10上市物业公司管理层表示，这种情况是正常的，部分地产公司会给物业一些补助，只是一般来讲很少有地产公司项目会大量积压卖不出去，所以各个物业公司的业绩并不受影响。

但根据富力物业的公开解释，富力地产未卖出的房源，影响到了富力物业的利润营收。别家地产公司每年都能给物业公司大量输送在管面积，但富力集团未来能给富力物业输送多少在管面积还是个谜。

在一系列影响下，富力物业的毛利率在行业内属于较低的水平。截至2020年底，富力物业的住宅物业基础管理板块毛利率为13.9%，而行业内住宅毛利率普遍在20%以上；商业管理板块的毛利率为32.4%，相比之下，华润物业商业管理毛利率是41.8%，排队上市的中骏商管商业毛利率在58.8%，富力物业的商业毛利率相比之下有较大的差距。

在富力物业的招股书中也有这样的风险提示：

“倘若富力集团的经验或其开发新物业的能力出现任何不利发展，均可能对我们取得新住宅及商业物业管理服务合约的能力造成影响。”

一场事先张扬的割韭菜行动？

一般来说，上市地产公司分拆物业板块独立上市，地产公司做物业公司大股东的同时，会给各个中小股东配送物业公司股份。

碧桂园、融创等头部物业公司都有配股。但是富力物业却不一样，在上市之前，富力地产以3.3亿元的价格，把主要物业管理业务卖给了两个大老板张力、李思廉。

出售之后，富力物业上市的钱都由两个大老板拿走了，富力地产的中小股东们一点富力物业股份都分不到。也就是说，富力物业上市后，跟富力地产没关系。

银河联昌证券对此发布报告称，富力地产以极低价向大股东出售物管业务的行动“非常差兼令人失望”，“物业公司出售价格几乎较公允价值折让90%”。按照富力物业招股书披露的2019年21.7亿营收计算，3.3亿对应7倍市盈率，而上市物业公司的平均市盈率约为23倍。

另据匠朴研究所报告显示，富力物业跟大股东之间的复杂关系还体现在，在富力物业的应付款项中，有3.1亿是应付控股股东，即张力、李思廉两位大股东。而这3.1亿元是当年两位大股东借钱给壳公司收购富力物业用的。

根据天眼查公开信息，2021年4月14日，富力物业对外投资新增一家公司——广州富星投资咨询有限公司，同时，该投资公司股东发生变更，张力、李思廉退出，由富力物业100%控股。

“独立第三方”占比到底有多少？

拼“爹”不成的富力物业，不仅讲不出“新故事”，还有萦绕在其头顶的 “独立第三方”收入这一谜团待解。

通俗来讲，“独立第三方”就是物业公司营收来源中，不属于关联地产公司的部分。数据显示，2018—2020年，富力物业总营收分别为18.23亿元、21.70亿元及25.97亿元；而其中来自独立第三方的收入占比分别为85.8%、82.9%、76.6%。

第一个问题是，这个占比实在是太高了。富力业务独立第三方收入占比虽在持续下降，但仍维持在七成以上的水平，该占比也远超行业头部物业公司的水平。

数据显示，主流物管公司2020年来自第三方的管理面积、营收均有明显提升，第三方管理面积占比从2017年的24%持续提升至2020年的54%；第三方营收占比从2017年的14%提升到2020年的34%。

第二个问题是，因统计口径不一致，富力物业营收的“独立第三方”占比，和在管面积的“独立第三方”占比对不上。

招股书中披露的住宅物业在管情况

招股书中披露的商业物业在管情况

翻遍各个消息来源，富力物业直到2019年才有公开消息签约了独立第三方的住宅项目。

招股书显示，截至2020年末，富力物业共管理项目552个，分别位于26个省、自治区、直辖市的102个城市，总在管建筑面积为6936万平方米。其中，公司住宅物业在管建筑面积为5814.2万平方米，商业物业在管建筑面积为1121.8万平方米。

这其中有多少来自独立第三方？根据招股书中披露的信息，富力从2020年开始积极获取第三方项目，截至2020年底，一共获取了6个住宅项目，9个商业项目，仅占总签约面积的1.6%。

这1.6%的独立第三方在管面积，和占比76.6%的独立第三方收入来源是怎么匹配的？第三方收入到底包括哪方面？公司是从何时开始拓展“独立第三方”业务的？这一系列问题，富力物业并没有对外解释。截至发稿前，腾讯房产也未收到富力物业的回复。

招股书表示，富力物业上市融资后，主要会考虑年均收入增速不低于7%，在管建筑面积增速不低于6%，毛利率不低于10%，净利率不低于5%，以及经营性现金流为正的物业公司。

意愿是很好，问题是富力物业真的买得到这样的公司吗？在行业各个物业公司都在大力拓展第三方面积积极收并购的当下，富力物业如何摆脱母公司的“吸血”束缚，如何提升核心在管面积的毛利率才是更重要的问题。