被业主吐槽物业费贵，毛利率却连年下降，上市后的保利物业发生了什么？

作者：戴雪

编辑：乐燕红

“凭什么我们的物业费那么高？”近日，一位来自北京昌平保利紫荆香谷的业主，在腾讯房产公众号后台留言。

该业主表示，其居住的小区只是普通小区，目前物业费3.30元/平，而2020年保利物业(06049.HK)在管的保利地产住宅平均物业管理费为2.30元/平，他不明白为何自己所在的小区物业费会高出平均线一大截。

虽然被业主控诉物业费高，但是保利物业的盈利能力并没有想象中那么好。财报显示，保利物业营业收入连续三年正增长，2020年实现营业收入80.38亿元，同比增长34.70%；但公司净利润率仅为8.70%，同比微增0.3个百分点，主要还归功于其账上现金及结余的银行利息；而且，公司毛利率只有18.65%，三年已下降了18个百分点，且低于行业水平。

2019年底上市的保利物业，曾被业界称为正式开启了港股“大物业时代”。作为香港资本市场史上最大规模的物业公司IPO，保利物业上市一年半来，发生了什么？是何原因导致其净利润率及毛利率不及预期？保利物业的发展，还存在哪些隐忧？

一年内市值蒸发近190亿港元 物业服务屡被吐槽

一年前，保利物业还是资本市场的“宠儿”，股价一度达到92.01港币/股，市值超过500.82亿港元。然而截至6月16日收盘，保利物业市值仅有311.80亿港元，一年间市值蒸发将近190亿港元。

2019年12月19日，保利物业（06049.HK）正式在香港联合交易所主板挂牌交易，这次发行，是香港资本市场史上最大规模的物业公司IPO。

彼时，保利物业的IPO犹如开了挂，公开发售获超额认购高达约222倍，申购冻资1300余亿港元，还拥有GIC、高瓴、中国国有企业结构调整基金、中交国际等四位重量级的基石投资者。上市首个交易日，保利物业的股价较发售价上升29.20%。

经过2020年初疫情的“洗礼”，物业服务的重要性被验证。保利物业的市值在2020年5月达到上市以来的巅峰。

2020年起，物业公司扎堆上市，物业股也凭借轻资产运营，股价持续增长，跑赢大盘。然而，随着上市物企的增多，一些中小物管公司也开始加快上市进程，“后进生”也要“求上进”，赛道逐渐拥挤，再加之标的稀缺性下降，资本市场对物业企业也开始持更谨慎的态度。但是，依然还有很多物业公司的股价在曲线上升，而保利物业的股价，则是坐过山车般地曲线下降。

根据港交所权益资料，6月7日被摩根大通在场内以每股平均价58.82港元减持23.34万股保利物业股份，涉资约1372.73万港元。摩根大通减持随后几天，保利物业交易量明显不如以前活跃，6月11日甚至被股民“嘲笑”：还以为是涨停了，仔细一看，原来是没人交易。

对此，诸葛找房的分析师陈霄认为：保利物业毛利率下降且在行业内处于降低水平，公司的经营效率引起投资者的关注。其次，到2020年底有大约50%的在管面积到期，这是一大隐忧，届时也会给保利物业未来的业绩增长带来很多的不稳定性。另外，公司对母公司的依赖程度较强，未来业绩增长自身动力不足，一定程度上也加深了资本市场对其未来发展的担忧。

除了市值不如去年同期外，保利物业还屡次面临业主的投诉。在“保利物业吧”，一名业主投诉保利物业不作为，投诉到总公司两年多，问题依然没有得到有效解决。

另外一位来自武汉保利圆梦城的业主，吐槽其所住小区的电梯接近一个季度没有对电梯进行维保，安全隐患让业主忧虑。

这类事件并非偶发，近日，保利物业股吧里的用户甚至直接喊话集团公司管理层：“不要只关心市值，能不能把基础业务做好？基础业务做好才是企业真正的价值和核心竞争力。”该用户剑指保利物业成都公司的服务质量。

根据天眼查公开信息，保利物业旗下共有204家地方分支机构，另有28家对外投资公司，其中包括16家100%控股的物业子公司及4家控股60%以上的物业投资公司，而成都华昌物业发展有限责任公司便在其中之列（保利物业控股80%）。因此，是保利物业集团对投资公司管理不力，还是有其他原因导致服务质量差？对此，保利物业并未给予回答。

难以摆脱母公司依赖 净利润在同规模物企中垫底

除了市值缩水、频遭投诉外，保利物业还面临着其它难题。房地产企业分拆的物企一般都较难摆脱对母公司的依赖，保利物业也不例外。

依托母公司的背景和资金优势，以及当前物业服务行业发展的新机会，2020年，保利物业加快规模扩张步伐，全年实现营业收入80.37亿元，同比2019年增长34.7%，产生收益的在管面积稳居行业榜首。

根据公开数据，42家上市物企在管面积总共为42.80亿平方米，其中，保利物业在管面积中产生收益的面积达3.80亿平方米，居行业之首，这其中来自保利地产集团的在管面积超过1.52亿平米，占比达40.10%。

虽然来自母公司的在管面积占比只有40.10%，但是项目占比达53.70%，而收入占比更是高达73.60%。

其高层领导曾对外表示：过去一年，保利物业在加大提升第三方外拓能力。此举目的在于减少对母公司的依赖，也收到一定成效。从财报可以看，保利物业依赖母公司在管面积由2019年的44.90%降至2020年的40.10%，来自母公司旗下项目收入同比2019年也下降8个百分点。

然而，跟小小的成效相比，更大的问题是企业可持续发展力和净利润的增长。在前三甲物企中，保利物业的在管面积增速相对最低。而且，32.47%的同比增长在行业里也仅属于中等偏下的位置。

与此同时，其净利润率在5家头部企业里也是最低的。2020年，保利物业净利润率仅为8.70%，同比微增了0.3个百分点，这主要还归功于其账上现金及结余的银行利息。因此，“降本增效”是摆在保利物业管理层面前的一道难题。

而对于普通业主来说，他们不在乎保利物业营收增长比例，他们在意的是自己交出的物业费。

年报显示，2018-2020年，保利物业管理服务收入从29.10亿元增至49.48亿元，保利物业住宅部分平均物业管理费上升至2.23元/平方米/月，商铺写字楼物业费均价则为7.83元/平方米/月。

2.30元/平的住宅物业管理费，在行业里属于正常水平，但是保利物业来自第三方拓展的小区，平均只收1.78元/平。第三方外拓需要投入大量的成本，而收入又跟不上，因此保利物业只能依托母公司旗下的项目来增加利润。

为提升利润，物业公司一般会将空余可利用面积出租。但根据保利北京业主反馈，保利物业已把他们各栋楼的地下室全部出租，业主认为这部分收入应该属于公共收益，应该给业主减免一些物业费或者补贴其它福利，但是保利物业公司并没有这样做。

另根据聆讯后报告资料和2020年财报，保利物业2020年到期的物业面积达1.87亿平米，占2020年产生收益的在管面积比接近50%，这或将对2021年的收入和利润产生影响。

收入连续正增长 但毛利率3年降18个百分点

2020年，保利物业实现营业收入80.38亿元，同比增长34.70%，这已经是保利物业连续三年收入正增长，但是，仍然避免不了被多次问及为何毛利率会连续下降这一问题。

财报显示，2020年保利物业毛利率约为18.70%，同比下降约1.6个百分点，，三年间已下降了18个百分点。对此，保利物业财务总监杨杨对外给出的解释是：物业管理服务中第三方外拓越来越激烈、存在毛利率缓慢下滑的趋势。

根据2020年财报，保利物业管理服务收入中来自第三方项目的比例同比提升8.3个百分点至26.40%。在公共服务方面，截至2020年底，已进驻26个省份，在管面积约2.01亿平方米，在管项目393个，同比新增127个。按照管理层的解释，为了做大规模，耗费了大量的成本，因此间接损失了毛利率。

然而，物业服务市场的赛道已经越来越拥挤，据统计，截至2021年5月20日，就有19家物业服务企业在港交所申报，包括中南服务、富力物业、新力服务、越秀服务等一批规模较小的物管企业。因此对于保利物业来讲，如果要大量增加引进第三方项目，在如此激烈的竞争环境下，其外拓成本或将越来越大，势必会继续影响公司的毛利率。

按照保利物业管理层的对外说法，毛利率下降还有其它原因：非业主增值服务以保利集团系统内项目为主，社区增值服务中社区媒体等入户式服务因疫情影响曾中断，收入及毛利率下降；美居等新兴业务则快速放量，但这部分的毛利率不高，拉低了总体收入的毛利率。

2019-2020年，保利物业非业主增值服务收入从9.69亿元增至13.42亿元，同比增长38.5%。非业主增值服务这块，即保利地产公司卖楼的物业服务，比如现场吧台、保安人员、物料服务费等，该部分2020年收入为9.53亿元，占非业主增值服务收入的71.10%，占全年收入11.86%，确实属于收入大头之一。

不过，管理层所说的“社区媒体等入户式服务因疫情影响曾中断，收入及毛利率下降”等原因值得推敲。社区媒体如电梯广告、在线广告等，根据2020年财报，保利物业社区媒体收入仅为8990万，占社区增值服务总收入5.10%，占全年收入仅1%，能对毛利率产生多大影响？

4月27日，保利物业发布公告称，董事会建议于经营范围中增加创新产业服务、车辆服务、信息服务及市场拓展服务等相关类目。可以看到，保利物业在维系自身优势的同时，正在努力通过一些创新服务来提升市场竞争力，以不断提高市占率、并减少对母公司的依赖，但这些也都需要巨大的成本投入。

随着2021年创新业务的铺排，保利物业毛利率是否会继续下降，新增合约管理面积是否能带来预期利润，第三方外拓能否降本增效，这些都未尝可知，腾讯房产将持续关注。