作者：公子不悔
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西安出大招
出来混，迟早要还的。
从目前的楼市情形来看，炒房第一城深圳、炒房第二城杭州、炒房第三城合肥，均已消停。
而2016年大调控以来，成功穿越调控周期，房价上涨从未停止的西安，终于也迎来了新一轮大招：二手房官方指导价。
此招一出，意味着躁动的西安也将降温。
7月8日，西安市住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，二手房指导价新政正式出台。
通知明确提出：
1.西安市房产交易管理中心以住宅小区为单位，充分参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，经调查分析，形成二手住房成交参考价格，在西安市住房和城乡建设局官方网站、微信公众号等网络平台发布。
2.房地产经纪机构、房地产销售服务人员不得以“学区房”“学位房”等名义炒作房价，不得诱导小区业主参与哄抬房价。
3.引导二手住房理性交易，稳定市场预期。房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台要对已挂牌房源开展自查，下架价格虚高的二手住房房源。
4.各区住建局、各开发区住建管理部门要对辖区房源挂牌情况开展全面检查，对于不按规定执行的，抄报网信、市场监管等部门实施联合惩戒。
涉及二手房交易各环节的有关机构要将二手住房成交参考价格作为参考依据，
所谓官方指导价，是根据二手住房买卖签约价格、评估价格和房屋周边新房挂牌价格，综合分析得出的数据。
一般来说，这个数据要肯定要比之前中介门店挂住的价格低。以已经发布二手房官方指导价的深圳、成都来说，其公布的小区官方指导价，基本都是原先挂牌价的七八折。
千万不要小看二手房官方指导价的威力，这个大招，目前已经把深圳和成都干趴下了。
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二手房迎来大利空
西安是截至目前，全国第四个建立二手住房成交参考价格发布机制的城市，指导价后续会在西安住建局官网发布。
2021年2月8日，深圳率全国之先发布了二手房官方指导价。
3月下旬，成都发布新一轮调控政策《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其中明确提出：
要借鉴深圳等城市的做法，拟建立二手住房成交参考价格发布机制。最终在5月28日，成都正式建立二手住房成交参考价格发布机制，并发布了部分小区的二手房官方指导价。
近期成都又发布了第二批住宅小区二手房官方指导价。
6月29日，三亚市房地产中介协会发布《关于建立商业小区二手住宅成交参考价格发布机制的通知》，成为深圳、成都之后第三个建立二手住房成交参考价格发布机制的城市。
紧接着就是西安。西安其实在3月底发布新一轮调控政策的时候，就明确提出，将会建立二手房交易参考价格发布机制。
关键问题来了，二手房官方指导价发布后，会对西安楼市造成怎样的影响？
答案很明确，二手房量价齐跌。深圳、成都就是前车之鉴。
深圳自2月初发布二手房官方指导价后，二手房成交量目前已经跌至谷底。
6月份深圳二手房成交量仅为2575套，跌破了3000套，同比去年下跌了75.7%，已经连续三个月在荣枯线以下。
2575套这个成交量，还不到去年7月份成交量的零头。
整个2021上半年，深圳二手房成交量28442套，同比大跌35.4%。
房价方面，根据国家统计局公布的数据，深圳5月份二手房环比下跌了0.1%。另外根据诸葛找房数据研究中心公布的数据，深圳6月份二手房环比下跌1.73%。
成都正在凉的路上。
在3月底发布新一轮调控大招外加5月28日发布二手房官方指导价后，成都的二手房成交量已经见顶下跌。
6月份，成都的二手房成交量只有2888套，再次跌破3000套。
价格方面，根据贝壳找房披露的消息，已经有很多房东在降价出售。
目前，成都的新房成交依然非常火热，但随着二手房的持续冷却，成都的新房市场也会和深圳一样，下半年会逐渐降温。
如今西安发布二手房官方指导价，其二手房成交量，也难逃大跌。
事实上，在3月底发布新一轮调控政策后，西安的二手房成交量已经下跌，只不过价格依旧坚挺。
▲西安二手房成交量走势
二手房官方指导价一旦发布，所有中介都必须按照官方指导价挂牌，业主必须按照官方指导价成交。
这意味着，中介再也不能任性发布挂牌价，业主也没法任性地涨价。最关键的是，官方二手房指导价，都要比此前的挂牌价低。
业主不甘心以指导价卖出，很多业主估计会下架房源，而购房者期待房价下降，所以短期内，西安的二手房成交量必然会大跌。
此外，即使业主不愿意，银行审批贷款也会根据指导价批贷。如果业主不降价，那意味着购房者首付比例大幅提高，同样也会降低成交量。时间久了，楼市依然会降温。
随着成交量大跌以及买卖双方的僵持，西安房价转向在所难免。
即便坚挺如深圳，也扛不住这个大招，何况西安。
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购房建议
根据时代财经不久前披露的消息，西安成功穿越调控周期，房价已经连续上涨了61个月。
不仅如此，进入2021年，西安在2月份拍出的地王带动下，上半年上演了3场万人摇号抢房盛况。
即便遭遇3月底的新一轮调控，西安的房价依旧没有改变走势。5月份，西安的楼市去化周期已经降至7.7，上涨压力非常大。
贝壳找房数据显示，6月份西安二手房环比上涨了18.6%，同比上涨了30%，目前均价已经达到了16172元/平方米。
若不加以干涉，西安还会继续连涨下去。
如此倔强的涨势，只有二手房官方指导价这个大招，才能扭转乾坤。
在二手房官方指导价发布后，加上下半年银行持续对楼市加息，并收紧贷款，延长贷款周期的背景下，西安创造的连涨纪录会被打破。
西安的二手房即将开启量价齐跌模式。
西安的中介需要做好心理准备，深圳已经上演了中介倒闭潮。
至于购房建议，很明显，西安的购房者，短期内不要买入二手房，实在等不及的刚需尽可能买新房。毕竟新房受政策影响小，且限价，非常抢手。
5月份西安有22盘总3729套房源入市，登记人数却高达49052。相当于13个人抢一套房。
当然，在二手房官方指导价发布的背景下，买新房眼睛也得擦亮。
优质地段的优质新盘，如果与周边二手房价格倒挂严重，仍是抢手货，可以选择理性买入。
如果新盘位置不佳，且于周边二手房价差不明显，最好不要入手，这些盘可能会受二手房的影响，一买就跌。