多宗土地低价成交 西安集中供地首秀大多数房企持观望态度

本报记者 黄永旭 西安报道

继全国22个重点城市集中供地之后,西安首次集中供地也揭开了谜底。不过,相对22个重点城市,西安集中供地首秀略显仓促。

在6月底,西安集中供地首拍的5宗住宅地中,有2宗流拍,1宗中止。摘得的地块中,金茂以综合成本2897万元/亩、溢价20%竞得高新区71亩住宅地,绿城以综合成本2440万元/亩、溢价30%摘得航天基地109亩住宅地。

不过,《中国经营报》记者调查发现, 相对于土地市场的平静,西安楼市仍然是热度不减。2021年6月,全国100个城市新建住宅平均价格为16063元/平方米,环比上涨0.36%,同比上涨3.89%。其中,西安新建住宅价格环比上涨0.59%,并列排名百城房价第16名,样本住宅均价为11218元/平方米。

“集中供地的目标就是要实现稳地价、稳房价、稳预期,西安首次集中供地的稳定乃预料之中。”西安市住房和城乡建设局一位受访官员判断,随着西安市集中供地政策的实施,西安房价会逐渐趋于稳定。

首秀平稳落地

在西安,曾经因为一块115亩的土地,经过139轮竞价之后出现“熔断”,最终通过摇号摘得。因此,西安集中供地未曾开拍就被预测竞争会异常激烈。

然而,最终的结果却出乎意料,多宗土地以综合成本价成交。6月29日,西安集中拍卖5宗地块,分别位于大明宫、高新区和航天基地板块,其中4宗为居住用地,1宗为商住混合用地,总面积419.1亩。出人意料的是,位于大明宫板块的2宗地块流拍,高新区1宗地块中止拍卖。其余2宗地块则分别由金茂集团和绿城集团摘得。

其中,金茂集团竞得位于鱼斗路以南、经九路以西,高新十二小南侧的GX3-33-9地块,宗地面积47876.4平方米,约合72亩,土地性质为居住用地,成交价18亿元。

该块地土地单价2507万元/亩,楼面价13429元/平方米,溢价率20%,规划容积率不大于2.8,且商品住宅毛坯销售均价不高于23741元/平方米。

另外,金茂集团须自持15%租赁住房,建筑面积19674.6平方米(含10%基础自持租赁住房建筑面积13116.4平方米,自持年限为10年),并按照西安市住建局《关于进一步规范商品住房项目配建公共租赁住房有关事项的通知》要求承担公共租赁住房配建义务。

次日,即6月30日,西安又集中出让了15块宗地。其中,竞得单位主要为陕建、当代置业、兴正源、远洋集团。

记者注意到,此次西安的集中供地,虽然前后一共释放了20块宗地,但是其中包括了9块安置房用地、1块共有产权房用地、1块商服用地、2块用地须配建公租房。纯粹居住用地地块并不多,各地块的出让面积有的也不算非常大,比如陕建此次拍得地块CB2-8-315-3,纯居住用地,出让面积仅35.218亩。

“西安首次供地之所以平稳,主要基于两个方面,第一是预设了未来的销售价格,第二是给出的地块均有一些限制,这使得很多房企只能观望,不敢下手。”一家房企高管向记者表示,此次安置房的地块基本都是被本土企业摘得。比如,“西安市高新区城更大仁房地产开发有限公司”“西安市高新区城更双兴房地产开发有限公司”“西安市高新区城更四安房地产开发有限公司”,这三家公司的股东均为西安龙亿房地产开发有限公司,而龙亿地产属于高科集团旗下子公司。

因此,该人士判断,此次集中供地并不能真实地表达房企对西安土地市场的意愿。后期,西安集中供地可能会出现不一样的景象。

能否抑制房价上涨?

根据国家统计局数据显示,西安楼市的热度仍在继续,6月西安新建商品房住宅销售环比上涨1.0%(5月为0.5%),涨幅比上月微扩0.5个百分点。同比上涨8.2%(5月为8.0%),涨幅比上月微扩0.2个百分点,这已经是西安新房持续第63个月上涨。

那么,随着西安集中供地政策的落地,西安的房价能否得到抑制?

记者注意到,近年来随着西安市房价不断的上涨,相关的楼市调控政策频频出台。2021年3月31日,西安市人民政府办公厅发布《关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称“3·30政策”)中明确,坚决贯彻落实党中央、国务院“房子是用来住的、不是用来炒的”决策部署,进一步稳地价、稳房价、稳预期,切实促进西安市房地产市场持续平稳健康发展。

可以看到,“3·30政策”中,在坚持“房住不炒”的基调下,“稳地价”占据首要位置,成为首要任务和目标。另外,值得注意的是,“3·30政策”第一条便提出,建立完善房地联动机制,住房用地实行“限房价、定品质、竞地价”的出让方式,并明确每年按季度集中发布住宅用地出让公告,集中组织国有建设用地公开出让。存在重大失信行为、超出“三道红线”管理要求的竞买人,不得参与土地竞拍。

同时,从此次西安集中供地的地块来看,很多地块都有明显的调控措施,例如配建比例等,因此,真正意义上的“纯住宅地”并不多。所以,大多数房企还是持观望态度。

至于西安的房价会不会因为集中供地的政策落地而稳定,多位房企人士表示,价格的决定因素主要是供需关系,如果能够加大土地供应量,那么西安房价将有望稳定,甚至下降。

(编辑:王金龙 校对:颜京宁)