“三胎政策”大礼包出炉,楼市房价上涨逻辑已变

本文为《格隆汇》与腾讯房产联合出品,未经授权 ,不得转载

“三胎”时代正式开启,我们还能生吗?

日前(7月20日),继今年5月政治局会议首次提出“放开三胎”后,中央国务院正式发布《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》(以下简称“决定”)。

其中,值得关注的是,涉及民生教育和住房的问题都得到了支持。

《决定》指出,

1、将入户、入学、入职等与个人生育情况全面脱钩

2、推进教育公平与优质教育资源供给

3、推进义务教育优质均衡发展和城乡一体化,有效解决“择校热”难题;

4、地方政府配租公租房对符合保障条件且有未成年子女家庭在户型选择等方面给予适当照顾

5、地方政府可以制定有未成年子女家庭差异化租赁和购买房屋的优惠政策。

这意味着,我国徐徐直行了40年的基本国策列车,开始有了第二个拐弯。

有人认为三胎政策到来,未来会导致学区房房价上涨,核心区的房价上涨,一二线刚需需求发生变化,从而利好楼市。

但结合当前的《决定》来看,至少说不上真正的利好。

那么三胎政策落地,对楼市来说意味着什么?又有哪些重大影响?

一、三胎配套落地,或利空学区房

三胎政策出台,是我国重大的举措。

对楼市是否利好,需要结合长短期以及当下频繁出台的政策规定来看。

短期来看,放开生育,确实能有效刺激到出生人口回升。2016年,我们的出生人口从2015年的1659万回升到1791万。

楼市上涨的底层逻辑是人口,近期出生的人口越多,就代表着未来几年的住房需求就越大,特别是学区房。

那么短期来看内确实有利于学区房。

但生育欲望被刺激后的实际情况是,我们的人口回落速度,比想象的更快。

因为我们的出生人口,从2015年回升到2016年的高峰后,便再次开始出现下滑。

直到去年我们的出生人口只有1200万,相比2016年的出生人口小高峰,足足少了591万。

再加上,《决定》明确指出“推进教育公平与优质教育资源供给。推进义务教育优质均衡发展和城乡一体化,有效解决“择校热”难题。”

而特别指出“有效解决“择校热”难题。”,就意味着教育公平问题会加快落实,从而落实到最后的结果就是去学区房化。

因为国家的意图就非常明显,目的就是为了推进教育平权,减轻年轻人的教育成本,防止房价继续上涨,压迫年轻人的剩余欲望,从而打破“房价就是最好的避孕药”的魔咒。

过去“择校热”的最大一个根本原因就是教育资源发展不均衡,屡屡改革落地,但根本问题并没有太大的改善。而落实“教育平权”,则会改变“学区房”上涨的本质。

从近期教育领域频繁出台的新规来看,各地早就已经动手推出“教育礼包”。

各地频频改革学区政策;重拳整治学区房乱象;陆陆续续严查课外培训机构;严打义务教育课后服务乱像;北京、东莞、深圳等多地启动小学生暑期托管服务试点;上海今年1月推出教师轮岗流动制度等等。

再者,教育和住房脱钩也可能会成为趋势。

近日经济日报发文,《教育和住房何时能脱钩》一文明确指出“教育均衡是不断淡化学区房概念的根本途径”。

往往有分量的官媒发话,通常都一定程度上暗示了的未来政策风向。

各个城市,尤其的是一线二线城市,房价的核心支撑逻辑就是学区房,一旦学区房概念弱化,那么就意味着整个房价系统要重新洗牌。

所以长期来看,如果《决定》都落实到位,那么未来不一定真正利好学区房,反而未来学区房炒作的风险进一步加大。

二、刚需租房、买房精准倾斜时代全面开启

除了在教育成本方面推出配套政策,大家最关心的住房保障政策也有相应的支持。

《决定》提出,要加强税收、住房等支持政策;地方政府在配租公租房时,对符合当地住房保障条件且有未成年子女的家庭,可根据未成年子女数量在户型选择等方面给予适当照顾;地方政府可以研究制定根据养育未成年子女负担情况实施差异化租赁和购买房屋的优惠政策。

这里需要特别化关键字眼“给予适当照顾”、“差异化租赁和购买房屋的优惠政策”。

这又代表了什么意思?

按照楼市通俗说法来说,国家的意思是未来各地租房和买房政策需要向刚需倾斜,但每个地方政府自己看着办。

这意味着,刚需租房、买房倾斜时代全面开启。

之前是各个城市,根据自己的情况,制定不同的倾斜刚需的政策。

比如购房方面,深圳、东莞、上海、西安以及杭州,对刚需群体购房都有明确的倾斜规则。

东莞在加紧定制摇号选房方案,杭州去年9月摇号升级,加大无房家庭房源倾斜比例(房源倾斜比不低于50%),西安2018年就已经开启“不低于50%的房源保障“刚需””规则。

深圳买房推行积分制,优先无房户,对“10年内(含)10年在深圳无住房转让记录,现名下无住房”作出40分的加分倾斜。

上海今年积分摇号新政,无房家庭优先有房家庭;已婚家庭优先单身家庭;刚需无房优先改善二套。

(深圳打新积分规则1.0)

所以对刚需这种买房的保护机制,随着时间的推移,会大面积铺开,至少一些热门城市会这么做。

而公租房租赁方面,相关的配套政策在一定程度上也能缓和房价上涨的压力。

现在各个城市都有相应的保障性租赁住房办法或者政策,政策上只有极个别更侧重于刚需家庭。

比如杭州,公租房的保障对象包括杭州市区(不含萧山区、余杭区、富阳区、临安区,下同)范围内符合条件的城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业大学毕业生及创业人员。这几类群体,并无特别侧重养育未成年子女的家庭;

上海公租房,申请的对象包括单身和家庭,而家庭申请对象,只是对人均面积有放宽面积倾斜,申请也没有特别优先有未成年子女的家庭。

所以既然《决定》明确提出要求,那么未来关于共公租房相关的政策也会滚滚落地。

近日,北京、杭州也都下发了共有产权住房最新政策。

北京共有产权住房将可对外出租,而杭州则拟出台共有产权保障住房管理办法。

所以租房方面,未来指导的政策会更精准,家庭会成为受益最大群体,单身则相应会感受到“被催生”的压力。而租房市场健康稳定发展了, 房价上涨的动力也就被对冲掉了。