从高歌猛进到平稳发展,2021洛阳房地产市场半年报出炉!

2021年上半年政策频出,从土地端、金融端等出台多条调控政策,掐中要点、多维度地不断强化“房住不炒”总基调 。

洛阳市在“以稳为主”的政策主基调下,城市宏观经济、规划发展持续向好,城市房地产价值不断提升,客户购房门槛提高,在经历了近四年的房地产快速发展期后,2021年洛阳市房地产市场进入新的平稳发展期。

宏观 背景

宏观政策

以稳为主

无论是十四五规划、政治局会议还是政府报告中,坚持“房住不炒”的定位和稳地价、稳房价、稳预期的总基调不变。

洛阳都市圈建设

洛阳市上半年以全面推进洛阳都市圈建设为工作重心,通过下放部分省级权限、撤县划区、加快城市现代化建设等行动,提升城市带动作用,促进周边区域融合发展。

数据来源:CRIC投资决策系统

宏观经济

经济排名第二

无论是GDP总量还是人均可支配收入,洛阳均位于河南省各城市第二位,经济发展仅次于省会郑州,良好的产业基础支撑城市经济快速可持续发展。

数据来源:CRIC投资决策系统

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人口稳定增长、城镇化率攀升

近十年洛阳的人口吸引力与日俱增,主城区常住人口占比接近一半,主城聚集效应明显,伴随城镇化进程的加快,城镇化率增长至约65%,促进房地产的快速发展。

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5月21日,洛阳市统计局公布第七次人口普查主要数据

全市常住人口约为705.67万人,与六普相比增加约50.7万人,增长约7.74%,其中洛阳市区占全市人口比重约49.78%。

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城镇人口约为458.5万人,城镇化率约为64.98%,与六普相比城镇人口比重上升约20.88个百分点。

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宏观规划

偃师撤市设区、孟津县吉利区合并设区

洛阳市区面积远超郑州市区,城市扩容提质,主城区均位于洛阳市东北方向,借助国家黄河战略,发展以郑州为主中心,洛阳为副中心的“双核心”中原城市群。

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调整后洛阳市下辖7个县、7个区,洛阳市区面积约2229平方千米,远超郑州市区。

7个区都位于洛阳的东北方向,且孟津区跨越黄河,黄河成为了洛阳市区的内河,借助国家黄河战略,进一步向东北方向发展,提升洛阳为副中心在中原城市群的地位。

未来将发展为以郑州为主中心,洛阳为副中心的中原城市群,由单核发展双核的中原城市群。

中西部非省会双地铁城市

3月28日,洛阳地铁1号线正式开通初期运营。7月16日,洛阳地铁2号线消息,预计今年年底前将开通初期运营,建成后将与地铁1号线实现立体换乘,进一步促进城市发展建设

洛阳地铁1号线规划

数据来源:CRIC投资决策系统

洛阳地铁1号线共设置19座车站,全长25.342千米,覆盖洛北地区东西向主要客流,工程总投资180.28亿元,平均站间距为1.38公里。

地铁1号线开通,对洛阳提升城市能级,增强都市圈公众向心力、自豪感,吸引更多人才来洛,加快都市圈、现代化强市建设都将发挥重要引领带动作用。

洛阳地铁2号线规划

数据来源:CRIC投资决策系统

洛阳地铁2号线一期工程贯穿洛阳南北发展轴,全长18.2公里,设15座地下车站,覆盖城市北部、东南部主要客流走廊,衔接洛阳火车站、洛阳龙门站两大综合交通枢纽,串联体育中心、洛阳博物馆、隋唐城遗址公园等多处客流集散点。

根据2号线消息,预计今年年底前开通试运营。

市场 表现

进入快速发展后的市场平稳期

洛阳市商品住宅供求关系在2017年后逐步逆转,2020年达阶段性高点,市场快速发展周期性结束,2021年上半年市场供求比维持高位,供求关系进入平稳波动期。

数据来源:CRIC投资决策系统

数据范围:伊滨区、西工区、洛龙区、老城区、高新技术开发区、瀍河区、涧西区

供求量较去年同期下降明显,上半年市场热度有所下降,成交价格从快速上涨进入平稳期,2021年上半年较去年变化不大。

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区域差异凸显

伊滨区作为城市发展新区,近两年处于快速发展阶段,供求量均远超其他区域,但区域发展尚未成熟,区域价值低于洛龙区、高新区,区域间价值差异较大。

数据来源:CRIC投资决策系统

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刚需/刚改产品成为购房主力

上半年洛阳市住宅成交面积以约100-120㎡的三房为主,市场整体需求由约120-140㎡缩减为约100-120㎡,面积需求缩减明显,刚需刚改市场需求旺盛。

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客户转化率下降

2021年上半年集中开盘推售量、去化率均有明显下降,客户购房意愿的下降、蓄客周期的拉长均导致了开盘转化率的下降。

数据来源:市场调研

数据范围:伊滨区、西工区、洛龙区、老城区、高新技术开发区、瀍河区、涧西区

上半年推盘量约为去年同期65%;去化量约为去年同期52%;去化率下降约15%。

数据来源:市场调研

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客户观望情绪加重

区域间开盘推售量差异较大,除伊滨区、涧西区外均推售量较小,开盘推售300套以上项目下降过半,客户观望情绪加重,蓄客困难。

数据来源:市场调研

数据范围:伊滨区、西工区、洛龙区、老城区、高新技术开发区、瀍河区、涧西区

数据来源:市场调研

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原因 探寻

供地增加,土地稀缺性下降

2021年供地计划、上半年实际完成供地远超前两年,主城区土地供应增加明显,土地稀缺性下降,激烈的竞争环境得到缓解。

数据来源:市场调研

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上半年完成供地计划约29%,预计下半年供地量将有明显增加 。

数据来源:市场调研

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地价下降,溢价缩水,价值回归

地价、楼面价双降:上半年洛阳市商住用地地价约为703万元/亩,环比下降约15%;楼面价约3562元/㎡,上半年整体有所下降。

今年半年度地价较去年地价下降约9%。

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数据范围:伊滨区、西工区、洛龙区、老城区、高新技术开发区、瀍河区、涧西区

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上半年洛阳市土地整体溢价率下降至约5%,整体溢价率不断下降,且流拍率上涨,房企拿地趋于理性,土地价值回归。

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房企拿地分化,优质地块竞争激烈

房企拿地分化明显:上半年洛阳市各区域地价差为约201万元/亩,伊滨区和高新技术开发区溢价明显,拉高区域整体溢价,泽信、星联芒果集团首次进驻洛阳。

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外来房企首次进驻2家;溢价地块合计9宗。

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市场存量上涨,库存压力显现

上半年洛阳市商品住宅库存达约335万㎡,去化周期上涨至近约20个月(按六个月去化周期计算),去库存压力凸显。

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整体价格上涨,客户购房门槛增高

上半年洛阳市商品住宅成交总价向约80-100万集中,客户购房单价主力近两年范围扩大至约11000元/㎡,客户购房门槛提高。

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市场 预判

下半年土地供应量仍将走高,土地市场热度维稳;优质地块竞争激烈,品牌房企进驻热情增加,本土中小房企深耕困难;维持平稳走势,以稳为主的大环境下未来成交量价波动较小;伊滨区进入发展热期,孟津、偃师潜力被挖掘 。

土地预判

2021年上半年土地供求量均明显高于去年同期,预计下半年土地供应量仍将走高,土地市场热度有所下降。

数据来源:CRIC投资决策系统

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上半年供地计划完成率约29%

洛阳市2021年供地计划共计约533万方,上半年共计供地约157万方,同比去年上涨明显,土地市场热度有所下降。

下半年预计剩余供地量占供地计划约71%

下半年洛阳市预计供地约376万方,预计供地计划仅完成约60%,下半年仍需供地约163万方,远超前两年土地供应量,土地稀缺性下降。

企业预判

以省会城市为代表的22城“集中供地”政策的出台,企业拿地困难增加,洛阳作为副中心城市,土地政策相对宽松,品牌房企进驻热情增加,本土中小房企深耕困难。

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数据范围:伊滨区、西工区、洛龙区、老城区、高新技术开发区、瀍河区、涧西区

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市场预判

近一年洛阳市整体呈供大于求态势,供求关系影响下成交价格稳定,受近一年土地成交上涨影响,预计下半年住宅供应将持续增多,住宅市场上涨趋势放缓,逐步走向平稳。

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区域预判

伴随城市继续向东发展,伊滨区作为洛阳未来CBD,必将加快发展进程,成为城市新中心;撤县划区后的孟津、偃师成交量高于主城平均值且为价格洼地,未来必将带来洛阳市场的重新洗牌。

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以稳为主的政策主基调下,洛阳房地产市场进入平稳发展阶段,主城土地稀缺性虽得到缓解,但优质土地竞争依旧激烈;撤县划区后人口、市场容量增长,洛阳市场扩围,孟津、偃师将成为新的投资热区;品牌房企关注度不减,本土中小房企生存艰辛,企业面临重新洗牌。

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