房屋中介费被“限高”?这是个好消息吗

文|《财经天下》周刊 李逗

编辑|董雨晴

近段时间以来,一张写有"最新指示:房屋交易中介费不得超过当地社平工资3倍"的截图,引起人们的广泛讨论。

如若属实,则意味着,房屋中介费将从以往的房屋总价的2%-3%下降至万元左右,尤其是在房价动辄数百万元的一线城市,可以为交易方省下数十万元的中介费。

AI财经社联系了链家、我爱我家等多家中介的经纪人,对方均透露暂没有收到相关通知。但在楼市调控高压下,任何风吹草动都在影响着人们的情绪。

行业风声鹤唳中,有关中介费到底高不高的话题,掀起了舆论争议。近年来,随着房价的不断攀升,购房人的中介费成本也随之加大,总房款2%-3%的中介费,更是成为购房人一笔不小的负担。但在购房人为高佣金费喊冤的另一面,则是中介行业的无序竞争,炒作房价,哄抬租金等乱象依然屡禁不止。

地产行业迎来新的发展周期,而围绕房屋中介领域的调整,也开始不断加强。

3%中介费,究竟合理么?

如若按照社平工资3倍的中介费来计算,将直接给一线城市的中介费带来以下变化:

以2020年深圳在岗职工平均工资(社保平均工资)为11620元计算,中介费则不得超过平均工资的3倍即34860元。对比来看,以深圳一套100平米,均价9.4万元/平方米的房子计算,3%的中介费用则接近30万元。这意味着,中介费将直接减少近90%。

乍听下来,从近30万元降到只有3万多元的中介费,无疑将直接为购房人省下一大笔购房成本。但纵观全局来看,这并不是一个十足的好消息。

中介生意有着久远的历史。近几年,某些中介公司的市值一度超越万科等老牌地产开发公司,中介在二手房市场起到的作用毋庸置疑,它早已成为二手房交易中必不可少的角色。

而中介费的锐减,将直接导致中介收入的大幅下滑,整个中介行业的积极性会遭受巨大打击,行业从业公司数量和人员迅速减少, 二手房交易中的服务体验和规范体验,或许也将因此而下滑。

服务是经纪行业的核心。而只有恰当的收入,才能支撑好服务,调动优秀经纪人的参与。目前来看,我国不同城市的折扣率存在明显差异,且不同的中介机构,亦有不同的服务费率。

人们常说的中介费,事实上由居间代理费+代办服务费两部分构成。所谓居间代理费,是指为交易方提供房屋信息、实地看房、斡旋成交等服务,而后者则为交易延伸服务,包括担保解押、银行按揭、缴税过户登记等服务。

以链家为例,北京市场中介费包括居间代理费为总房款的2.2%+代办服务费(名为交易保障服务费)为总房款的0.5%,全部由买家支付;深圳市场则是3%的居间代理费(买家2%+卖家1%),代办服务费仅收取按揭贷款环节。

不过, 普遍来看,一二线城市中房屋交易中介收费标准大概在成交价的2%-3%,这意味着,在一套房子动辄几百万元的上海、北京、深圳,购房人需付的中介费高达十几万元甚至几十万元。买房人为此叫苦不迭,但一些行业大佬来看,这个中介费率并不高。

2019年1月的一次采访中,已故的链家董事长左晖曾表示,“中国的中介费普遍费率大概在2.5%左右,在全世界看来,也不算高。美国是6%,日本是6%,(中国)台湾是5%,南非是8%,(中国)香港虽然是2%,但是还有1%的预支的费用。

左晖这番话曾一度引发舆论风波,没多久, 链家上海便高调宣布上调中介费至3%,随后各家中介也跟风上调中介费。

事实上,相较于美国、日本等成熟房地产市场5%-6%左右的中介费,国内普遍2%-3%的费率并非畸高。而与此同时,中介公司也处于囚徒困境中,在恶性竞争的市场环境下,费率打折普遍存在。

中原地产首席分析师张大伟分析表示,“实际以前并非没有过政策降低中介费,但结果实际执行中,基本所有二手房交易都按照最高的上限执行了,而且从规范看,最近几年政策已经调整,只要明码标价,费率由市场定价。”

“整体看,见底到3个月收入的可能性不大,但未来调整中介费乃至要求二手房中介必须单边代理的可能性非常大。”

图/视觉中国

中介费率改革,难在哪儿?

传闻尚未确定真假之前,被诟病多年的中介费开始引起各方讨论。

事实上,中介费率标准正式走入市场化始于2014年。在这之前,中介费率一直按照1995年官方规定的0.5%-2.5%的硬性收费标准执行。

2014年之后,以爱屋吉屋、平安好房等为代表的公司,开始主打低佣金模式。次年3月,爱屋吉屋进入二手房市场,将买方佣金从平均1.5%-2.5%降至1%,并将经纪人平均2000元底薪提高到6100元,他们希望通过烧钱补贴换取市场,一度吸引大批经纪人入驻。

只不过,低佣金模式并没有跑通,由于缺乏大量的真实房源支撑,这场实验最终以失败告终。

2014年6月,发改委、住建部下发通知,决定放开政府指导价管理的房地产咨询服务收费标准,改为实行市场调节价,收费标准由委托和受托双方,依据服务内容、服务成本、服务质量和市场供求状况协商确定。

这之后,房屋中介费率呈现平缓上升势头。根据平安证券研报数据,2014-2019年,国内地产经纪平均佣金率从2%升至2.4%,其中二手房从2.1%升至2.5%、新房从1.9%升至2.3%;目前各地佣金率呈现分化,区间分布在1%-4%,多数城市为2%-3%。

不过,中介费率的不断上升,并没有改变行业“拼资本抢房源”的本质,中介推高房价、吃差价的现象依然屡禁不止。

张大伟表示,“中国的中介从根源上的弊端,就是双边代理制,在任何情况下,一手托两家,必然都会损害交易中一方利益,中介作为居间方为了撮合成交必然会联合强势的一方去打压弱势一方。”

双边代理制度下,房产中介作为“中间人”,既要替卖方争取最高的放盘价,又要替买方争取最低成交价,难以平衡双方利益。尤其遇到房价上涨期,中介会利用信息差,提升房源价格,让人们买房时付出更多的成本。

在双边代理制下,国内的多个城市以买家承担所有中介费为主,仅有上海、广州、成都、大连等城市实行双边收费。

而反观美国、日本等发达国家,则主要推行单边代理制。这种模式下,中介主要以一方利益为主,只维护自己代理人的利益,减少了信息不对称风险,极大降低了交易乱象。

空白研究院院长杨现领认为,“全世界几乎所有国家的中介费都是由卖方支付的,只有中国,除了极个别城市(例如山东菏泽,中介费由卖方出),基本都是买方付佣,甚至曾经在上海、北京等高房价城市,买方还要替卖方交纳一部分税费,这加重了买房的‘感受负担’,导致了不良体验。”

图/视觉中国

二手房交易要变天?

随着二手房市场活跃性越来越高,房产中介单边代理制的呼声,一浪高过一浪。以二手房、租赁业务为主的官办房源平台,开始跑步入场。

早在2020年5月份,国家自然资源部、税务总局和银保监会便发布了关于推进"互联网+不动产登记"的意见,提出了一窗口服务模式、一网络服务、深化登记和金融连接的服务功能、办理电子房产证等。

一窗口服务的政策,这意味着房地产信息将被统一登记,所有的房源信息全部公布在网上。购房者不再需要求助于房产中介,在网上便可以办理查找房源,购房手续等流程,寻找房源将变得十分方便,购房手续也将得到简化。

而进入2021年之后,针对国内二手房市场和中介行业的乱象,全国多个城市开始规范二手房交易市场。

今年2月,深圳首创 " 二手房指导价 " 措施,公示了各个热门小区的二手住宅指导售价,并要求银行端据此办理贷款。这之后,宁波、无锡、西安等多个城市也相继发布通知,建立热点学区二手住房的参考价交易体制。

这还仅仅是开始。

7月9日,上海房管局就曾召开规范二手住房房源挂牌管理会议,要求上海在已实施房源挂牌核验的基础上,增加价格信息的核验。

7月14日,上海市相关政府又进一步发文表示,明确自2021年7月19日起,对新申请核验房源增加挂牌价格信息的核验。没有通过挂牌价格核验的,房地产经纪机构和房地产信息服务平台企业不得对外发布该房源信息。

除了上海之外,2021年7月28日,广州也出台规定,对发布虚假房源、搅乱市场秩序的行为予以严厉查处。

其中,对中介打击最大的,便属二手房价格监管这项条令,这意味着中介不能再随意定价格了。

没有了价格信息上的掌控优势,对房产中介而言也就没有了交易利润,这对房产中介来说,无疑是一次生存考验。尽管中介行业很难被取缔,但身处行业里的人却都能感受到寒意。

随着官方对楼市的调控加速,房产中介市场开始趋于理性。对于中介行业的长效健康发展,杨现领表示:"综合而言,中介行业只有一个正反馈的恒等式:合理的名义费率+更低的费率折+引导性的卖方付佣+经纪人准入门槛,才等于服务的品质和消费者体验。"