“七普”修正人口数据，为典型城市房地产带来的新变数——以长三角地区为例
导读
“七普”人口规模的修正刷新了我们对于房地产市场需求侧的既往认知，尤其是那些人口规模误差较大的城市。
◎ 研究员 / 马千里、邱娟、周奇
随着第七次人口普查数据的发布，各地会据此更新更加准确的常住人口规模数据，与六普情况类似，在江苏、浙江等外来人口较多的长三角地区，一省常住人口的统计误差可达百万人以上。“七普”人口规模的修正刷新了我们对于房地产市场需求侧的既往认知，尤其是成都、深圳、杭州那些人口规模误差较大的城市。为此，我们有必要利用第七次人口普查数据的成果，重新审视、研究城市人口发展格局，并在分析各城市人口政策的基础上，联系房地产市场发展近况，进一步从中找出被“高估”和“低估”的城市。
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整体格局：“七普”重构人口格局
大部分中心城市人口被严重低估
2021年恰逢人口普查数据的公布年份，今年5月11日，国家层面的“七普”数据公布之后，随后31个地区的人口数据也相继公布。无论是全国层面的总规模，还是地区和城市人口分布来看，人口格局均发生了巨大变化，尤其是中心城市，“七普”常住人口数据和2019年数据之间存在较大差距，尤其是人口规模较大的深圳和成都，人口向上修正超400万，巨大的人口误差严重影响了房地产需求规模的判断。
1、结婚、生育率持续下滑，近十年全国人口规模保持低速增长
随着经济的快速发展，我国婚育观念发生了巨大改变，近年来结婚率呈现明显下滑趋势。2019年全国结婚对数已跌破1000万对，2020年仅有813万对，同比再降12%。其次，晚婚现象也越加普遍，25-29岁接替成为新的结婚“主力军”，并且40岁以上的大龄结婚登记占比大幅上升。
不仅如此，生育率也在持续下滑。国家统计局数据显著，2020年全国人口出生率为8.52‰，较2016年下降了5.05个千分点。2020年全年出生人口约1200万人，较2016年减少了680余万人1，随着前期积累的二胎效应的释放，出生人口数量在明显地减少。
在低结婚率、低生育率的影响之下，近十年我国人口保持低速增长。2020年，全国人口共141178万人，与2010年（第六次全国人口普查数据，下同）的133972万人相比，增加7206万人，增长5.38%，年平均增长率为0.53%，比2000年到2010年的年平均增长率0.57%下降0.04个百分点。
2、人口地区分布更加不均衡，粤、浙人口激增两成、东三省人口剧减（略）
3、中心城市人口规模存在较大误差，成都、深圳两城人口被低估四百万（略）
4、总抚养比明显上升、人口红利日益消退，三胎政策悄然而至（略）
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典型区域
长三角地区人口素质整体较佳
苏南、浙北三四线表现尤为亮眼
我们之所以选取长三角地区，主要是由于长三角地区是我国经济发展最活跃、开放程度最高、创新能力最强的区域之一，在全国经济版图中具有举足轻重的战略地位，以占全国3.7%的土地面积，聚集了全国17%的人口，贡献了全国21%的商品房销售规模，成为我国房地产发展最为成熟的地区。为探究其原因，下文我们结合“七普”数据，聚焦影响房地产基本面的人口相关指标，对长三角下辖的41个城市的人口相关数据进行梳理分析，从而为房企投资拿地提供参考性建议。
1、规模变动：安徽、苏北城市人口被明显高估，浙北和苏南人口增长动力更强
由于非普查年份的常住人口相关数据是通过抽样调查获取，因此数据具有一定的误差。“七普”人口数据显示，不少城市的人口数据存在较大的误差。对比“七普”公布的常住人口数据和2019年数据来看，长三角地区41个城市中有近四成城市误差超10%，其中苏、杭、金华、合肥、宁波常住人口均向上修正超百万。
紧跟其后的除了上海、南京两个核心城市外，其余均是等浙北和苏南城市，譬如无锡、嘉兴、常州、台州、南通、金华等城市，这些城市人口也均被明显低估，其中金华表现尤为突出，人口被低估幅度高达20%，在长三角城市中居于首位。无锡表现也比较显著，七普数据显示其常住人口高达746万人，但2019年公布的常住人口仅有659万人，被低估了87万之多，低估幅度高达12%，这样一来，潜在的购房需求也会有一定程度的增加。
在核心城市以及浙北、苏南等城市人口被明显低估的同时，还有相当一部分城市人口规模也被明显高估。典型如铜陵，其七普公布的常住人口规模仅131万，2019年统计局公布数据164万之多，高估的量占到其实有人口的1/4，人口流失的情况被明显低估，其房地产市场势必受到巨大影响。总的来看，人口被高估的城市多集中的安徽，另外，淮安、盐城等苏北城市也被高估。
2、大学生比重：12城大学学历比重超全国平均，宁、沪两城仅次于北京（略）
3、人口红利：杭州劳动力人口占比超七成，人口红利依然存在（略）
4、购买力：上海居民收入领先全国，民营经济助力下江浙购买力进一步提升（略）
5、综合评价：中心城市需求较为充沛，浙北、苏南等环沪城市购买力也不容小觑（略）
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市场影响
近四成城市人口误差超10%
大幅修正需求格局认知
从上文对比来看，在长三角区域的41个城市中有14个城市的常住人口规模统计误差高于10%，如苏南、浙江等区域的城市人口规模均是被低估的，而安徽、苏北等区域的部分城市常住人口规模则严重被高估。人口规模的偏差对住房需求的评估也造成了较大的影响，因此在本章中我们将从人均购房面积、供求关系、房价走势和调控政策等四个方面来重新认知长三角各城市的市场情况。
1、人均购房：常住人口“激增”约200万，稀释苏州、杭州需求转化速度
关联房地产数据，人口数据的修正最直观的反应就是在需求转化速度，即人均购房面积方面。对比修正前后的人均购房面积可以看出，除上海、扬州、宿迁等少数人口变动幅度较窄的城市外，其余城市人均购房面积的偏差都在0.05平方米以上，占比超过七成。如七普人口涨幅显著的苏州和人口规模萎缩的铜陵，人均购房面积的偏差都在0.25平方米以上，误差显著。对于需求转化速度被高估的城市而言，人口规模的大幅向上修正，意味着有更多超出预计的居民置业需求没有得到满足，也意味着住宅供给规模、城建配套承载能力等方面有待进一步加强。
具体将人均购房面积误差较为显著的城市分为两类来看：
一类是需求转化速度高于预计，修正后人均购房面积上升的城市，主要集聚在安徽省内和苏北一带，如铜陵、淮南、淮北等。作为外出务工大省，安徽省内大部分三四线城市的人口处于净流出状态，近年来虽有回流迹象，但表现较为微弱，七普公布常住人口规模均低于统计局在2019年的抽样估计数据，如铜陵、淮南、淮北和安庆的差距都在10%以上。这意味着这些城市实际常住人口外流较为严重，本地居住需求实际支撑力也较弱。
利用七普数据，我们修正了这些城市的人均购房面积。可以看出，尽管这些城市修正后人均购房面积高于未修正数据，但大部分城市并不及长三角41城平均值，如安庆人均购房面积在修正后也仅有0.82平方米/人，位居41城市较低位。
结合这些城市的宏观发展数据来看，这些城市的经济发展相对偏弱，居民收入水平不高，本地居民购买力偏弱，住房需求转化力本就偏弱，加之前几年棚改也提前透支了大部分市场购房需求，导致这些城市近两年来住宅成交量出现明显萎缩。以上文提到的安庆为例，2019年和2020年安庆市的商品住宅成交规模已降至350万平方米左右，较2018年降低了20%以上。
另一类是需求转化速度低于预计，修正后人均购房面积下降的城市，主要聚集在浙江、苏南一带。这些区域产业基础深厚，经济发达，吸引了众多外来人口前来就业，因此七普常住人口规模明显高于2019年统计局公布数据，如苏州、杭州、金华、合肥和宁波的七普常住人口数量均超出2019年100万以上。在这一类城市中，受人口激增影响，苏杭等城市修正后人均购房面积较此前低了0.2平方米/人，实际人均购房面积有所下调。
这些城市中大部分人均购房面积高于41城平均，且市场多处于供不应求的状况，仅杭州、合肥等城市因供应偏低导致人均购房面积低于41城平均水平。在经济发展活跃，居民购买力强劲的支撑下，这些城市居住需求的转化力相对较高。而在进一步向上修正的常住人口指标面前，也意味着市场中有更多需求有待释放，地方主管部门需要进一步加强供给侧宅地供应力度，住宅市场发展值得进一步看好。
2、供求关系：安徽多城市人口剧减，淮北等供给过量更为突出（略）
3、房价走势：苏、杭、合、甬、金5城人口被低估超百万，成为房价上涨潜在动力（略）
4、政策环境：杭州、合肥人口规模大幅修正后，购房资格持续收紧
从上一节可以看出，实际人口规模偏高的城市房价上涨动力充足，在2020年商品住宅成交价格大多较上一年均是上涨的，楼市十分火热。然而，自去年下半年以来，中央多次大力度加码房地产市场调控，要求“稳地价、稳房价、稳预期”，在此要求下，楼市高热势必会触发调控。因此2021年上半年以来长三角热点城市多次加码调控，不仅是上海、杭州等核心城市，衢州龙游、开化等县级区域亦同步收紧政策，以降低市场热度。
结合出台政策来看，除了增加土地供应、优化土地竞拍规则、规范商品住宅销售、加强信贷监管等常规调控手段外，部分热点城市亦收紧了购房资格，尤其是无房刚需购房群体的认证。据不完全统计，2021年上半年，上海、杭州、南京和宁波等多城市均有相关政策出台。以南京为例，除了严厉打击伪造人才身份获取购房资格外，还增加了无房家庭认证标准，要求无房家庭需2年内名下无自有住房和1年内社保或落户满5年。
从上可以看出，收紧购房资格的城市多为长三角核心城市，这些城市也是常住人口被严重低估的城市，比如杭州、合肥等。而当前杭州、合肥的楼市热度仍然在高位，供求关系依旧紧张，因此接下来这些城市的政策环境预计仍将从紧，特别是优先保障的无房家庭购房资格，或将增加更多限制，以围堵抑制投资需求。
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后市展望
五大新城规划利好上海需求再扩容杭州
金华等市迎来调控升级周期
综上可以看出，“七普”人口规模的修正刷新了我们对于房地产市场需求侧的既往认知，尤其是那些人口规模误差较大的城市。譬如常住人口规模“激增”的城市如杭州、宁波等，潜在购房需求规模也被低估，导致实际市场供求的紧张关系加剧、房价抬升动力充足，因此后续政策环境也将高度收紧，成交规模快速涨势将回落；同时人口集聚能力较强、民营经济比较发达的苏南、浙北城市，量价走势则相对平稳。
值得警惕的则是铜陵、淮北、淮南这类人口流出型城市，大都集中在苏北、皖北地区，由于人口大幅减少，潜在购房需求规模呈现萎缩趋势，因此大多数人口被高估的城市将面临供应过量问题更加突出，接下来或将有一定的库存压力，楼市基本面存在较大隐患。
1、五大新城落户政策松动利好下，上海2021年成交规模预计将维持高位
在产业结构调整升级、房价高企和政府控制人口规模等因素的影响下，上海的常住人口规模增速在近几年来明显放缓，在2010年~2020年十年间其常住人口规模仅增长了185万人，显著低于上一个十年的增量。虽然人口总量被有效控制，但上海的老龄化现象也在进一步加深。对比四个一线城市的老龄化水平来看，上海65岁以上常住人口的占比高达16.3%，是四城中老龄化现象最为严重的城市。
为了应对日益严重的老龄化现象带来的挑战，上海严格的落户政策近来也有所松动，尤其是2021年上半年出台的关于十四五新城规划建设意见中，直接提及嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇五大新城将放宽人才落户，重点产业人才“居转户”年限由7年缩短为5年，特别行业人才直接落户打分加3分。
户籍政策松动之下，上海对外来年轻群体的粘性将进一步增强，对于楼市成交也有一定的利好。具体分析来看，落户门槛降低利于增加常住人口，进而带来更多潜在购房需求，另一方面，能在上海落户的群体往往收入水平比较高，购房需求转化率也将进一步提升。结合上海近期楼市成交情况来看，2021年上半年除5月受供应量低位影响同比下跌外，其余月份的成交量同比涨幅均在30%以上，楼市热度仍处于较高水平。
同时，为了推动五大新城发展、引导人口向新城流入，上海今年也加大了五大新城和轨交站点周边居住用地的供应，商品房供应量也有望较往年有所增加。就此来看，上海今年的商品住宅成交规模有望维持在较高水平。
2、杭州、宁波调控再度升级、购房资格收紧，量价高热势头将回落（略）
3、苏南、浙北城市人口集聚能力较佳，成交走势将保持平稳（略）
4、苏北、皖北、皖南人口外流形势严峻，楼市基本面迎更大挑战（略）
排版丨Jenny
专 题
目录
“七普”修正人口数据，为典型城市房地产带来的新变数——以长三角地区为例
一、整体格局：“七普”重构人口格局，大部分中心城市人口被严重低估
1、结婚、生育率持续下滑，近十年全国人口规模保持低速增长
2、人口地区分布更加不均衡，粤、浙人口激增两成、东三省人口剧减
3、中心城市人口规模存在较大误差，成都、深圳两城人口被低估四百万
4、总抚养比明显上升、人口红利日益消退，三胎政策悄然而至
二、典型区域：长三角地区人口素质整体较佳，苏南、浙北三四线表现尤为亮眼
1、规模变动：安徽、苏北城市人口被明显高估，浙北和苏南人口增长动力更强
2、大学生比重：12城大学学历比重超全国平均，宁、沪两城仅次于北京
3、人口红利：杭州劳动力人口占比超七成，人口红利依然存在
4、购买力：上海居民收入领先全国，民营经济助力下江浙购买力进一步提升
5、综合评价：中心城市需求较为充沛，浙北、苏南等环沪城市购买力也不容小觑
三、市场影响：近四成城市人口误差超10%，大幅修正需求格局认知
1、人均购房：常住人口“激增”约200万，稀释苏州、杭州需求转化速度
2、供求关系：安徽多城市人口剧减，淮北等供给过量更为突出
3、房价走势：苏、杭、合、甬、金5城人口被低估超百万，成为房价上涨潜在动力
4、政策环境：杭州、合肥人口规模大幅修正后，购房资格持续收紧
四、后市展望：五大新城规划利好上海需求再扩容，杭州、金华等市迎来调控升级周期
1、五大新城落户政策松动利好下，上海2021年成交规模预计将维持高位
2、杭州、宁波调控再度升级、购房资格收紧，量价高热势头将回落
3、苏南、浙北城市人口集聚能力较佳，成交走势将保持平稳
4、苏北、皖北、皖南人口外流形势严峻，楼市基本面迎更大挑战
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