眼看他起朱楼，眼看他楼塌了。

以前的房地产不缺黑马，现在的房地产不缺黑天鹅。

一位来自50强房企的员工对我说：

现在行业人人自危，“变天”那就是一朝一夕的事情，有些公司一看就是要破产的样子。

当然这类公司有些从业者看不到，大家只会关心“树大招风”的企业。

很多企业在倒闭之前甚至都还在招人，苦苦挣扎一番；有些房企破产前你都没想到它会到如今的处境。

1

一周2家老牌房企破产

8月的结束伴随着两家华南房企破产的新闻。

8月23日，佛山鸿辉房地产总公司的破产之事正式被法院公告。

这家公司成立于1993年，在当今的年轻百强房企里也称得上是老牌房企。在佛山，也能被夸上一声“知名”。

目前鸿辉已被吊销营业执照，一朝塌下，结束了近30年的营生。

无独有偶，广东的另一家更老牌的房企也倒下了。

8月24日，广东粤泰集团股份发布申请破产清算的公告。

及其一致行动人广州城启、广州豪城、广州建豪、广州新意，共5家公司一起进入了破产清算程序。

粤泰早在1983年就已成立，并且在2003年成功借壳上市。在十多年以前，粤泰的分量可是能和当年的富力齐名的。

而粤泰的衰落，早就败絮其中，祸不单行。

当年收购东华实业，一举上市，高光时刻也就停在了这里。

2005年粤泰因欠缴国家费用等多项原因被立案调查，多地开发业务被暂停，还被罚7亿巨额罚款。

这一打击使得粤泰萎靡了好多年。

2013年，粤泰试图重组东山再起，开始四处收并购，然而非但没有回血还引得内部管理混乱，人散心散，债务危机持续加大 。

2018年粤泰被银行冻住超10亿资金；2019年断臂求生，抛售众多资产；2020年债务重组…

众多问题积累下来，导致了粤泰破产危机的爆发。

最终因为公司无法清偿诸多债务而申请破产。

在广东这个房地产的“聚宝盆”，一个个老牌房企也被无情抛弃。

这仅仅是上周的两个例子，据中房网统计，截止8月24日，年内已超244家房企破产。

正如有位地产资深人士对地产君说：

中国的房企还是太多了，以后倒下的不会是少数。

2

6类房企的危机最大

既然那么多房企在地产人看来都有大大小小的问题，又有哪些是可能被引爆的大问题呢？

1、手头没钱的房企未来难以回血

有些房企看似规模不错，销售也高，但其实手上的现金流和规模不成正比。

个别房企千亿规模，现金流只有两三百亿，还是靠着“节流”和放弃利润省下来的。

此类房企回血难，只能依赖销售，但又因现金的紧张还不能随意加速规模。

不敢拿地、不敢融资，严重阻碍了公司发展。停滞不前也就罢了，危险的还会导致经营性现金流危机，难以及时偿债，一崩皆崩。

2、融资成本高，渠道又紧的房企会更不讨喜

房企要指望资本赏饭吃，要靠融资借钱得以可持续性地周转。

但就像人与人之间的高差距，房企间的差距也会被融资拉大。

有家民企融资端的员工跟地产君说，公司的融资成本达到9以上，成本太高，银行都很不待见，也不太愿意借，就怕借了不还。

这样的高融资成本往往还会被评级机构降低评级，被并入高风险的评价行列。

资本之间都是互通的，一端不讨喜，其他端的日子也别想好过。

所以，现在房企们都非常注重融资端，各家业绩会上都强调降低融资成本，拓宽融资渠道。

比如融创，不缺现金不缺货值，但还是将降低融资成本、提高信用评级作为未来三年的第一目标。

聪明的房企就会早早地认识到资本市场对企业的影响力，若不能有这意识就只能等着慢慢掉队。

3、早年盲目扩张，高杠杆运行的房企问题显露

之前跟地产人聊天，发现很多人现在求职都会比较偏爱老牌房企，或者常年稳健经营的房企，因为这些房企发展路程清晰，有安全感且靠谱。

相反，早年有“黑马”著称，运营模式都是高周转的房企不太受人追捧了。

而很多暴露问题的，例如粤泰，之前也因疯狂加杠杆而导致后来资金危机。

高杠杆让财务亮红灯，有能力的房企能通过一段时间加速降债，而没能力的就坐等爆灯。

细数现在处处碰壁，产生经营危机的房企也在为当初不懂风险控制，盲目扩张的行为买单。

4、 行业认可度低，各端口风评都不好的企业必有端倪

地产君发现，濒临倒闭的房企除了在末端的资金上暴雷之外，在行业的口碑也很差。

比如有一家倒闭的小房企，单是业主和乙方单位在这之前就跟我爆料过好几次，又是烂尾又是拖欠乙方工程款。

后来地产君又去咨询了企业的员工，结果员工的体验感也是极其差劲，没为东家说一句好话。

像这种在行业内认可声音弱小，各端口的反馈都不好的企业其内部的问题肯定是不小的。

不仅如此，还有乙方猎头、离职员工、供应商等等多方面的声音都要听取。所谓最了解的人就是熟悉的人，外部人看到的问题只是冰山一角。

5、 经营不善，危机房企在管理上埋下太多祸根

有些房企是在管理上取胜，而有些房企是败于管理。

有些房企的经理人，所出的战略完全不适合公司，但老板愿意放权，致使经理人把公司的方向带偏，用人不善。而有的房企是家族聚会，任人唯亲，让优秀人才走失。

除了用人之外，还有经营上的其余问题的。

有些小房企从众搞多元化，虽是有变革的勇气，但没有变革的实力，导致竹篮打水一场空，搞得主营业务也做不好。

或者是想拽住旧改的风口，但周期性长的旧改存在隐患，有些自知不足没有充分准备的小公司反而是给自己挖坑。

企业的经营一定要符合公司的自身实际，否则倒霉都来不及。

6、民企如履薄冰，小城市的中小型民企最危险

说到最后，地产君回顾了下这些危机问题，踩中的很多都是民企，有些甚至踩中多条。

尤其是三四线城市的小民企，没有地域优势，没有国企的政策优势，可以说是举步维艰。

比如说有些国企，尽管是三道红线亮红灯，但其实也不用担太多心，它们降债有政府监督，只是时间问题。

何况融资成本低、好拿地，少了往年很多的民企竞争对手，发展很快就能跟上来。

但民企不一样，只能靠自己。同时，民企的危机已经显现到中型房企身上了，“大而不倒”不再绝对，甚至因为影响力大而更被关注。

所以啊，如今要问地产君哪些房企最安全，还真是不好说，能肯定的是大型国企肯定是稳的。

关于今天的危机房企的分享，大家有何看法？欢迎在留言区分享互动。