8月中报季刚刚落下帷幕，《国际金融报》联合亿翰智库发布《上市房企营业收入TOP 50》及《50家典型房企净利率表现》，由于房地产的销售结算存在周期性，因此该篇旨在探究企业阶段性经营成果和盈利能力。
增速分化
亿翰数据显示，2021上半年50家典型房企实现营业收入总额24381.4亿元，随着疫情影响逐渐消退，地产项目竣工结转逐渐恢复，其中近9成房企的营收保持上涨趋势，且超半数增速较2020年同期有所上升。最终，50家典型房企整体营业收入增速相较2020年同期的29.1%上升至36.0%。
当然，并非所有房企都保持上述增速，规模不同的房企增速依然呈现出分化的态势。
TOP 10房企的营业收入增速均值最低，为31.5%，较2020年同期的16.7%上升显著。
其中，十强座次也发生较大变化，去年榜单第一的恒大今年上半年营收下滑439.41亿元至第三，恒大也是榜单中较少出现的营收同比下滑的房企，绿地和碧桂园则分别以2826.96亿元和2349.3亿元位列前两名。
万科以1671.11亿元跻身第4，但14.19%的同比增速远低于梯队内的均值。营收增幅不大的原因是万科2018年新增项目较少，导致今年上半年结转乏力，这也使得万科没法像保利等房企一样通过以量补价，保住利润增长，营收增幅不大加之毛利率下行，让万科的归母净利润13年来首次下滑。
中海以1078.79亿紧随万科之后，这也是中海首次半年营收过千亿，也让房企半年的营收千亿军团增至5家，融创和保利分别位居6、7名。
去年排名11的新城控股上半年营收增长109.6%至791.05亿元，力压华润置地和世茂排名第8。和新城一样，华润置地的营收也保持了64.4%的较高增速，这两家的高增长很大程度上带动了TOP 10房企的营业收入增长。
虽然华润置地的营收大幅增长，但这一变动是以牺牲盈利能力为前提。上半年，华润置地的毛利率和净利率均出现下降，其中综合毛利率为31.3%，较2020年同期的33.5%下降2.2个百分点；净利率21.14%，降幅达8.36个百分点。毛利率的走低可能仍然维持一段时间，上半年华润置地销售均价为1.71万元/平方米，创下近三年同期最低，其过往两年中期数据分别为1.9万元/平方米、1.75万元/平方米。
TOP11-20房企中，招商蛇口和旭辉营收增速显著，分别为83.6%及58%。
TOP21-50房企营业收入增速均值为37.4%，为三个梯队最高，但上升幅度却最小，相较去年同期仅增长0.7个百分点。其中时代中国、合景泰富等同比出现下滑。
上半年时代中国实现营收136.38亿元，较2019年、2020年同期分别下降14.5％、8.6％。公司表示，营收下滑主要是由于本期间物业交付面积较2020年同期减少。
而禹洲则由于重列2020年中报，去年中期营收由140.07亿元变更为20.19亿元，直接减少近120亿，从而使得营收变动由降低扭转为增长。
亿翰智库认为，从各梯队内的房企营业收入增速表现来看，规模房企之间的增速分化最小，后面梯队分化逐渐加大。由于地产行业的营业收入表现有一定的滞后性，并不是当期房企销售情况的表现，可以通过预收账款来预测企业未来几年的营业收入表现。
2021年上半年，50家典型房企的预收账款增速均值为17.2%，远低于目前营收的增速均值，因此说明短期内规模房企的营业收入增速也将逐渐放缓。在地产调控愈加严格、房企拿地直接受限的情况下，未来企业的营业收入增速将愈加平缓。
超7成房企净利率下滑
营收增速下滑趋势下，在地产调控政策严格贯彻“房住不炒”的情况下，房企的利润空间被压缩，盈利能力呈现下滑趋势。
由于2018、2019年的高价地项目在当下进入结转，因此这一现象尤为明显。亿翰智库数据显示，2021上半年，50家典型房企中37家出现净利率下滑，占比超7成，仅有3成不到的房企净利率出现上升，规模房企整体净利润率较去年同期下降1.8个百分点至10.9%。
上半年净利率超过20%的房企有宝龙、合景泰富、华润置地、金茂和中海5家。龙光、雅居乐、龙湖、旭辉、时代中国、融创、世茂、金辉、金科、绿城、滨江、佳兆业、禹洲等20家房企净利率在10%-20%之间。
净利润勉强跻身10%行列的禹洲离不开公允价值变动的贡献。上半年禹洲投资物业公允值收益为6.72亿，相较去年同期0.39亿增长超16倍，禹洲在半年报中称这一变动主要是由于位于深圳的投资性物业公允值增加，6.72亿的公允值收益占净利润的近56%。
净利率不足10%的房企有25家，相较去年同期增加9家，包括碧桂园、万科、美的置业、金地、远洋、新力、中梁、阳光城、祥生等房企。
其中，碧桂园属于典型的“增收不增利”，上半年营收增长27%，净利润却仅增长2.3%。具体来看，此前的高价地进入结算让碧桂园的利润承压，上半年其销售成本高达1886.46亿元，同比增长近35%。
这也是近几年碧桂园的毛利率和净利率首次下滑至20%和10%以内，2018年-2020年三年间，其毛利率分别为27%、26.1%、21.8%，对应净利率依次为12.8%、12.6%、11.7%。
和碧桂园一样，地售比的上升让万科开发业务的盈利水平一直呈下降趋势，2018年-2020年万科的毛利率分别为37.5%、36.2%、29.2%。业绩会上管理层坦言，未来两年还会有一定的毛利率的压力。
首开和建业的净利率擦线过5%，融信、恒大、建发国际和绿地的4家净利率不足5%。
三类房企净利表现好
按梯队划分来看，TOP 10房企净利润率均值下降幅度最大，较2020年同期下降4.4个百分点至19.1%。
其中金茂降幅最大，净利率由去年同期的38.31%降至20.42%。这也是金茂连续3年盈利能力下滑，6月的股东大会上管理层曾表示会在2020年及2021年集中消化掉2016年和2017年地价较高的项目，2022年以后毛利率会逐年回升。
华润置地净利率也下滑了8.36个百分点，合景泰富、中海等净利率下滑也超5个百分点。
TOP21-50房企的净利润均值为7.7%，较2020年同期下降1.8个百分点。
三梯队中仅TOP11-20房企的净利润率均值有所增长，较2020年同期上升0.7个百分点至12.4%。
其中招商蛇口上半年净利率增长1.6倍，净利率由去年同期的5.11%增至13.05%，究其原因一是报告期内其结转了较多的高价地项目，利润水平处于低位，此外上半年招商蛇口旗下的产业园公募REITs上市产生税后收益14.58亿元，贡献了超三成净利润。
从数据来看，净利润水平维持高位的房企一般具有以下几个特点：具有资源优势及多渠道、低成本拿地的国企央企；多元化业务相对成熟，能够产生回报的房企，榜单前4名中的宝龙、合景泰富、华润置地和金茂等均离不开其商业板块的助力；费用管控能力较强的房企，例如，华润、中海等房企。
中期业绩会上，多家房企对未来行业的毛利润率做出预判，表示将维持在20%-25%。
亿翰智库认为，随着市场的不断调控，基于稳地价、稳房价、稳预期的目标，房企毛利润率触底后出现大幅回升的可能性较小，随之而来的是净利润率水平将持续承压。在此基础上，大多房企的毛利润率逐渐趋同，对净利润率影响较大的因素或是其费用管控能力，管理精细的房企将成为受益者。
告别了土地红利和金融红利的房地产行业，已经进入管理红利时代。
记者 孙婉秋 吴典 见习记者 何艳艳
编辑 左宇