中报季刚刚落下帷幕，国际金融报研究院联合亿翰智库多维度出发，拨开数据迷雾，揭秘市场行情变化和融资环境收紧双重压力下房企的生存变局。
作为“三道红线”的指标之一，剔除预收账款的资产负债率不仅能衡量企业的资产负债结构以及债务水平，还是反映企业一定时点下经营风险和安全性的重要工具之一。
作为“三道红线”中优化难度最大的指标，剔除预收账款的资产负债率的转“绿”速度显得较为缓慢，从亿翰智库选取的50家典型房企来看，目前仍有一半的企业该指标超过70%的监管红线。
剔除预收账款的资产负债率主要受总资产、总负债以及合同负债三个变量影响。因此，企业多从这些变量着手，通过增资产、降负债、快结转三个路径对指标进行优化改善。
本篇《50家典型房企剔除预收账款后的资产负债率表现》，旨在探究房企阶段性资产负债结构以及经营杠杆与财务杠杆的变化。
半数企业“踩线”
亿翰智库数据显示，2021年上半年，50家典型房企剔除预收账款的资产负债率均值为72.21%，较2020年末的72.53%下降0.32个百分点；最小值为53.35%，最大值为87.25%。
其中，1家企业低于60%，23家房企介于60%-70%之间，22家房企介于70%-80%之间，4家房企大于80%。
与去年末的20家相比，今年上半年剔除预收账款资产负债率达标的企业数量增至24家，新增雅居乐、万科及佳兆业等企业，去年底这3家剔除预收账款资产负债率分别为71.9%、70.4%、70.3%，今年年中全部降至70%以内。
从浮动范围来看，各家房企剔除预收账款资产负债率的增减幅度均不超5%，变动空间进一步收窄。
截至6月末，50家典型房企中共有30家剔除预收账款资产负债率呈下降趋势，变动幅度最大的为正荣地产。该公司剔除预收账款资产负债率较2020年末的76.6%降至72.4%，降幅达到4.2个百分点。紧随其后的为禹洲，较去年下降3.92个百分点，碧桂园与雅居乐则均下降3.5个百分点。
尽管上述企业降幅相对较高，但除雅居乐外，另外3家房企剔除预收账款的资产负债率依然触碰到了监管红线，其中正荣地产为72.4%，禹洲和碧桂园分别为73.98%、77%。这也是碧桂园当前唯一踩中的一条红线，业绩会上管理层透露计划于明年中前全部达标。
有企业负债水平下降，亦有企业上升。上半年共有18家企业剔除预收账款的资产负债率上涨。
上述18家企业中，有16家涨幅保持在2个百分点以内，如世茂集团、绿城中国、华润置地、建发国际等。
截至6月末，世茂集团剔除预收账款资产负债率为68.28%，较2020年末的68.1%微涨0.18个百分点。公司有息负债增长13.3%至1645.5亿元，占总负债的35.55%。
去年疯狂降杠杆的建发国际在回到安全边际后又迎来反弹，公司上半年剔除预收账款资产负债率较去年增长1.81个百分点至69.81%，逼近监管红线。
此外，绿城中国该指标较去年末上涨1.6个百分点，华润置地则为1.18个百分点。
相较于上述房企，恒大的增幅高达4.29个百分点。截至2021年6月末，该公司剔除预收账款的资产负债率较去年的76.7%增至80.99%。
包括恒大在内，上半年共有四家房企剔除预收账款资产负债率超出80%，另外三家分别为绿地控股、中交地产及建业地产。
三个维度降负债
根据指标定义，剔除预收账款的资产负债率主要受总资产、总负债以及合同负债三个变量影响。因而，企业们也多通过增资产、降负债、快结转的方式对指标进行优化改善。
亿翰智库方面指出，在总负债和预收款不变的情况下，总资产的增加能够起到优化剔除预收账款的资产负债率的作用，而高估值板块分拆上市是房企增厚权益资本进而提高总资产的一个途径，“房企分拆旗下成熟的业务板块上市可拓宽融资渠道，另外，分拆板块具有较高的估值，有助于增加企业权益资本。”
这也是房企分拆动作频频的重要原因。有数据显示，2021年一季度有8家房企递交招股书拟分拆旗下业务公司上市。2020年8月以来，房企分拆旗下业务上市成功的企业有14家，此前2019年为9家。
分拆动作壮大了物业管理公司的队伍。近三年来，港股新增的上市物企数量翻倍增长，从2018年的6家上升到2019年的9家，2020年上市的物企则达到了18家。
有行业人士认为，2021年将打破2020年18家物企上市的纪录，可能有超过30家物企上市，整个行业上市物企数量将超过70家。
有息负债规模的降低亦是优化剔除预收账款的资产负债率的重要途径。由于房地产开发属于资金密集型行业，具有项目开发周期长、资金需求量大等特点，这其中难免会产生有息负债。
在日前的中期业绩会中，多家房企将调整债务结构、提高财务质量、降低债务规模提上战略发展规划日程，如荣盛发展，禹洲集团等。
上半年，荣盛发展债务结构持续优化，公司银行类债务占比提升，信托类占比下降。公司有息负债规模为679亿元，较2020年底下降52亿元，剔除预收账款的资产负债率从2020年末的73.78%降至70.81%，距离监管要求仅一步之遥。
优化剔除预收账款的资产负债率的最后一个入手点为提升预收款结转速度。房企的预收款结转后将产生企业利润，净利润转化为净资产增厚总资产规模，进而降低剔除预收款的资产负债率。
记者 孙婉秋 吴典 见习记者 何艳艳
编辑 左宇
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