恒大事件解读:实质性破产或难避免,涂料企业如何是好?

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一、恒大近况

先说结论:恒大实质性破产在所难免,名义上或称软着陆。对于这个结果,跟恒大有债务的涂料企业也许要提前做好心理准备了。

判断恒大可能出现实质性破产的原因如下:

1、恒大未来将无经营性现金流入。恒大8月销售额381亿元,同比下滑26%。目前恒大财富发生挤兑事件,民众对恒大期房竣工信心丧失,预计恒大未来销售将进一步下滑,甚至归零。叠加融资通道不再顺利,除了变卖资产,恒大没有任何现金流入。

2、一年内的大额刚性支出犹存。截至2021年六月,恒大的短期借款2400亿,一年内应付供应商贸易款高达5824亿元,仅这两项支出合计就超过8000亿元。目前供应商对恒大的信任已消失殆尽,不给现金不发货。

3、微观调研来看,恒大内部对地方公司的糟糕情况可能也不甚了解。恒大目前800多个项目中有500多个项目处于停工状态。其中安庆、泰兴等地方的土地款都尚未支付;宿迁、漳州等地的项目被多次抵押、一房多卖;甚至一些地方的受银行监管的资金已经被挪用。

4、前期营救机会丧失。根据我们的渠道消息,恒大自春节前至今,向中央请示过多次援救方案,均被上面否决。我们认为恒大或瞒报了部分情况,或中央低估了恒大的困难程度。

综上,我们预计恒大未来实质性破产概率较大,但在对外公布时,考虑到系统性风险较大,或称软着陆。在清偿顺序上,我们认为将是保已售项目竣工优先,供应商欠款优先,金融机构的欠款殿后。

二、可能的处置方案

目前在恒大的资产处置方面,我们得到的消息显示:

1、中央要求恒大保证已售项目的交付工作,未出售项目和已建成的大楼等资产将会出售。其余土地资产等,将用来冲抵债务。

2、对于金融机构借款等债务,可以展期的,要求展期。

3、中信集团等机构将会介入托管恒大的资产,广东省已聘任德勤做外部审计,审计恒大可变现资产的真实价值(主要是旧改项目)。

4、恒大香港大楼预计将会出售给越秀,价格还在商议。

5、恒大物业方面,预计在低于300亿元市值的基础上,会有1-2家头部物业公司去洽谈如何收购。恒大财富宝事件爆发后给出的补偿方案中提到,购买了恒大理财产品的业务可以通过抵扣未来的物业费当作兑付,我们预计恒大物业的价值受此牵连将有所降低。

三、短期资金缺口推演

极其乐观的情况下,恒大短期资金缺口仍超1000亿元。

1、表内表外负债合计或超过3万亿元。截至2021年六月,恒大表内负债总额1.97万亿,其中有息负债5718亿元,一年内到期的有息负债加上贸易应账款(欠供应商的钱)合计已超过8225亿元。账面货币资金仅为868亿元,且此部分资金或仍有水分。这还未考虑到表外负债,市场保守估计表外负债或超1万亿元。

2、恒大土储看似货值大,但水分也大,变现难。截至2021年六月,恒大土地储备项目778个,总规划建筑面积2.14亿平方米,土储原值为4568亿元。土储对应货值虽然名义上超过2万亿元,但我们认为其变现难度大。因为恒大的土储中三成以上在低能级城市,且四五线中不可售部分的车位和商铺也被记成土储,水分大。此外,此前金茂、万科、碧桂园等房企都与恒大洽谈过项目出售事宜,都没达成合作。我们认为恒大土储真实变现价值较低。

3、旧改项目质量相对较好,但需分拆卖出才有变现可能。截至2021年六月,恒大拥有旧改项目146个,其中位于深圳的有61个。我们预计深圳这部分项目质量相对较好,若能拆分卖出,乐观情况下预计能换回1000亿元现金。此前建发和金茂都曾与恒大有过谈判,据透露,恒大旧改项目存在超额融资情况,或有隐性雷点存在,整个谈判周期较长,且旧改整个体量较大,需要分拆才可能有买方接受。

4、资金缺口超过1000亿元。假设在政府帮助下,购房者信心恢复,恒大未来一年还能顺利销售回款5000亿元(极其乐观的假设),旧改项目顺利卖出合计1000亿元(一年内全部卖出也是很乐观的假设),恒大物业能卖出300亿元(同样很乐观的假设),且一年内的贸易应收款489亿元全部收回,那距离偿还一年内到期的有息负债和供应商的应付账款8225亿元仍有超过1000亿元的资金缺口。这还没考虑到恒大财富的挤兑,以及员工的应付薪资、有息负债对应利息和新增的营业成本。

四、近期风险较大的房企

根据我们的调研,近期融创中国、绿地控股、富力地产、荣盛发展、蓝光发展、花样年、新力地产、阳光100等房企都面临了现金流紧张的困难。这些房企截至2021年六月的有息负债规模合计达9881亿元,其中短期借款合计3252亿元。账面货币资金合计为2670亿元,现金短债比为0.8。

(本文转自雪球网,略有删改)

排版:春花丨 校审:何时了丨 图片来源:非著名研究员