因城施策 广东四城拟下调二手房交易个税

本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道

9月22日,国家税务总局惠州市税务局发布了《关于调整惠州市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告(征求意见稿)》。

根据公告,惠州即将调整个人二手房转让个人所得税及土地增值税核定征收率。其中,个人(不包括个体工商户)转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%。

事实上,自今年9月以来,中山、肇庆、珠海已先后发布通知称,拟将个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率从2%下调为1%,同样自2021年11月1日起实施。据乐有家研究中心统计,目前,大湾区仅有东莞、佛山的二手房(住宅)交易个税核定税率为2%。

《中国经营报》记者注意到,对于起草背景,上述四地发布的公告解读均提及,“为了进一步推进区域间税务执法标准统一,公平二手房转让税负,提升办税便利度,降低征纳成本,提高税法遵从度和社会满意度。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从调整原因的角度看,政策的出发点与房地产关系不深,而是与税务部门的改革有关。

不过,严跃进指出,税费调整对二手房的交易市场也会带来影响。具体而言,当前各地二手房交易面临降温的压力,调整二手房个税很大程度上降低了二手房交易的成本,有助于二手房的流通。同时,要防范中介等机构炒作此类政策,尤其是炒作房源和房价。

降低二手房交易成本

根据中山、肇庆、珠海、惠州发布的税费拟调整公告,个人(不包括个体工商户)转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%;个人(不包括个体工商户)转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的,按相关税收政策规定执行。此外,个人(包括个体工商户)转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%,与全省其他城市趋同,保持税负一致。

记者注意到,若政策落地,大湾区9城中已有深圳、广州、江门、惠州、珠海、中山、肇庆等7城的二手住宅交易个人所得税税率为1%。

对此,乐有家营销总裁李功镇表示,短短8天时间,大湾区已有3城接连降税,一定程度上减轻了刚需客的购买负担,也表明了国家对楼市的密切关注。

以惠州为例,目前惠州销售不动产个人所得税核定征收率为2%。调整后意味着惠州个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率将减半。若按一套总价1000万元的住宅房源来计算,目前个人转让需征收的个税为20万元,政策调整后将降至10万元,交易成本进一步降低。值得注意的是,并非所有的二手房交易均会涉及个税,对于家庭满五唯一的住房转让而言,免征个税。

值得一提的是,这并非上述所涉地区首次调整转让二手房个人所得税率。

2019年,珠海将二手房个人所得税率由2.5%下调至2%;2021年1月,中山亦将二手房个人所得税率由3%下调至2%。

针对此次调整,国家税务总局珠海市税务局解读称,税率调整的背景是为了深入贯彻落实中办、国办印发的《关于进一步深化税收征管改革的意见》。记者注意到,根据今年3月发布的《关于进一步深化税收征管改革的意见》,其明确提及降低征纳成本、推进区域间税务执法标准统一等内容。

“从二手房交易市场看,过去个税征收或存在各地标准不一、税费计算方式过于繁琐等内容,与税费征收成本降低、征税标准统一等要求相违背。从广东市场看,对二手房税费标准进行调整,在某种程度上支持了粤港澳大湾区的建设,至少在区域内有望得到统一。”严跃进表示。

据乐有家研究中心监控数据显示,今年8月,大湾区9城累计成交一手住宅40720套,环比下跌18%,同比下跌42.1%。其中,珠海一手住宅累计网签3656套,环比下跌19.3%,同比下跌11.2%,均价为2.5万元/平方米。

根据珠海世联市场研究中心统计,2021年上半年,珠海招拍挂商住用地推地5宗,成交7宗,成交占地面积为49.5万平方米,成交楼面价为9283元/平方米,较去年同期下跌30.41%。2021年上半年,该地住宅新增供应为20005套,同比上涨28.36%,上半年供应与往年同期相比处于相对高位。

楼市调控“稳”字当头

事实上,据不完全统计,房地产调控自今年以来已超过数百次。其中,一线城市如深圳、广州等地调控力度空前严厉,出台二手房指导价新政,而在部分三四线城市,“限跌令”有重出江湖的意味。

乐有家研究中心分析报告指出,“如今,大湾区多城迎来二手房个税税率下调新政,种种政策释放了一个强烈信号,即房地产调控政策并非‘一刀切’,而是围绕着‘房住不炒’主基调因城施策,最终目的只有一个,即保持楼市平稳。”

记者注意到,除了近日大湾区4城拟下调二手房交易个税,福建厦门、海南海口亦发布多份文件,分别从市场的供应端与需求端加强对当地楼市的调控。

9月18日,福建省厦门市住房保障和房屋管理局、厦门市自然资源和规划局、厦门市市场监督管理局、人民银行厦门市中心支行和中国银行保险监督管理委员会厦门监管局五部门发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》(以下简称“《通知》”)。

《通知》提出,在继续执行现有限购政策的基础上,参与竞买“法拍房”的人员,应当事先确定在本市具有购房资格。为抑制投机投资性购房,稳定市场预期,通知还规定,在岛内新购买的一手住房,需取得产权证后满5年方可上市交易。此外,根据市场形势变化,适时适度调整住房贷款最低首付款比例、最低贷款利率;商住用地综合采用限房价、限地价、定配建、定品质、摇号等房地联动出让方式。

近年来,厦门岛内新建商品住宅市场火热。根据国家统计局发布的今年8月房价数据,厦门新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%,同比涨幅高达5.6%。

同在9月18日,海口市政府办公室发布新政策,出台系列措施封堵此前房地产调控政策的诸多“漏洞”,尤其是对于人才购房政策增加了一些前置条件。

根据规定,对于落户海南省的人才,须提供本人在海南省累计12个月及以上个税或社保缴纳证明,方可在海口市购买第1套住房(含二手住房,不含产权式酒店);政策取消了此前“自在海南省落户之日起购买商品住宅,享受本地居民同等待遇,即可购2套住房”的规定,落户海南省的人才在第1套住房备案满36个月后,方可购买第2套住房;同时,新政实施之日起新落户的人才,其家庭在本省已有1套住房的,须提供本人在海南省累计12个月及以上个税或社保缴纳证明方可再购买1套住房;已有2套及2套以上住房的,不能再购买住房。

针对未落户的人才,本人家庭在海南省无自有住房,须提供本人在海南省累计24个月及以上个税或社保缴纳证明,可在海口市购买1套住房。

根据国家统计局发布的数据,今年8月,海口市新房房价环比上涨0.3%,同比上涨5.8%;二手房房价环比上涨0.8%,同比上涨7.8%。

事实上,近年来,房地产市场区域分化的态势明显加剧。

国家统计局发布2021年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,二手房价格方面,一线城市的二手住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比7月回落0.2个百分点;二线城市的二手住宅销售价格环比由7月上涨0.2%转为持平;三线城市二手住宅销售价格环比下降0.1%,连续两个月下降。