坚持专业 拥抱科技｜2021年1-9月世联评估资产证券化精彩案例分享

作者：世联评估|首发：价值领地微信公众号

◎项目于2021年在深交所发行设立

◎ 首期发行规模：6.3137亿元

◎ 储架发行规模：25亿元

◎ 产品类型：类REITs

◎ 原始权益人：上海韵达货运有限公司

◎ 参与工作：物业估值、现金流预测

◎ 产品亮点：项目储架规模25亿元，首期规模6.3137亿元，其中优先A档2.45亿元，期限18年（3年设权），AAA评级，票面利率4.2%；优先B档3.05亿元，期限18年（3年设权），AA+评级，票面利率4.5%；次级档0.8137亿元，无评级；底层资产包含济南、无锡、芜湖等三处优质物流资产，是韵达物流资产首单储架式类REITs产品。

◎项目于2021年8月4日在银行间债券市场发行设立

◎发行规模：23.00亿元

◎ 产品类型：不良资产重组-企业贷款

◎ 成立时间：2020年9月30日

◎ 产品期限：2021年8月4日-2023年8月28日

◎ 原始权益人：中国信达资产管理股份有限公司

◎ 参与工作：抵押物现场查勘、抵押物估值、清算价值以及证券化报告

◎ 物业类型：办公房地产、工业房地产、商业用地、商业用房、住宅、住宅用地、机器设备等

◎ 产品亮点：该批资产池主要涉及工业房地产位于浙江省，浙江省的工业房地产交易非常活跃，存在大规模溢价成交的情况，且资产池权属清晰，大部分涉及有意向收购的买家，故比较好处置。

◎项目于2021年7月在深交所发行设立

◎ 发行规模：6.53亿

◎ 产品类型：CMBS

◎ 成立时间：2021年

◎ 产品期限：12年（3+3+3+3）

◎ 原始权益人：重庆鲁能物业服务有限公司

◎ 参与工作：现金流预测报告和估值报告

◎ 物业类型：商业、办公、酒店

◎ 产品亮点：本项目投资标的物业涉及两个城市，物业分别位于北京市顺义区泰和宜园1号楼-3至3层01鲁能美丽汇购物中心及宜宾市叙州区睦邻路10号宜宾（鲁能）皇冠假日酒店。

物业业态布局合理，客源优质稳定；原始权益人、差额支付承诺人、流动性支持等机构实力雄厚，信用资信良好，已在公开市场多次发行公司债、企业债、ABS等。该项目发行规模合理，增信措施完善。

◎项目于2021年7月在银行间债券市场发行设立

◎ 发行规模：32.01亿元

◎ 发起机构：远洋控股集团(中国)有限公司

◎ 参与工作：物业估值、现金流预测

◎ 类型：CMBN

◎ 产品亮点：优先级为AAA评级，本期项目发起机构为远洋控股集团（中国）有限公司，评估机构为世联评估。这是全市场首单“1.5”版CMBN产品，同时也是全市场首单“续发”型CMBN产品；标的物业为远洋国际中心A座，为远洋集团自持的甲级智能写字楼。凭借着高水准的建筑性能配置，以及完善的区域综合配套，标的物业早已成为北京CBD东部的新地标，并获得LEED-EB金级及WELL铂金级双重认证，为其他健康建筑的持续健康发展树立了标杆标准。

◎项目于2021年6月在上海证券交易所发行设立

◎ 发行规模：8亿元

◎ 产品类型：类REITs

◎ 成立时间：2021年6月30日

◎ 产品期限：18年

◎原始权益人：贵州水投资本管理有限责任公司

◎ 参与工作：根据专项计划发行设立交易结构提供底层项目公司股权评估定价服务。

◎ 物业类型：供水收费权

◎ 产品亮点：市场首单供水收费权权益性ABS，对有效盘活贵州省水务领域存量资产，实现全省水务一体化具有可复制、可借鉴意义；项目是响应中共中央、国务院实施“乡村振兴战略”的重要举措，是利用资本市场服务巩固脱贫攻坚成果与乡村振兴有效衔接的有效实践。

◎项目于2021年在深圳证券交易所发行设立

◎ 发行规模：6.32亿元

◎ 原始权益人：中国南山开发(集团)股份有限公司

◎ 参与工作：物业估值、现金流预测

◎ 类型：CMBS

◎ 产品亮点：优先级AAA评级，物业资产类型为目前热门资产-仓储物流，原始权益人为中国南山开发(集团)股份有限公司，位于合肥市长丰县双凤工业区淮南北路22号，总建筑面积为213,189.99平方米的仓储用房，物业资产类型优质，原始权益人主体亦为AAA评级，产品的发行为盘活仓储物流资产提供重要借鉴意义。

◎项目于2021年6月在银行间债券市场发行设立

◎ 发行规模：13.70亿元

◎ 产品类型：不良资产重组

◎ 成立时间：2021年6月29日

◎ 产品期限：至2026年7月26日

◎ 原始权益人：中国建设银行股份有限公司

◎ 参与工作：不良债权估值、项目尽调

◎ 物业类型：个人住房贷款

◎ 产品亮点：底层资产质量较好、全部是抵押贷款、资产估值覆盖债权余额较高、入池贷款抵押物分布于29个一级分行的259个城市，贷款分散度很高，借款人集中度风险很低，资产池回收金额的波动风险较低。建鑫产品在不同类型基础资产的不良资产证券化产品中都有较高的回收水平。

◎ 发行时间：项目于2021年06月23日在深圳证券交易所发行设立

◎ 发行规模：21亿

◎ 产品类型：CMBS项目

◎ 产品期限：18年

◎ 原始权益人：北京中海广场商业发展有限公司

◎ 参与工作：项目市场调查、物业估值及现金流报告

◎ 物业类型：写字楼及写字楼配套商业物业

◎ 产品亮点：全国首单碳中和CMBS项目。该物业位于城南金融城CBD核心区域，本项目投资标的物业为中海地产持有的超甲级写字楼，该项目包含10栋近80万平超大体量国际甲级写字楼群，入驻企业超500家，项目优质的市场口碑和经营效益，为低利率债券的成功发行提供了助力。在房地产行业金融监管持续收紧形势之下，公司财务资源优势更加突显，利于公司于下半场把握更多发展机会。

◎项目于2021年6月在深圳证券交易所发行设立

◎ 发行规模：91.14亿

◎ 产品类型：基础设施公募REITs

◎ 成立时间：2021年6月8日

◎ 产品期限：99年

◎ 原始权益人：广州交通投资集团有限公司

◎ 参与工作：基础设施资产价值评估、项目公司股东全部权益价值评估

◎ 物业类型：高速公路

◎ 产品亮点：该项目为全国首批基础设施公募REITs试点成功发行项目之一，且发行规模最大。世联评估作为评估机构在整个项目的前期工作流程中深入参与了基础资产及市场的尽调工作，为项目的顺利发行提供了强有力的保障。

◎项目于2021年在银行间债券市场发行设立

◎ 发行规模：14.2亿元

◎ 原始权益人：滨河置业

◎ 参与工作：物业估值、现金流预测

◎ 类型：CMBN

◎ 产品亮点：优先级AAA评级，差额补足承诺人为世界500强央企背景，标的物业位于郑州市经南八路南、经开第十五大街东，业态丰富，涵盖五星甲级写字楼、商业及酒店等，是滨河国际新城唯一高端写字楼；产业配套完善，金融服务齐备，为中建七局总部大楼。

◎项目于2021年5月在上海证券交易所发行设立

◎ 发行规模：20.5亿元

◎ 原始权益人：北京昆泰房地产开发集团有限公司

◎ 参与工作：物业估值、现金流预测

◎ 类型：CMBS

◎ 产品亮点：北京首单单SPV结构CMBS。优先级AAA评级，担保人北京昆泰房地产开发集团有限公司为朝阳区优秀国企，旗下拥有多家高端酒店及综合项目，已成为集房地产开发、酒店管理、商业运营管理三大板块为一体的综合性集团。

标的物业地处朝阳区朝阳门外大街，临近东二环，5A甲级写字楼，设备设施齐全，配套完善。

◎项目于2021年5月在上海证券交易所发行设立

◎ 发行规模：20亿

◎ 产品类型：CMBS

◎ 成立时间：2021年4月30日

◎ 产品期限：18年

◎ 原始权益人：深业泰然（集团）股份有限公司

◎ 参与工作：基础资产价格评估、存续期间现金流预测

◎ 物业类型：工业物业

◎ 产品亮点：该项目为全国首单单SPV结构智能创新产业园CMBS，3.8%的利率创2021年全市场CMBS发行利率新低。

世联评估作为评估、现金流预测机构在整个项目的前期工作流程中深入参与了基础资产及市场的尽调工作，为项目的顺利发行提供强有力的保障。

◎项目于2021年4月在上海证券交易所发行设立

◎ 发行规模：14.01亿元

◎ 产品类型：CMBS

◎ 成立时间：2021年2月

◎ 产品期限：18年

◎ 原始权益人：融创房地产集团有限公司

◎ 参与工作：估值报告、现金流预测报告

◎ 物业类型：星级酒店

◎ 产品亮点：该产品为融创房地产集团有限公司的首单酒店类交易所CMBS产品。底层资产包括三家四星级酒店、一家五星级酒店和一家超五星级酒店组成的酒店群，总规模达20.6万平方米，该笔资产支持证券最长期限18年，项目规模14.01亿元。

◎项目于2021年4月在上海证券交易所发行设立

◎ 发行规模：10亿元

◎ 原始权益人：中信信托

◎ 参与工作：估值报告、现金流预测报告

◎ 类型：CMBS

◎ 产品亮点：优先级AAA评级，差额支付承诺人/流动性支持方住总集团为全国500强大型国企集团，标的物业地处北京CBF东部区位，广渠路与规划化二东侧路交汇处，距离7号线百子湾地铁站百米即达，紧邻东四环，十余条公交线路交错，占据首都机场与北京新机场连接线上的重要位置；链接主副城区及各大交通枢纽。标的物业经国际权威LEED认证，具有甲级5A写字楼职能标准。优先级利率4.2%，低于同期北京市属国企CMBS利率均值。

◎项目于2020年12月在上海证券交易所发行设立

◎ 发行规模：14.5亿元

◎ 发起机构：国都证券

◎ 参与工作：估值报告、现金流预测报告

◎ 类型：集合多个零售商场物业

◎ 产品亮点：该产品为深圳旧改龙头企业绿景（中国）地产投资有限公司的首单交易所CMBS产品，也为未来绿景中国旗下其他佐阾系列商业物业和NEO办公大厦的融资方式开拓了新途径。

佐阾是深圳绿景集团潜心打造的首个专注社区邻里商业的购物中心品牌。佐阾香颂购物中心是佐阾系列第一个购物中心。原始权益人为上市公司绿景（中国）地产投资有限公司旗下全资孙公司——深圳市绿景房地产开发有限公司。该笔资产支持证券最长期限18年，项目规模14.50亿元，其中优先A档11.8亿元，AAA评级，票面利率5.3%；优先B档2.2亿元，AA+评级，票面利率6.0%；次级档0.5亿元，无评级。

◎ 发行规模：储架规模20亿元，第一期2.8亿元

◎ 产品类型：ABS

◎ 成立时间：2021年3月17日

◎ 产品期限：2年

◎ 原始权益人：成都市花样年房地产开发有限公司

◎ 参与工作：现金流预测

◎ 物业类型：住宅购房尾款

◎ 产品亮点：上市房企花样年集团旗下区域性房地产公司首单储架ABS第一期，项目涉及昆明安宁、成都、资阳、桂林多地住宅项目。

◎项目于2021年3月在上海证券交易所发行设立

◎ 发行规模：9.8亿元

◎ 发起机构：国君资管

◎ 参与工作：估值报告、现金流预测报告

◎ 类型：多业态商业物业

◎ 产品亮点：该产品为多业态商业CMBS证券化产品。原始权益人为AUX奥克斯地产，为国内多业态、综合型地产商，涉及精品住宅、产业园区地产、城市综合体、超高层建筑等多业态的开发和运营，连续多年荣获“中国房地产百强企业”等殊荣。该笔资产支持证券最长期限18年，发行总规模9.8亿，优先A级5.26亿，利率5.6%，优先B级4.0亿，利率7.9%。

◎发行规模：10亿元

◎产品类型：CMBS

◎成立时间：2021年2月3日

◎产品期限：20年

◎原始权益人：亦庄医药

◎参与工作：估值报告、现金流预测

◎物业类型：产业园

◎产品亮点：北京市首单储架型产业园区CMBS产品，北京市首单生物医药特色产业园区CMBS产品，标的物业位于北京市经济技术开发区，区域产业园较集中，本次产品的发行为拓宽产业园类融资渠道具有重要借鉴意义。

◎项目于2021年2月在上海证券交易所发行设立

◎ 发行规模：5.87亿

◎原始权益人：苏州阳澄湖生态休闲旅游有限公司

◎参与工作：现金流预测报告

◎类型：保障房

◎产品亮点：本项目是由苏州相城阳澄湖旅游发展有限公司负责实施的苏州市阳澄湖度假区湖畔花苑三区安置房项目属于保障性住房建设项目，项目的建设有利于改善中低收入居民居住条件和环境，集约城市土地利用，具有重要意义。

该项目已纳入江苏省苏州市2018-2020年棚户区（危旧房）改造计划。项目体量大，总建筑面积173203.52平方米，计容积率面积为154695.42平方米，可安置面积为142,124.64 平方米，剩余土地使用年期为 68年；融资规模大，发行规模达5.87亿；时间进度快，从项目启动到提交估值报告用时仅一个月。

◎专项计划设立日：2021年1月29日

◎ 发行规模：7.60亿元

◎ 计划管理人：建信资本

◎ 参与工作：现金流预测报告、评估报告

◎ 类型：资产证券化

◎ 产品亮点：该产品为武汉南国置业股份有限公司为原始权益人的发行的一单资产证券化项目，本产品期限为3+3+3+3年，南国置业将南国首义广场、南国·北都城市广场及西汇一期打包的形式为本产品的基础资产，解决了单个规模小，现金流风险等问题，世联评估在本项目中根据各资产的特点分别采取了不同的技术策略，如实反映了基础资产的价值和未来现金流情况，为项目的顺利发行提供价值参考。

◎项目于2021年1月在上海证券交易所发行设立

◎ 发行规模：13.1亿元

◎ 发起机构：信达证券

◎ 参与工作：估值报告、现金流预测报告

◎ 类型：分散式、多业态商业物业

◎ 产品亮点：该产品为市场首例分散式多业态CMBS证券化产品。原始权益人为成都兴城投资集团有限公司，是目前成都市资产规模和综合实力排名第一的市属大型国有企业，是当地重要的国有资本投资运营公司和国际化城市综合开发运营商。

该笔资产支持证券最长期限18年，全场认购倍数1.75倍，加权票面利率4.67%，较2020年全部CMBS产品平均发行利率（4.89%）低22个基点，创下四川省国有企业CMBS最大发行规模。

◎项目于2021年1月在银行间发行设立

◎ 发行规模：12.08亿元

◎ 发起机构：华西证券

◎ 参与工作：房地产市场价值评估报告

◎ 类型：设立并发行资产支持专项计划

◎ 产品亮点：该产品为华西证券-华宇集团商业物业资产支持专项计划产品。该项目涉及重庆市沙坪坝区华宇广场、九龙坡区锦虹二路锦绣广场、渝北区泰山大道东段温德姆至尊豪廷大酒店，资产类型涉及市级和区级步行商业街内大型商业体、豪华酒店，资产总量大、类型多，世联评估在对常规评估方法的基础上，结合项目物业自身经营风险，充分考虑系统和市场风险，为项目的顺利发行提供价值参考。

◎项目于2020年在上海证券交易所发行设立

◎ 发行规模：7.1亿

◎ 原始权益人：路劲基建

◎ 参与工作：物业估值报告

◎ 类型：商场物业、商业街物业

◎ 产品亮点：本项目投资标的物业共三处，分别为路劲又一城（常州市武进区湖塘镇花园街33号）、路劲凤凰新天地（苏州市苏州工业园区谢雨街9号）、路劲东方陆港（郑州市郑东新区和光街10号）。

标的物业分处常州市、苏州市、郑州市，均为国内经济发展较好的城市。三处物业地理位置较优越，公共交通较便捷，周边商务配套较完备；物业运营情况较好，业态布局合理，出租率相对较高，物业维护状况较好；原始权益人路劲基建是行业内领先的大型商业及住宅综合性地产开发商，主体评级为AAA，信用资信良好。该项目发行规模合理，增信措施完善。

本文作者：世联评估，全国领先土地房地产、资产评估机构，拥有强大的评估师团队，持有RICS、MAI、HKIS等国际学会资质，致力专业持续领先，以前瞻视角深度解读房地产市场，内容首发价值领地公众号，原创精彩不断！如需转载本文，请点击【转载须知】查阅转载规则。