广州楼市:二手房每76名中介只有一个开单,新房6成项目卖不动

撰文:金鱼

编辑:乐燕红

国庆黄金周结束后的第二天,广州迎来罕见降温,此前一直被热浪炙烤的羊城,终于有了一丝秋意。

但在中介张天看来,不同于广州的天气,广州楼市早已“入秋”很久,并且,马上就要“入冬”了。

张天告诉我们,往年国庆假期是店里最忙的时候,但今年国庆期间,店里平均每人带看客户只有3-4组左右,以前市场好的时候,一天都有这个量,市场的冷清可见一斑。

张天说,可以明显地感觉到,客户的预期正在改变。“往年,房地产一调控,短期之内市场会冷一下,但很快又会回暖。今年不同,一拳一拳又一拳,拳拳到肉,大家都能感受到,这一次真的不一样。”

国庆期间,购房者杨思辗转了多个售楼处,但最终还是没有下手。 “打折力度很大,有一些楼盘推出的低价单位,甚至比我去年国庆看的价格还要低,但我还是想再等等。”

据了解,国庆黄金周期间,广州迎来了近五年最大的推货量。与此同时,多个楼盘加码优惠力度,打折吸引客源。位于增城的时代名著国庆最高打九七折,此外总价再减10万元;而位于南沙的金科集美御峰则推出了少部分特价单位,最低有“2字头”。

但即便如此,市场的反应依旧平淡,近六成项目去化率低于30%。

在买涨不买跌的买房基本逻辑下,重重调控正在改变购房者的预期。曾经房子比较好卖的大湾区,眼下正在经历房子不好卖的阵痛阶段。

每76名中介,只有一个开单

十一黄金周的最后一天,中介毕娇在朋友圈晒出了一组乡村田野风光,配文是:第一次国庆带娃玩足7天,终于要回来搬砖了。

往年国庆黄金周,毕娇从未缺席,朋友圈晒的都是房源信息,哪里加推的新房正在热销,哪套二手房价格特别笋,哪个客户成功成交了……但今年国庆,毕娇第一次没有选择“留守”,而是给自己放了一个假,久违地带娃回了趟老家。

做中介十几年,毕娇在中介这个职业上完成了从结婚生子到买房买车一系列人生大事。但像今年这么冷的行情,毕娇还是第一次见。

对于像毕娇这样的二手房中介来说,今年广州的二手房市场真的太难了。

4月份,广州发布新政,二手交易免收增值税期限由原来的2年变成了5年;6月份,多家银行暂停二手房贷款;8月底,广州又祭出“王炸”,出台了二手房指导价.....

轮番调控轰炸下,广州二手房市场呈现出明显降温趋势。

据广州市房地产中介协会消息,9月广州全市二手住宅整体网签套数为6198套,环比下降27.38%。

其中,中介促成二手住宅的网签套数为1524套,占比为24.59%,环比下降26.02%,也是自2020年2月以来,最低网签套数。

《2020年度广州市房地产中介信用白皮书》显示,广州共有115,907名从业人员。据此计算,相当于整个9月,每76名中介中,只有一个可以开单。

广州中原研究发展部认为,受二手房指导价出台影响,客户对市场预期直线下降,二手楼市成交降温明显。与此同时,二手指导价的出台已进一步击穿业主的心理防线,业主报价指数更是呈现“插水”下滑。据监测,目前二手业主报价指数下跌至20.6%,环比上涨大幅下滑12.9%,创历史新低。市场从去年的“卖方市场”已经逐渐转变为“买方市场”。

地产经济学家邓浩志透露,所有二手中介,从门店的广告到销售人员的朋友圈,清一色是一手楼盘,没一个主推二手房的。“中介说上一个月一家店能出一张售单就及格了,有两三张就极度优秀了,更多是一家店十几号人,一个月卖不出去一套。”

市场寒意凉凉,但生活还得继续,二手房市场遇冷,不少中介将目光转向一手房市场。但在多重调控重锤打击下,购房者进入观望期,一手市场同样不好过。

多重调控下,市场进入观望期

这个国庆假期,购房者杨思和去年一样,也去了售楼处看房。

相比起二手房,杨思更倾向于买新房。他心仪的黄埔知识城板块,在这个国庆假期有多个楼盘加推和促销。但看过一圈之后,杨思发现,这些楼盘的价格,和自己在去年国庆黄金周看到的相比,基本没有上涨,甚至部分还有小幅下跌。

杨思本来还有些懊恼,没有趁去年贷款申请容易、贷款利率较低的时候抓住机会上车。但看到今年调控政策一波接一波地出,广州楼市颇有“凉凉”的趋势,他的心态变得不再着急,决定再等一等。

杨思心态代表了当下广州很大一部分购房者的心态。楼市一向奉行买涨不买跌,一旦市场出现掉头向下的苗头,所有人都会选择观望。

这种观望心态,反映在销售数据和销售价格上,就变得特别直观。

来自广州中原的数据显示,9月,广州新房网签6921宗,环比虽有3%幅度的略微增长,但同比去年“金九”却下跌了近3成。克而瑞的统计数据则显示,今年十一黄金周广州一手住宅网签711套,较去年同期下降33.1%。

与此同时,在限价、限签等多重因素作用下,广州9月一手住宅网签均价下滑至31977元/平方米,已经是三连跌,均价水平与今年一季度相仿,显示今年广州围绕‘稳房价’的系列调控正在显露成效。

广州中原研究发展部认为,造成今年“金九”成色不足的主要原因在于调控影响持续且深远。今年上半年,与购房有关的政策频出,6-8月继续加码,8月底更是推出“王炸”二手指导价,置换买家经历“房贷审批慢”之上的“雪上加霜”,直接导致客户观望情绪加重。不少客户认为后市价格将进入下行通道。,从而搁置购房计划选择观望,避免“高位站岗”。

此外,8月底挂牌的第二批供地出现“限售价”“限15%溢价”等新玩法,通通传导至新房市场,增加了市场的不确定性。

艰难时期,开发商为“活下去”放手一搏

8月31日,广州发布首批96个小区二手房指导价当天,毕娇在朋友圈转发了一篇文章:人生的最高境界——熬。

对于当下的房地产市场来说,要熬下去的不止二手房中介,更包括开发商。市场不如人意,但开发商仍得努力“活下去”,于是,加大推盘、渠道全开、全民营销、强化销售奖惩激励等多番手段轮番上阵。

统计数据显示,国庆档期内广州共有超40个楼盘有较大的推新动作(其中16个是全新盘),新推货量超7000套,是近五年同期纯新货货量的最高峰。

而今年8-9月,广州整体供应已超万宗,一再创下年内新纪录。

在推出海量货源“任君挑选”的同时,房企在业绩上的压力自然也传递到员工身上。不少房企积极实施全民营销,并不断强化销售奖惩激励制度,希望以此来刺激销售,达成业绩。

林溪是华南一家TOP50房企广州某项目的置业顾问。国庆黄金周期间,该TOP50房企祭出了广州11盘联动的促销活动,项目对销售的要求是:国庆7天不开单即开除。

除此之外,其所在的公司也是业内实施全民营销较为狼性的一家。公司要求:所有中层以上管理人员在年底之前必须卖出至少一套,否则自动离职。

但在市场成交下行,购房者普遍观望行情下,海量推货加狼性营销,并未能完全取得期望中的效果。

合富辉煌统计显示,国庆期间,广州全市楼盘推新去化率为40%-50%,有近六成的项目,其去化率在30%以下。

在广州中原研究发展部的统计中,荔湾花地湾板块去化率最高,达约92%,番禺汉溪长隆、海珠南洲、白云的白云湖等板块新货首日去化率都超过70%;但南沙的万顷沙、增城的永和、从化的江浦等板块的去化率则在10%-30%幅度。

与此同时,房企不断加大的“海量”供应,同样也使得全市库存量持续走高。截至9月末,广州全市库存量989.3万㎡,去化周期达到11.2个月。

数据显示,广州市场库存周期在经历一年走低之后,于今年3月起持续回升,且持续6个月回升,截止到9月25日,库存消化周期已经高于2020年9月水平。

在全市库存量持续走高叠加开发商年底冲刺业绩双重背景下,机构预测,接下来一段时期,广州楼市的竞争将会更加激烈,同个板块楼盘间的“内卷”情况也将更加严重,不排除在增城、花都、南沙等外围区域,部分通勤、配套条件较缺乏的项目将会积极“以价换量”,或提高佣金加大一二手联动卖楼,以让自身更好地“活下去”。