本报记者 余燕明 广州报道
今年，地产商在传统“金九”的销售旺季失速。
过去数年间，恒大地产（03333.HK）选择在月度结束后的一周内公布上个月的销售业绩。但迄今，其仍未披露2021年9月份的销售情况。
但该公司对今年9月份可能出现的糟糕业绩早有心理准备。2021年6~8月份，恒大地产实现单月合约销售额分别为716.3亿元、437.8亿元、380.8亿元，环比持续下滑了38.9%、13%。
今年9月中旬，恒大地产称，尽管9月份通常是房地产行业的销售高峰，然而由于对公司的持续负面新闻报道严重影响潜在购房者信心，预计今年9月份公司销售将会出现持续大幅下降，进而导致销售回款持续恶化，对现金流及流动性造成巨大压力。
恒大地产已是当前国内房地产行业的极端个案，它陷入了严峻的流动性困境。但除了恒大地产以外，今年9月份，国内龙头地产商的销售业绩均出现了大幅下滑，这拖累了它们试图在规模上寻求更高增长的计划。
一位长期跟踪房地产板块的研究人士对《中国经营报》记者表示，行业销售拐点从今年7月份就已经确立，开始进入负增长区间，但基本面上仍未触底，这意味着低迷的销售行情还将持续。
“全国热点城市采取严厉的限购、限贷政策，比如房地产贷款集中度管理下银行信贷额度紧张，致使不少购房需求被挤出市场。由于房企现金紧张，新开工、拿地等投资支出削减，推盘供应放缓。”这位研究人士说，“当然，相比之下，去年销售基数较高也是今年9月份房企业绩下滑的直接原因之一。”
但不少购房需求受到购房资格、银行信贷等监管政策压抑仍是主要原因。今年的传统“金九”由热转冷以后，地产商选择在销售端开始降价，以换取销售规模与回款指标的增加。
“短期内，回款的任务高于对利润的要求。”一位大型地产商的楼盘负责人告诉记者。
龙头地产商领跌
今年9月份，碧桂园（02007.HK）单月实现权益销售额456.6亿元，而上年同期为646.3亿元，下滑了近29.4%。今年前9个月，该公司累计权益销售额为4482.4亿元，与上年同期的4467.9亿元基本持平。
碧桂园从今年6月份开始，销售增速已进入下滑区间。2020年6~9月份，碧桂园单月权益销售额的同比增速分别达到了0.9%、27.5%、30.1%、25.3%；今年6~9月份，碧桂园单月权益销售额的同比增速则分别为-12.5%、0、-25.8%、-29.4%。
在规模增长上，碧桂园仍有一定诉求。今年初，碧桂园明确设立了每年10%的“三年稳增计划”，即未来连续三年里，其权益销售额按年增长10%以上。
万科（000002.SZ）在今年9月份实现合约销售额361.1亿元，比上年同期的545.4亿元减少了33.8%；今年前9个月，万科累计实现合约销售额4791.3亿元，而上年同期为4927.6亿元，同比减少了2.8%。
从今年5月份开始，万科的销售增速就进入了负增长区间。2021年5~9月份，万科单月实现的合约销售额与上年同期相比分别增长了-6.1%、-7.8%、-12.7%、-36.9%、-33.8%。
据称，万科在今年初设立的全年销售目标为7900亿元，其在2020年实现的销售规模为7041.5亿元，相当于2021年的目标增长率约为12.2%。今年前三季度，万科的销售目标完成率约为60.6%。
对此，一位投资者向万科管理层询问，今年前三季度累计实现的合约销售额低于上年同期，公司能否完成设定的全年7900亿元销售目标。万科方面回复称，面对不确定的市场环境，公司不预设固定的销售目标，顺势而为，动态调整，争取最好的结果。
保利地产（600048.SH）在今年9月份实现单月合约销售额360.2亿元，比上年同期的503.2亿元减少了28.4%；今年前9个月，该公司累计合约销售额达到了4102.3亿元，同比增长了11.7%。
也是从今年6月份开始，保利地产的销售增速逐步放缓。2021年6~9月份，保利地产单月合约销售同比分别增长了-27%、-13.3%、6.8%、-28.4%。上一年度，保利地产的销售规模突破了5000亿元。
除碧桂园、万科、保利地产等龙头地产商以外，国内其他地产商在今年9月份的销售业绩大部分都出现了不同幅度下滑。
其中，中海地产（00688.HK）实现单月合约销售额203.7亿元，比上年同期348.9亿元大幅减少了41.6%；招商蛇口（001979.SZ）实现单月合约销售额233.3亿元，比上年同期的298亿元下降了21.7%；华润置地（01109.HK）实现单月合约销售额221亿元，比上年同期的290.1亿元减少了23.8%。
越秀地产（00123.HK）在今年9月份实现合约销售额约为60.1亿元，上年同期为69.8亿元，同比下降了13.9%；金地集团（600383.SH）实现单月合约销售额212亿元，上年同期为258亿元，同比下降了17.8%。
而当前着力应对流动性困难的富力地产（02777.HK），其在今年9月份实现合约销售额为105.1亿元，相较上年同期的140.1亿元权益销售额（销售额的统计口径存在差异）仍有大幅下跌；近期已公开宣布债务违约的花样年控股（01777.HK），实现单月合约销售额仅为36亿元，而上年同期则为52.8亿元，同比减少了31.8%。
低迷行情扩散蔓延
据一家房地产研究机构的监测统计，今年传统“金九”旺销的市场行情并未如期来临。2021年9月份，中国房地产销售榜单上排名前100的地产商里，单月合计实现销售规模约为8443.4亿元，比上年同期大幅下滑了36.6%。
百强房企在今年9月份合计实现的单月销售业绩，甚至也不及今年8月份的8988.7亿元，环比减少了6.1%。
这家房地产研究机构在报告中总结称，2021年第三季度，百强房企单月销售业绩已连续3个月同比下滑，且同比跌幅不断扩大。今年下半年以来，受房地产市场整体降温的影响，百强房企销售表现不及今年上半年和去年同期，导致累计销售规模增速也在逐步放缓。
据记者查询房地产市场销售数据获悉，2021年前8个月，百强房企实现累计销售规模约为8.9万亿元，整体同比增幅达到了22.1%；2021年前9个月，百强房企进一步实现累计销售规模约为9.8万亿元，但整体同比增幅则降至13%。
另据上述房地产研究机构统计，今年9月份，中国房地产销售榜单上逾9成地产商单月销售表现同比下滑，其中6成地产商的同比跌幅超过30%。与此同时，即便是榜单上排名前30的地产商，也有近9成实现的单月销售业绩不及2021年上半年的月均水平。
至2021年9月末，年初确立并公布业绩目标的百强房企当中，只有近2成地产商的销售目标完成率达到了75%以上，而大约有近半数地产商的销售目标完成率不及70%。
由于今年下半年以来房地产市场整体降温、销售增速放缓，在接下来的第四季度，这些地产商将面临较大的去化压力。
房地产市场整体低迷的行情还在延续。今年“十一”黄金周，即便全国各个城市楼盘项目降价促销活动频出，也依然难挽销售颓势。
2021年国庆假期（10月1日~10月7日），上述房地产研究机构重点监测的全国60个城市，累计成交新房面积约为187万平方米，比上年同期下降了43%，而与2019年同期相比，降幅也达到了33%。
其中，今年“十一”黄金周期间，在购房需求相对坚挺的一线城市，新房成交面积同比仍然下降了8%；二线城市稳中有降，新房成交面积同比下降了42%，与2019年同期相比，跌幅超过一半以上；三四线城市已明显转冷，新房成交面积同比降幅达到了49%。
基于惨淡的市场行情，不少地产商在二三线城市采取了“以价换量”的销售策略，以寻求销售规模及回款指标的增加。
据记者公开检索了解，2021年国庆假期，在青岛、济南等城市，部分楼盘项目选择“7折”卖房，以此带动了一波刚需集中释放，与2020年同期相比，新房成交面积有所上升；另据监测统计，福州在国庆假期共有19个楼盘项目打折促销，单套房源最高优惠金额达到了38万元，这使得销售业绩有所提振。
但值得注意的是，为了使房地产市场平稳健康发展，哈尔滨、沈阳、张家口、唐山、桂林、昆明等部分二三线城市的政策调控开始出现由“限涨”转向“限跌”，以此减缓楼市持续下行压力。
“这也意味着地产商想要通过以价换量来抢销售、抓回款的空间越来越小，尤其是高负债的房企将面临更大的流动性压力。”这家房地产研究机构在报告中分析称，“今年第四季度的房地产市场难言乐观，销售降幅预计会进一步扩大，整体业绩的累计同比增速将持续放缓，至年末或将跌入负区间。”