失速的楼市“金九” 龙头地产商难逃颓势

本报记者 余燕明 广州报道

今年,地产商在传统“金九”的销售旺季失速。

过去数年间,恒大地产(03333.HK)选择在月度结束后的一周内公布上个月的销售业绩。但迄今,其仍未披露2021年9月份的销售情况。

但该公司对今年9月份可能出现的糟糕业绩早有心理准备。2021年6~8月份,恒大地产实现单月合约销售额分别为716.3亿元、437.8亿元、380.8亿元,环比持续下滑了38.9%、13%。

今年9月中旬,恒大地产称,尽管9月份通常是房地产行业的销售高峰,然而由于对公司的持续负面新闻报道严重影响潜在购房者信心,预计今年9月份公司销售将会出现持续大幅下降,进而导致销售回款持续恶化,对现金流及流动性造成巨大压力。

恒大地产已是当前国内房地产行业的极端个案,它陷入了严峻的流动性困境。但除了恒大地产以外,今年9月份,国内龙头地产商的销售业绩均出现了大幅下滑,这拖累了它们试图在规模上寻求更高增长的计划。

一位长期跟踪房地产板块的研究人士对《中国经营报》记者表示,行业销售拐点从今年7月份就已经确立,开始进入负增长区间,但基本面上仍未触底,这意味着低迷的销售行情还将持续。

“全国热点城市采取严厉的限购、限贷政策,比如房地产贷款集中度管理下银行信贷额度紧张,致使不少购房需求被挤出市场。由于房企现金紧张,新开工、拿地等投资支出削减,推盘供应放缓。”这位研究人士说,“当然,相比之下,去年销售基数较高也是今年9月份房企业绩下滑的直接原因之一。”

但不少购房需求受到购房资格、银行信贷等监管政策压抑仍是主要原因。今年的传统“金九”由热转冷以后,地产商选择在销售端开始降价,以换取销售规模与回款指标的增加。

“短期内,回款的任务高于对利润的要求。”一位大型地产商的楼盘负责人告诉记者。

龙头地产商领跌

今年9月份,碧桂园(02007.HK)单月实现权益销售额456.6亿元,而上年同期为646.3亿元,下滑了近29.4%。今年前9个月,该公司累计权益销售额为4482.4亿元,与上年同期的4467.9亿元基本持平。

碧桂园从今年6月份开始,销售增速已进入下滑区间。2020年6~9月份,碧桂园单月权益销售额的同比增速分别达到了0.9%、27.5%、30.1%、25.3%;今年6~9月份,碧桂园单月权益销售额的同比增速则分别为-12.5%、0、-25.8%、-29.4%。

在规模增长上,碧桂园仍有一定诉求。今年初,碧桂园明确设立了每年10%的“三年稳增计划”,即未来连续三年里,其权益销售额按年增长10%以上。

万科(000002.SZ)在今年9月份实现合约销售额361.1亿元,比上年同期的545.4亿元减少了33.8%;今年前9个月,万科累计实现合约销售额4791.3亿元,而上年同期为4927.6亿元,同比减少了2.8%。

从今年5月份开始,万科的销售增速就进入了负增长区间。2021年5~9月份,万科单月实现的合约销售额与上年同期相比分别增长了-6.1%、-7.8%、-12.7%、-36.9%、-33.8%。

据称,万科在今年初设立的全年销售目标为7900亿元,其在2020年实现的销售规模为7041.5亿元,相当于2021年的目标增长率约为12.2%。今年前三季度,万科的销售目标完成率约为60.6%。

对此,一位投资者向万科管理层询问,今年前三季度累计实现的合约销售额低于上年同期,公司能否完成设定的全年7900亿元销售目标。万科方面回复称,面对不确定的市场环境,公司不预设固定的销售目标,顺势而为,动态调整,争取最好的结果。

保利地产(600048.SH)在今年9月份实现单月合约销售额360.2亿元,比上年同期的503.2亿元减少了28.4%;今年前9个月,该公司累计合约销售额达到了4102.3亿元,同比增长了11.7%。

也是从今年6月份开始,保利地产的销售增速逐步放缓。2021年6~9月份,保利地产单月合约销售同比分别增长了-27%、-13.3%、6.8%、-28.4%。上一年度,保利地产的销售规模突破了5000亿元。

除碧桂园、万科、保利地产等龙头地产商以外,国内其他地产商在今年9月份的销售业绩大部分都出现了不同幅度下滑。

其中,中海地产(00688.HK)实现单月合约销售额203.7亿元,比上年同期348.9亿元大幅减少了41.6%;招商蛇口(001979.SZ)实现单月合约销售额233.3亿元,比上年同期的298亿元下降了21.7%;华润置地(01109.HK)实现单月合约销售额221亿元,比上年同期的290.1亿元减少了23.8%。

越秀地产(00123.HK)在今年9月份实现合约销售额约为60.1亿元,上年同期为69.8亿元,同比下降了13.9%;金地集团(600383.SH)实现单月合约销售额212亿元,上年同期为258亿元,同比下降了17.8%。

而当前着力应对流动性困难的富力地产(02777.HK),其在今年9月份实现合约销售额为105.1亿元,相较上年同期的140.1亿元权益销售额(销售额的统计口径存在差异)仍有大幅下跌;近期已公开宣布债务违约的花样年控股(01777.HK),实现单月合约销售额仅为36亿元,而上年同期则为52.8亿元,同比减少了31.8%。

低迷行情扩散蔓延

据一家房地产研究机构的监测统计,今年传统“金九”旺销的市场行情并未如期来临。2021年9月份,中国房地产销售榜单上排名前100的地产商里,单月合计实现销售规模约为8443.4亿元,比上年同期大幅下滑了36.6%。

百强房企在今年9月份合计实现的单月销售业绩,甚至也不及今年8月份的8988.7亿元,环比减少了6.1%。

这家房地产研究机构在报告中总结称,2021年第三季度,百强房企单月销售业绩已连续3个月同比下滑,且同比跌幅不断扩大。今年下半年以来,受房地产市场整体降温的影响,百强房企销售表现不及今年上半年和去年同期,导致累计销售规模增速也在逐步放缓。

据记者查询房地产市场销售数据获悉,2021年前8个月,百强房企实现累计销售规模约为8.9万亿元,整体同比增幅达到了22.1%;2021年前9个月,百强房企进一步实现累计销售规模约为9.8万亿元,但整体同比增幅则降至13%。

另据上述房地产研究机构统计,今年9月份,中国房地产销售榜单上逾9成地产商单月销售表现同比下滑,其中6成地产商的同比跌幅超过30%。与此同时,即便是榜单上排名前30的地产商,也有近9成实现的单月销售业绩不及2021年上半年的月均水平。

至2021年9月末,年初确立并公布业绩目标的百强房企当中,只有近2成地产商的销售目标完成率达到了75%以上,而大约有近半数地产商的销售目标完成率不及70%。

由于今年下半年以来房地产市场整体降温、销售增速放缓,在接下来的第四季度,这些地产商将面临较大的去化压力。

房地产市场整体低迷的行情还在延续。今年“十一”黄金周,即便全国各个城市楼盘项目降价促销活动频出,也依然难挽销售颓势。

2021年国庆假期(10月1日~10月7日),上述房地产研究机构重点监测的全国60个城市,累计成交新房面积约为187万平方米,比上年同期下降了43%,而与2019年同期相比,降幅也达到了33%。

其中,今年“十一”黄金周期间,在购房需求相对坚挺的一线城市,新房成交面积同比仍然下降了8%;二线城市稳中有降,新房成交面积同比下降了42%,与2019年同期相比,跌幅超过一半以上;三四线城市已明显转冷,新房成交面积同比降幅达到了49%。

基于惨淡的市场行情,不少地产商在二三线城市采取了“以价换量”的销售策略,以寻求销售规模及回款指标的增加。

据记者公开检索了解,2021年国庆假期,在青岛、济南等城市,部分楼盘项目选择“7折”卖房,以此带动了一波刚需集中释放,与2020年同期相比,新房成交面积有所上升;另据监测统计,福州在国庆假期共有19个楼盘项目打折促销,单套房源最高优惠金额达到了38万元,这使得销售业绩有所提振。

但值得注意的是,为了使房地产市场平稳健康发展,哈尔滨、沈阳、张家口、唐山、桂林、昆明等部分二三线城市的政策调控开始出现由“限涨”转向“限跌”,以此减缓楼市持续下行压力。

“这也意味着地产商想要通过以价换量来抢销售、抓回款的空间越来越小,尤其是高负债的房企将面临更大的流动性压力。”这家房地产研究机构在报告中分析称,“今年第四季度的房地产市场难言乐观,销售降幅预计会进一步扩大,整体业绩的累计同比增速将持续放缓,至年末或将跌入负区间。”