大湾区楼市众生相：东莞网红盘摇号日光 炒房客一夜血亏300万

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作者 | 成康

出品 | 智讯财经·腾讯房产

九月的最后一天，华为员工子鹏前往东莞观音山，此行的目的是为了祈福，希望能够摇中东莞一个热门网红盘。

9月30日，东莞摇号买房政策正式落地。次日，位于松山湖的某国企新盘作为东莞首个摇号楼盘开启网上认购登记，最终666组购房人完成诚意金冻结，冻资80万，意味着东莞进入摇号选房时代。但运气并没有眷顾到子鹏，他最终无缘这297套房源，选房当天这批房源仅用时2小时全部售罄。

“事实上，表面看上去火热的新房市场，其实只有网红盘在支撑。”业内人士指出，此外，10月8日东莞发布二手房指导价政策，成为大湾区内继深圳、广州后第三个出台二手房指导价的城市。有炒房客哭诉，自己花600万在松山湖买了一套房，结果指导价出来后血亏300多万！

然而，距离东莞逾140公里的惠州大亚湾，开发商迫于销售回款压力“割肉”让利促销，有的甚至祭出低首付、免息等大旗。

在过去，惠州的新房去库存，很大程度依赖着深圳及东莞甚至外省投资客庞大的潜在购买需求。如今，习惯于快进快出的投资客都急于出手逃离惠州，却无奈被套。居住属性不高，入住率低，是惠州楼市的底色。当这层底色被地产开发商以降价销售新房的方式呈现在市场面前，可以说将惠州楼市推到冰点以下。

惠州再现零首付买房，开发商“割肉”促销

金秋九月，惠州楼市“零首付”、“一成首付”的消息开始满天飞。不仅楼盘宣传火热，而且折扣优惠力度也似乎达到空前的状态。

“早在10年前，零首付买房的盛况在惠州就上演过。”在惠州从事房产中介工作近十年的钟仁透露，8月惠州出台“惠八条”，对惠阳、大亚湾限购，给惠州楼市去化带来很大压力，当下阶段开发商迫于无奈打折诚意足，是实打实让利。

十月初，住在深圳龙岗区的王浩就频繁接到惠州中介打来的电话，无外乎零首付零月供、最低9折赠送全屋家电等诱人的消息。

历经各种轰炸电话后，王浩在国庆假期最后一天驱车前往惠州，他发现不少中介店员开始重新“挂牌扫街”，开发商甚至打出“买房送车送车位”等优惠口号。在某项目案场，王浩看到一群老年看房团，开发商和中介在案场营造的“卖房大戏”一度令人有刷卡的冲动，事实上，渠道营销在当地也一直盛行，主要原因是本地购房客不多，只能靠外地客户购买，因此依靠渠道把客户带过来，也是增加销售量的主要方式。但转了一圈王浩还是犹豫了，感叹“现今很多开发商都已经资金紧张了，交房周期也长了，停工的风险还是有的，还是再观望观望。”

确实，惠州楼市还有很长的一个博弈阶段，机会与风险都要自己把控。

“无论开发商给出的条件多么诱人，我都会劝纯投资客：远离大亚湾，远离惠阳。”资深楼市观察员大渔指出。目前，也有不少投资惠州大亚湾的多位深圳客哭诉，重仓大亚湾跑输大市又无人接盘，有价无市的局面令其正面临被新盘套住的困扰。

值得注意的是，惠州大亚湾、博罗等地开发商“割肉”让利促销的戏码触发了官方发布购房风险提示，介入收回折扣。国庆期间，惠州官方发布《关于规范商品房销售行为，保障消费者（购房人）合法权益的告知书》，告知书提到，此类恶性竞争行为严重扰乱了房地产市场秩序。此外，违法违规预售还侵犯了消费者合法权益，可能会导致项目资金量断裂，无法按期支付工程款，成为新的烂尾工程，带来一系列社会负面影响。

二手房指导价后 东莞炒房客一夜血亏300万

十月以来，魔幻的东莞楼市正上演一边网红盘摇号选房日光，一边大量二手高价房源下架的戏码。

10月初，众多红盘齐上阵，东莞新房也进入摇号选房时代。10月8日，东莞发布了二手房指导价政策，并公布了全市218个二手住宅小区的交易参考价格。目前，部分二手房平台挂牌的房源价格也与指导价基本保持一致，高于指导价的历史成交房源被屏蔽或直接调至参考价。

在东莞此次发布的二手房指导价小区名单中，城区（东城、南城、莞城）、松山湖片区的“限价”最为突出，其中，松山湖更是有二手房价格降幅达到了50%以上。

“我在2021年1月份在松山湖以600万买了一套住宅，现在被指导价成了300万，”近日，在东莞住建局官网上，有松山湖的业主哭诉如今指导价后自己的房子一夜血亏300万，还背着480万的房贷。“老婆闹离婚，能否帮忙把房子退回原业主，按照目前指导价再重新买。”

这名松山湖业主被不少网友揶揄“涨的时候会把差价补给原业主么”、“指导价又不是真实成交价，只不过是银行发放贷款价而已”，也被网友认定是高杠杆炒房客的身份。

确实，自东莞二手房指导价出台以来，一夜之间七千多套房源迅速降价。涨跌悬殊的房价背后，是炒房客被套牢的懊悔。

也有买家担心倘若卖家不按照指导价格进行交易，而银行又只能按照参考价放贷，参考价低于实际成交价的小区，购房时的可贷款金额变少，那其中的差价将全部变成高昂的首付转嫁给买家。

以购买首套房的买家（首付三成，可贷款七成）为例，假设一套100㎡房源，指导价为3万/㎡，银行只能按300万进行贷款评估，买家可从银行贷款210万。但是，如果这套房的实际成交价为400万，业主就要自己多付70万的现金，这无疑增加了买家的购房压力。

此外，加上8月刚发布的“增值税免征2年调整为5年”政策，导致大部分房源需另外增加5%的增值税，投机需求受到打击，买卖双方进入观望博弈期。

业界观点一致认为，指导价的威力或将超出预期。反观今年深圳2月8日出台二手房指导价，二手房市场一片萧条，相关数据显示，上半年深圳中介关店达10%，近500家中介门店倒闭，8-9月两个月均跌破2000套，跌幅超过70%-80%。

家住莞城的梁东告诉智讯财经，早在10月初，他家小区附近已有五家中介门店倒闭。事实上，二手房量价齐跌的背后，更是带来的是中介行业洗牌，关店、转行、流失将会成为关键词。而市场红利让从业多年的老经纪人早买了房，相比他们，那些积蓄有限的新人才是受房子交易量下跌影响最大的。

年轻人大多对行业失望了，但还有很多资深经纪人对未来抱有期待。他们已经习惯了房价的大起大落，认为只要坚持，行业就有转好的一天。