深圳楼市：网红新盘4小时卖光，二手市场冰封每天倒闭3家中介门店

作者：金鱼

编辑：艾乐

在深圳开中介门店十二年了的老中介人郑林发现，以前，大家见面打招呼的第一句话是：“最近生意还行吗？”但现在，这句话变成了：“店还在吗？”

问候语的变化，折射的是中介的生存环境的变化。根据深圳市房地产中介协会的数据，今年1-9月，深圳市累计关停房屋中介门店(含暂停营业但未及时办理注销)642家；截至9月30日，深圳有效实名登记中介人员约4.1万人，较今年峰值减少6000余人，较去年同期减少14.2%。

这个数据相当于，平均每天都有2-3家中介门店倒闭、20个以上中介转行。这当中，不仅包括小型中介，许多实力更雄厚的大型中介机构也未能幸免。10月中旬以来，包括贝壳找房、中原地产等中介巨头，纷纷传出降薪裁员、收缩规模的消息。

中介大规模闭店潮背后，是深圳正在经历的二手房市场寒冬。

据深圳市住建局的统计，9月，全市二手住宅仅成交1765套，环比减少13.6%，这已经是该项数据连续6个月下滑探底，且为该项数据十年来第二低。国庆黄金周期间，深圳二手房更是以整个十一期间成交仅4套登上了微博热搜，引发全国瞩目。

然而，与深圳二手房市场冰冻形成鲜明对比的却是，9月份以来，深圳多个一手楼盘开盘即告售罄，曾经的“日光”景象再现。

一二手房冷热不均的背后，深圳市场正在继续加速分化。而伴随着10月23日，全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定颁布，深圳作为社会主义先进示范区，被认为大概率将会成为试点的城市之一。

在这样的背景下，深圳楼市的不确定性进一步加剧。下一步，深圳楼市又会走向何方？

日光盘再现 一手房市场回暖？

今年以来，在重重调控严厉打压下，全国房地产市场降温明显。金九银十的深圳已经出现了凉凉秋意，但即便如此，在个别项目的线上选房系统，卖房依然在热火朝天地进行当中。

“8：00，签到。”

“9：00，正式选房”

“12：00，小户型全部选完！”

“12：51，全部售罄！”

10月19日，位于福田香蜜湖的某楼盘，649批客户抢222套房，开盘最低总价1576万/套，不到4小时全部售罄，保证金500万/套，单日吸金超52亿。

据了解，自9月份以来，深圳已多次出现“日光盘”现象。其中，10月8日，深圳沙井万丰海岸城线上选房，项目备案住宅单价区间在 5.2-6.4 万 /㎡，同样在4小时之内全部房源售罄。

9月24日，宝安宏发玺玥、光明星河天地、宝安前海滨城花园、颐安都会中央4期四盘进行线上选房，共推售1907套房源，均于开盘当天全部售罄。

一面是象征楼市火热的“日光盘”再现，另一面则是楼市去化压力下不少项目的打折促销。

9月29日，龙华区朗庭盛荟城开盘，推售477套住宅，备案均价约为5.54万元/平，开盘当天，盛荟城推出9折卖房活动；10月7日，朗庭盛荟城楼盘折扣为92折，71平方米的两房户型，备案总价约为378万元，折扣总价约为342万元。

10月3日，位于龙岗区布吉的佳兆业壹都汇启动二三级联动，推出85折购房活动。原价120万元的房源直降45万-75万元，均价约为1.9万元/平。该活动吸引购房者广泛关注，深圳房产经纪人纷纷待客看房，开发商一度采用现场取号方式限制进场人数。

在置业顾问冯程看来，以日光盘来推断深圳楼市回暖，只是部分人一厢情愿的错觉。网红盘之所以 “日光”，主要原因是“限价”导致的一二手严重倒挂。

以颐安都会中央为例，该楼盘销售均价与二手房有超2万元/平的差距，当日售罄在意料之中。

“表面看上去火热的深圳新房市场，其实只有网红盘在支撑。除开这些一二手价格倒挂严重的网红盘，大部分楼盘都在降价促销，楼盘的到访量也远远不如去年。” 冯程说。

来自深圳中原的统计数据显示，9月深圳共22个住宅项目入市，但市场分化较为明显。22个住宅项目中有8住宅项目开盘售罄。但同时，也有部分项目去化情况不太理想，整体开盘去化超五成，与之前去化七成以上的情况相比依然存在差距。

业内人士认为，多个“日光盘”再现说明置业者购买力依然强劲，许多深圳购房者不是没有“实力”，而是开始有选择性地买房。下一阶段，深圳新房仍会维持分化趋势，有价格倒挂优势的楼盘去化向好，而没有价格优势且地段偏远的楼盘则去化堪忧。

国庆成交仅4套 二手房跌落谷底

在一部分忙于热火朝天“打新”的同时，也有一部分人选择离开待了许久的深圳。

林锋在国庆黄金周后作出了辞职的决定。做中介三年，这是他第一次萌生了离开这个行业的念头。触动他做出这个决定的，正是国庆期间的冰冷的市场行情。

林锋说，国庆期间，虽然他们每天依然会打三四百个电话给客户约访，但一周下来，整个门店的二手带看量基本为零，他所在的门店整个片区都没有成交。

今年至今，林锋一单都没有开过，再这样下去，温饱都要成问题，他必须另谋出路。

与新房冷热不均的分化趋势不同，深圳二手房的降温来得直接且明显。据深圳市住建局的统计，9月，全市二手住宅仅成交1765套，环比减少13.6%，这已经是该项数据连续6个月下滑探底，且为该项数据十年来第二低；成交面积169252平方米，环比减少13.4%。

去年9同期，深圳二手房的成交套数是8820套。对比不难看出，如今深圳的二手房市场，已经不仅仅是“腰斩”，已经接近冰冻。同时，据深圳中原的数据显示，深圳的二手房住宅客带看指数，已经连续5个月呈现下滑趋势。

国庆黄金周本是卖房的好时节，然而，今年国庆，深圳却以整个十一期间二手房成交仅4套。就连曾经炒得最火的深圳学区房，今年以来也出现了凉凉的趋势。以“一有空房就被抢光”的深圳知名学区片区、位于福田的百花片区为例，一套房最贵的时候曾经卖过1700多万，但上次成交是1100多万，降价幅度高达600万。

今年2月8日，深圳市住建局发文建立二手住房成交参考价格发布机制（指导价）。随后，各大银行相继以官方参考价作为发放贷款的重要参考。

有专家表示，深圳实行二手房参考价发布机制、限制离婚买房政策以及教育均等化等政策，都导致买家观望、业主降价。在多重政策的效应下，二手楼市成交量也持续低迷。

购房者王萌说，二手房参考价出台后，在房价没有明显下跌情况下，首付的成本却大大增加了，这也是导致很多人最终不再考虑二手房的原因所在。与此同时，政策不断出台，自己的买房意愿也变得没有那么迫切，周边大部分人都告诉她，未来可能会有捡漏的可能性，建议她在积极打新的同时，不妨再等一等。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，随着楼市进入存量时代，二手房已成为调控主战场。他表示，从房地产调控愈加频密的趋势看，预计今年之内，调控将持续从严。

在严密调控改变购房者预期情况下，短期之内，深圳二手房的冰冻局面或许仍将持续。

新房冷热不均、一二手市场分化、买家观望市场承压，多重调控压力下，深圳楼市呈现出多面的形态，加之被传言将成为房地产税试点城市，更是给深圳楼市的未来增添了更多的不确定性。