南京第三批集中供地对房企示好 调低竞买门槛

21世纪经济报道记者 唐韶葵 上海报道10月24日,南京市规划和自然资源局公布第三批集中供地,将会推出61幅土地,总起拍价482.86亿元,将于11月25日正式出让。这比此前规划的10月份第三次集中供地延后了一个月。

据透露,南京第三次集中供地将按“限房价、定品质、竞地价”方式出让,所建普通商品住宅(毛坯)销售均价不得超过核定价格(装修价格另行核定),最高销售单价不得超过售价均价的110%(装修价格另行核定)。

紧随南京之后,10月26日,苏州也公布了第三批集中供地情况,共出让26幅涉宅地块,其中吴江区8幅、高新区7幅、相城6幅、吴中3幅、姑苏区1幅、工业园区1幅。该批地块起拍总价405.6亿,将于11月24日正式开拍。

对此,上海中原地产市场分析师卢文曦指出,从这两个城市发布的第三批集中供地土拍规则来看,土拍规则在不断完善和细化。在此前提下,地价不可能再无序上涨。他认为,南京这次集中供地规则中关于拍地自有资金比例的规定,以及“一家最多参与11块土地”的规则,让拿地机会更均等。基于当前市场温度下调,叠加严密的拿地制度,土地市场继续保持冷静是大概率事件。“南京第二批集中供地有不少土地终止出让了,不排除这批也出现同样的可能”。

准入门槛降低

南京第三批集中供地出让规则有两方面的明显变化:对于租赁住房的倾斜力度加大了;调低拿地门槛,强调竞拍人的公平性。

据了解,南京第三批集中供地中有8幅安置房用地以及7幅租赁住房用地。其中6幅为纯单身职工公寓用地、1幅为单身职工公寓用地和住宅混合用地。

相比前两次集中供地,南京第三批集中供地在商品住宅土地供应上有所减少,同时一定程度上降低了整体的竞拍要求,并对租赁住房的建设和出租做出限定。比如,第二次集中供地的时候,有11幅土地要求不得联合报名竞买、不得合作开发,严格限制股权转让,而在本次则没有这一约束。此外,南京土拍在房企资质方面要求也有所降低,本次供应地块全部要求资质为三级及以上,而此前多数要求二级甚至一级。在对竞买人方面的要求上,除溧水、高淳地块外,同一竞买人报名地块数量不超过11宗。这从一定程度上保证了竞买人的机会均等。

苏州亦如此,第三批集中供地增加了商品住宅土地供应,同时下调了保证金和首付款比例、取消了土地的市场指导价,整体竞拍要求降低。

此外,因应市场交易出现下调,传导到房企投拓端出现收缩,南京第三批集中供地还规定,当网上交易达到最高限价须通过摇号确定竞得人的地块,对商品住宅预售条件提高至完成住宅部分投资额的50%。

南京对这次集中供地出让地块配建的租赁住房要求提高了:须以整幢、整单元或整层为最小单位,不足一单元或一层的应在同单元或同层内集中布置,原则上以中小户型为主,由竞得人建成后用于租赁,对外出租单次租期原则上不得超过10年,不得上市销售、不得转让、不得分割抵押(另有约定的除外),须遵守国家及南京市租赁住房管理政策相关要求。

进入第四季度,由于融资不顺畅以及面临即将到来的偿债压力,房企拿地意愿降低了。不少企业表示“现金为王”,“手里拿着现金有安全感”,并预期明年土地市场会有更好的机会。中指院10月21日发布一份研报称,9月房企融资总额跌至谷底,单月融资总额跌至千亿以内,降幅超四成,单月融资规模同比连降7个月。传统融资渠道中,信用债、海外债、信托融资平分秋色,ABS发行归零。此外,十余家房企海外评级或展望被下调。

为了提升企业的拿地积极性,苏州也跟风调低拿地门槛,采取“将保证金比例下调;首次付款比例下降、取消土地的市场指导价”等手段吸引房企拿地,但规定“园区地块需封顶销售”。

拿地资本结构或有变数

南京对土拍规则做出相应调整,还有一个重要因素:前两次集中供地的热度仍集中于头部房企与央企、国企身上。比如在第二轮集中供地中,大房企积极参与南京市场的土拍。这导致市区有11幅核心地块溢价率触顶,核心板块竞争激烈;拿地房企以央企、国企为主,龙湖则活跃于多个城市第二次集中供地土拍现场。在第三批土地中,南京选择了好坏参差的地块,并且增加了土地数量,或许是出于控制溢价率,以及让更多房企有参与机会的考虑。

在南京第二次土拍中,头部房企拿地金额占比接近60%。从拿地数量来看,中海地产3幅,成交总价80.30亿元,是投资额最大的房企。葛洲坝、龙湖、保利发展、珠海华发、华润置地、中铁置业、杭州滨江、中国铁建、首开股份、卓越置业等也有所斩获。

显然,随着调控加深,房企开始收缩投资。南京已经关注到房企这一变化,第三批次土地同样延续了量大的特征,但总起拍价明显下调了。

此前在首批和二批集中供地中撤销出让的栖霞区燕子矶街道G81、六合区龙袍街道G98、江宁区淳化街道G45三幅土地,第三次集中供地将再度挂牌。

除去这三幅土地的重复推地量,南京三批集中供地一共出让761.74万平方米,加上两集中前推出的33.95万平方米,今年全年供应涉宅地(含安置、租赁房)面积达795.69万平方米。而据此前南京2021年度国有建设用地供应计划显示,全年预计推出住宅用地面积为919万平方米。照此测算,南京2021年土地出让数量为全年计划的87%。

苏州也把此前在第二批集中供地中终止出让的相城区高铁新城南天成路南、求索街东地块,在修改了规划指标后,放在第三次集中供地中再度挂牌,但起拍价上涨了1600万元。

作为长三角最受关注、调控最密集的强二线城市,南京集中供地的地块净利率此前一直不高。在首次集中供地中,除一幅终止出让之外,总共51幅土地卖出992.5亿。据一名参与土拍并幸运地摇中了一幅地块的房企人士透露,很多地块测算下来,净利率在2%左右。

南京第一次集中供地的时候,市场库存处于新低状态,去化周期只有5个月,位于主城区的32幅土地,去化优势明显,盈利空间可期,引发了资金实力雄厚的房企的争抢。南京首批次集中供地中51幅土地有36幅触及地价限价,进入摇号程序。包括万科、新城、越秀、保利、中海、金科、大唐、旭辉等等多家外来房企均摇中了,这些房企此前都在南京有过土储。也有房企指出,南京土地利润空间比杭州大。土地市场热度如此,南京力求在让开发商保有利润空间的基础上,保证房屋质量的意图很明显。

然而,南京第一、二次集中供地结束之后,市场变化渐趋明朗,调控更密集,政策补漏也成为地方政府的调控常态。一个背景是,近期一线城市在一二手房价管控上加大了力度。比如5月20日,在年初出台二手房指导价之后,深圳要求进一步规范新建商品住房和商务公寓销售价格指导工作,并启用商品房定价评估系统。政策的实施令二手房市场成交进入下行周期。

参照上海第二次集中供地中,资金结构发生变化,南京第三次集中供地由于调低了拿地门槛,拿地资金结构或许也有变化。

上海第二次集中供地中,外资投资机构现身联合国企拿下位于静安区彭浦新村的一幅保障性租赁住房用地,成交价7.22亿元,是全场成交价最高的一幅保障性住房用地。这幅地块由上海宁音企业管理有限公司(简称“上海宁音”)与上海微和景明公寓管理有限公司(简称“上海微和景明”)联合体拿下。启信宝信息显示,上海宁音是上海静安区国资委下属企业;启信宝信息显示,上海微和景明是在2021年8月13日注册于上海自贸区的一家住房租赁为主的企业,该公司其中一名董事为张其奇,而张其奇又是华平投资的合伙人。在民营房企普遍缺乏拿地资金的当下,外资进场“捡漏”的意味颇浓。

由于刚刚启动报名,南京第三批集中供地的拿地资金结构变化,还有待市场验证。