又一家百强房企在资本市场上遭遇股价闪崩的惊魂一刻。
11月18日港股开市后，TOP40房企祥生控股的股价便快速下跌了20％，午盘开盘后继续下挫，到收盘时间，祥生的股价已经遭遇腰斩，每股报价1.59港元，相较于前一天收市时的3.45港元，跌幅高达53.91%。
虽然今日祥生的股价有所回升，但回升幅度有限，只涨了8.18%。而在股价大跌引发市场关注之前，祥生的股价11月15日-17日已累计跌幅逾26%。
目前，祥生股价1.72港元，总市值52.35亿港元，相较于11月14日的股价4.7港元，总市值143.02亿港元，市值蒸发近90亿港元，跌幅超6成。
值得注意的是，11月18日也是祥生上市一周年的日子。“周年庆”变成了“周年劫”，祥生董事长陈国祥的心情可以想象。
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股价暴跌疑云
疑似合作伙伴砸盘 公司表示不知原因
祥生遭遇股价暴跌后，对于导致股价闪崩的原因，各方议论纷纷。
有市场分析人士称，一般来说，出现这样的股价闪崩，都是因为短时间有大量筹码抛售导致的，特别是对于二级市场流动性差的股票来说。而常见的情况，就是有股东因触发某项条款而遭遇爆仓，股票被大量卖出。
根据成交明细显示，11月18日开盘前，祥生便出现了多宗大宗交易，先是一笔900万股的大单，作价3.45港元/股，随即又出现两笔220万股、111万股的大单，价格分别为3.25港元、3.45港元，三笔大宗交易共计抛售逾1200万股。
据此，坊间猜测，和此前的新力一样，祥生也是因为欠债还不起，所以大股东质押的股票被强制平仓，所以出现股价暴跌。不过，该说法随即遭到祥生方面的否认。
11月18日收市后，祥生控股发布关于“股价及成交量不寻常波动”自愿性公告，经作出有关公司于相关情况下的合理查询后，董事会确认，其并不知悉有关导致该等股份的成交价格及成交量波动的任何原因，也没有任何必须公布的内幕消息。
公告还强调：“祥生控股集团董事会确认本公司运作一切正常、现有债务并无出现任何违约，且本公司控股股东并未质押任何股份。”
图源：祥生控股官网
祥生上海总部
既然祥生并未发生债务违约，控股股东也并未质押任何股份，那祥生的股价又为何会出现暴跌呢？
又有一种猜测的声音认为，是因为评级机构穆迪和标普于近期先后调整了祥生的发行人信用评级。
说财猫了解到，此前的10月18日，穆迪宣布，确认祥生控股集团家族企业评级“B2”，确认祥生控股集团发行的债券高级无抵押评级“B3”，评级展望从“稳定”调整至“负面”。
穆迪称，“负面展望反映了穆迪的预期，即在未来6-12个月内，由于融资紧张，消费者情绪减弱，祥生控股集团的合同销售额将下降，这反过来将导致公司财务指标和流动性恶化”。
无独有偶，11月2日，标普也将祥生控股的发行人信用评级从“B”下调至“B-”，并将其美元票据的的长期发行评级从“B-”下调至“CCC+”，展望“负面”。
不过，也有声音认为，穆迪和标普下调祥生评级，已经是半个月前的事，要反应在股价上早就反应了，不至于到当下再来反应。
该声音还指出，祥生遭遇股价大跌，或与其上市前与大批私募基金签订的对赌协议有关。一般来说，该种对赌协议都会规定股票限售期，而11月18日正值祥生股票上市流通一周年。但相较于一年前上市时的股价5.59港元，这一年时间祥生股价不涨反跌，未来前景也堪忧，因而限售期一过，合作伙伴便纷纷抛售股票，因而导致了股价大跌。不过，该种说法并未得到证实。
祥生基本面
销售下滑严重 短债压力巨大
在唏嘘祥生遭遇上市“周年劫”的同时，我们更关心的是，祥生的基本面究竟如何？
公开资料显示，祥生起家于浙江绍兴下辖的县级市诸暨，初期以三四线城市发展为主。2014年，祥生将大本营迁至杭州，确立了“立足杭州，生辉上海，深耕苏浙皖，辐射全国”的战略规划。2016年，祥生又将上述战略升级为“1+1+X”的扩张战略，即立足于浙江省，深入渗透泛长三角区域，并拓展至泛长三角区域以外的其他具备高增长潜力的城市。
图源：祥生控股官网
祥生董事长陈国祥
在强势的扩张策略下，祥生的规模实现了重大突破。2015年，祥生销售额刚过百亿线，2016年即增长至325亿元，2017年再翻近一倍，达到620亿元，2018年更是直接突破千亿大关达至1029亿元，年复合增长率超100%。
从百亿到千亿，祥生前后仅用了不到4年的时间，其扩张速度之快可见一斑。
在强大的规模效应驱动下，祥生于2020年11月18日成功在香港上市。在当时，祥生也是TOP30房企中最后一家上市的千亿房企。
图源：祥生控股官网
祥生上市现场图
但在步入千亿之后，祥生的发展反而不如以前。
首先是在销售表现上。2015-2018年，祥生用了4年时间实现了销售额从百亿到千亿的突破，但突破千亿之后，祥生的销售增速开始下滑。
2019年，祥生实现签约销售额1175亿元，同比增速降至14.19%；2020年开始，祥生改为公布权益销售额，但据克而瑞公布数据显示，当年，祥生实现全口径销售额1306亿元，同比增速进一步降至14.19%。
今年1-10月，祥生实现全口径销售额1000.2亿元，已掉出TOP30行列，位列行业第33位。
其次是在盈利能力表现上。数据显示，2019年、2020年及2021年上半年，祥生分别录得毛利率23.9%、18.1%及18%，净利率分别为9.0%、6.6%及6.1%，利润率偏低且呈现下降趋势，盈利能力较差。
最后是在负债表现上。上市前，由于激进的扩长风格，祥生的净利率长期处于爆表状态，2017年-2019年，其净负债率一度高达1380%、740%和360%。
上市在一定程度上降低了祥生的负债水平，2020年，祥生的净负债率降至136%；2021年中期，祥生的净负债率又进一步降至96.6%。尽管如此，根据三道红线要求，祥生依然“超标”。
与此同时，祥生的融资成本一直处于行业内较高水平。2020年和今年上半年，祥生的平均融资成本分别为9.1%和8.6%。
根据贝壳研究院统计，依照“三线四档”融资新规，祥生剔除预收款后的资产负债率为79.4%，净负债率为96.6%，现金短债比为1.23。由此，祥生2021年中期指标一项超阈值，较2020年末成功实现降档，“由橙转黄”。
虽然三道红线处于黄档，但说财猫留意到，祥生的现金短债情况，实际上或许没有那么乐观。
财报显示，截至2021年中，祥生拥有在手现金273.19亿元，但如果扣除掉预售资金等受限制现金，其在手现金将只剩76亿元，无法覆盖超过200亿元的短期债务，短期偿债压力巨大。
此前，标普在下调祥生评级时就曾提出，祥生将在未来一到两年面临更大的运营压力，包括合同销售额下降、抵押贷款政策收紧导致的现金回收率放缓等。同时，与2021年第二季度相比，祥生控股的权益合同销售额在第三季度下降60%至146亿元。
同时，标普认为，祥生控股在再融资或者将其信托贷款展期方面将面临困难。截至6月末，祥生控股有234亿元的信托和其他融资，约占其债务的50%。该公司在第三季度偿还了30-40亿元的信托贷款和银行贷款，这意味着其融资渠道可能会缩窄。标普称，祥生利用手头的现金偿还债务，将减少其购买新土地或建设的资源。
销售下滑又逢再融资遇阻，再加大较大的短期偿债压力有可能带来的流动性紧张，基本面的不稳定，或许才是真正导致祥生在资本市场上被看空的根本原因。