登高望远：楼市的短期调整，不改变房地产仍是优质核心资产

进入2021年三季度，房地产行业应该说坏消息是此起彼伏。从房地产市场的最新数据看交易量和价格，不论是来自国家统计局的70个大中城市的新房和二手房价的同比、环比的数字，还是来自中国房地产行业协会对大多数地级以上城市的二手房挂牌价格的统计，你都会发现，环比出现调整的城市数量越来越多，同时交易量从三季度以后也开始出现了明显的收缩特征。

除了这些可供比较的量化数据之外，房地产行业里那些龙头企业，关于债务兑付危机的坏消息也是不断传来。这方面出现问题的企业数量也在不断地增加。

在10月23日，全国人大常委会也开始授权国务院开展新一轮房地产税的扩大试点。

这些应该说都是对房地产整个行业，不论是土地拍卖、一手房市场的交易，还是二手房市场的交易，都产生了心理层面的比较大的抑制。

当然面对这些消息，不论是主流媒体，还是一些投资机构，尤其是来自券商等金融机构的分析师，普遍都抛出了观点，认为房地产将不再是优质的核心资产，将失去投资属性，房地产投资恐怕今后也不会是家庭未来资产的重要选择了。

在道哥看来，这个判断还是有点太仓促了，或者说这个判断，今天看来，未来正确的可能性并不是特别大。

为什么会有这样的说法？道哥主要有以下几个考虑。

第一，像资产的价格，包括房价、股价、大宗商品的价格，所有具有一定金融属性的资产价格，不论是中国还是世界上的发达国家和发展中国家，在一个阶段里边受到比方说经济金融或者行业里边的一些政策、市场等各种因素的影响，出现调整和波动，本身是正常的现象。

我们不能够把短期的资产价格的波动，变成对未来长周期的价格走势的判断。简单一句话，不能把一朵浪花，简单地理解为一个浪潮。

实际上，类似的这种判断放在股票市场上，恐怕悲观的观点就太多了。因为在过去资本市场出现调整的机会太多了，但整体来看，不论中国还是我们看主要发达国家的资本市场长周期，都表现了一个主要指数向上的特点，短期有波动是正常的，但长周期资产的价格，仍具备向上的特征。这是一个大的规律。

第二，像房地产税的试点，以及未来房地产税在全国更大范围地实施，成为了今天房地产市场的一个担忧。基于这样的担忧，一些非常严肃的经济学家，也对房地产市场的未来表现出了一个很悲观的态度。

在道哥看来，睁眼看世界，他山之石可以攻玉。也许在房地产税没有落地之前，山雨欲来风满楼，对情绪等各方面的影响可能的确比较大。一旦房地产税落地，实际上对房地产整个资产长期走势的影响，我们也不要太夸大他了。

因为在世界上的主要的发达国家、发展中国家，过去几十年房地产税征收都是一个正常的现象。

房地产税的征收，并没有对这些国家或者这些城市的房价，造成不可逆转的长期趋势向下的影响。反而几乎所有的主要的国家的主要城市的房价，仍然表现了一个长周期的上升的特征。

即使1998年的东南亚金融危机、2008年的美国次贷危机，以及2010年到2012年的欧债危机发生之后，主要的经济体的房价、股价，都出现了百分之三四十甚至更高的房价调整。像东南亚金融危机的时候，香港的房价甚至跌幅将近70%。

但用长周期来看，随着经济、金融各方面的复苏，房价几乎都再次创造历史的新高。

所以道哥认为，波动都是正常的，不要在波动的时候，我们就把未来的走势预期降得过于悲观了。

至于对未来房地产市场的长周期判断，在道哥看来，不能今天就得出一个太过于仓促的结论，毕竟房地产税试点的具体方案还没有出台。究竟起征的税率是多少，豁免的面积是多少，累积的税率包括面积和套数如何来累积，包括对于别墅、对这些完全投资性的房产，对小产权房等等究竟怎么来征收？

道哥认为还有很大的变数。从相对比较严肃专业的角度，不要急着做对未来房地产市场长周期的判断，要等这些相对明确的方案落地之后，我们才可能看清未来的方向。

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