天府万科城“缺钱”？五矿信托刚退，中铁信托接棒，补血数亿！
◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
◎ 编辑 | 密探君
近日，中铁信托正在火热发售一只名为“金沙2146期集合资金信托计划(G类)”股权投资型信托投融资产品，具体规模不详，预期收益8.6%。
目前，中铁信托围绕“金沙2146期集合资金信托计划”，已发售包括A类、C类、F类与G类信托理财产品，前三类对应规模分别为3210万元、5008万元、约1.55亿元，期限均为3年，其中A类、C类已处于执行期。
上述信托计划分批产品，或许还不止以上这些，但对接项目被简单介绍为位于天府新区眉山片区，属于热门板块，还透露“由万科操盘开发，市场接受度高”。
这到底是一个什么样的房地产项目？
按照以往大家的认知，万科虽对外一直宣称公司股权分散，为混合所有制企业，无实控人，自从引入深圳地铁集团做“靠山”以来，与王石时代相比，一切都大变了。
最引人关注的是，被地产圈尊称为“吹哨人”的万科董事会主席郁亮，屡屡成为各地“一把手”的座上宾，这等规格会晤及合作，非一般民企所能享有。
2017年10月，郁亮担任万科董事会主席后不久，推动万科与成都市签署战略合作协议，给出承诺是将万科中西部区域总部落在成都，未来几年新增投资2000亿元，特别是产业新城，这是郁亮坐上万科“一把手”后，谋求万科转型突围的施政发力点。
据地产密探调查，上述融资项目实际上就是“天府万科城”，但这一系列信托融资计划似乎并未围绕万科本身展开，而是让合作方来进行资本运作。这个“合作方”，就是成都国锦企业管理咨询有限公司。
该系列信托计划所募资金，将购买“成都国锦”出售其持有四川智云合顺置业、四川智云腾翔置业、四川智云创新置业各自35%的股权，另据该信托计划介绍，受让标的公司股权为折价交易，享有定价优势。
如此以来，四川智云合顺置业、四川智云腾翔置业、四川智云创新置业三家公司的股权结构变为成都万合智云企业管理有限公司持股60%，中铁信托持股35%，成都国锦持股5%。
成立这三家标的公司，目的也只有一个，就是为开发“天府万科城”。据查，“天府万科城”位于眉山市仁寿县清水镇，紧挨着天府新区成都直管区南端的视高镇。
实际上，奇葩的视高房价卷入癫狂，类似于北京燕郊房价，是因2018年成都出台“5.15”严厉限购新政而起。此后，成都楼市明显降温，视高也跟着凉凉。
“天府万科城”涉及20宗建设用地，其中16宗为住宅用地，1宗为教育科研用地（约88亩），3宗为商业兼容住宅用地（住宅体量占比最高不超40%、50%），净地总面积1256.78亩。
注:20宗成交地块的一部分截图
2019年初仁寿如此大规模集中卖地，在当地土拍史上并不多见。更让人好奇的是，此次竞拍更像是私人订制，要求“竞买方应为实缴注册资本不低于100亿元的世界500强企业（以2017年《财富》杂志公布的榜单为准），不接受自然人及联合竞买”。
不久，这个“大买家”竟是“万科企业股份有限公司”，底价包揽仁寿县清水镇上述16宗地，总耗资约22.6亿元。从用地性质看，万科真要造一座新城——天府万科城，装入更多居住人口。
对外宣传上，天府万科城被吹捧成“占地4000亩，坐拥龙泉山城市森林公园，周边围绕黑龙潭风景区、帽顶山生态公园等在内的自然生态资源；内部的山地和原生态资源突出，未来将是一个集商业配套服务区、国际文教区、滨湖国际社区、山体公园和高端文旅居住等六大功能为一体的大型高端文旅社区”。
具体来看，推动“天府万科城”开发的四川智云合顺置业、四川智云腾翔置业、四川智云创新置业，均为上述拿地后不久成立，唯一出资人为万科(成都)企业有限公司。
2019年6月中旬，这三家公司出资人变成“成都万合智云企业管理有限公司”，其由万科(成都)企业有限公司及跟投高管合伙人出资。
时隔1个月后，“成都万合智云企业管理有限公司”又出售上述三家全资子公司40%股权，引入新股东“成都国锦”，而几天后，“成都国锦”又集中出售这三家公司15%股权给五矿信托。
从此番操作看，万科虽让出了“天府万科城”项目开发40%股权，却一直按兵不动，从万科招牌看，肯定是自身团队绝对操盘，但通过名不见经传的上述民资合作股东，又引入在地产业务操作上较为激进的信托“金主”。
依此看，谁敢说，万科不玩信托？只是自己不直接参与而已。
今年10月21日，五矿信托从四川智云合顺置业、四川智云腾翔置业、四川智云创新置业集中退出，时隔一天后中铁信托进入，几乎就是一场无缝接龙。
从此前运作15%的股权，到如今运作35%的股权，当前天府万科城对资金需求更为迫切。从中铁信托计划折价受让标的项目公司股权，也可以看出项目资金饥渴。
注意！中铁信托与“交易对手”成都国锦围绕天府万科城还玩起业绩对赌，销售回款将作为信托资金正常退出资金来源，后者将持标的公司5%股权质押，但不涉及万科提供增信。
据万科A对外披露，只看天府万科城1期，占地面积66.53万平方米，约合997.55亩，规划建筑面积约78.8万平方米，2019年底开工，在建开发产品预计总投资30.15亿元，2019年已投14.62亿元，而2019年报披露拟开发产品（计划2020年4月开工，2021年底竣工）预计总投资62.38亿元，已投15.58亿元。
2020年，天府万科城1期实际开工面积只有16.15万平方米，无竣工结转，或受楼市调控市场遇冷影响，这与计划开工27.16万平方米相比，差距显然比较大。
截至今年6月底，天府万科城1期在建项目开发预计总投资48.28亿元，已累计总投资39.53亿元，相比截至去年底已投26.36亿元以及截至2019年底15.58亿元，投资额越来越大，对资金渴求可窥一斑。
更重要的是，截至2020年底，天府万科城1期因预售而留在账上的合同负债28.81亿元，到今年6月底变成41.83亿元，在无竣工及交房结算之下（按计划9月交房），这应是首批开盘以来的总销售额，勉强覆盖此前39.53亿元总投资，预售比例56%，但对比在建项目预计总投资48.28亿元，有近10亿元资金缺口需求。
天府万科城2期占地约163.66亩，规划建面14.19万平方米，2020年7月开工，计划总投9.52亿元，2020年底累计投资3.28亿元，考虑到2021年在建，预计总投变成11.84亿元。
就楼市而言，“金九银十”市场遇冷，特别是10月份，看天府新区成都片区成为当月成都唯一同比下跌的区域，此前这里房价被爆炒导致虚高，人尽皆知，但住宅存量还在增加，达到282.6万方，10月末同比增加38.9%，比9月末环比增加12.8%。
如今，天府新区成都片区房价走势如此，南边视高又能如何，毫无疑问肯定凉凉，甚至更惨。据“剧子蜀”平台发文呼吁，“不要买视高，买视高的都亏惨了！“
“前几年买了视高房子的业主都急死了，2018年左右视高的房价一度被抢到了单价1.8万，当时很是吓人啊，80%的人强20%的房子！为了买房子很多购房者都直接掏腰包给中介茶水费的！后来腰斩了，2020年又转回了1.3万的单价。”
“近期受到全国市场影响，一些开发商又急得不行了，着回笼资金，什么买房子送房子的活动都出来了，还有一个2万买房子延期两年交首付，这么大促销。目前9000多的精装都有。”
清水镇更靠南边，与成都不接壤，也并未像视高一样曾被炒热过，当地楼市虽有像天府万科城这样一线品牌房企超级大盘项目，洋房、高层产品均价敢卖11500元/㎡，在这波楼市寒冬中，又岂能独善其身？
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