深圳首推“单边代理”模式 房产中介服务“各为其主”时代来临？
深圳二手房市场推行“单边代理”模式引爆舆论。日前，深圳新版二手房交易网签系统正式上线，除了从“多方委托”变为“独家委托”，还推出了“单边代理”模式，即买卖双方要有各自的经纪人，双方“各为其主”。
长期以来，我国二手房中介业务实行“双边代理”模式，“一手托两家”。即便“双边代理”产生各种各样问题，但是“单边代理”模式也并未落地开花，原因多样。如今，深圳作为第一个“吃螃蟹”的城市，在当下推行“单边代理”的原因是什么？将对中介行业的游戏规则、底层商业逻辑产生哪些颠覆性的影响？
深圳新版二手房交易网签系统上线，推出的“单边代理”模式引发舆论关注。图片来源/IC photo
从“双边代理”到“单边代理”模式
日前，深圳市住房和建设局主办的深圳市房地产信息平台正式上线新版二手房交易网签系统，将二手房交易涉及的挂牌、委托代理、产权核验、购房资格查验、网签备案等环节纳入政府监管。
深圳上线新版二手房签约系统引来轩然大波，主要是因为二手房服务规则发生了重大变化，从“多方委托”变为“独家委托”，从“双边代理”到“单边代理”模式。
以往，业主卖房一般会把房源委托给多个中介机构挂牌销售。而在深圳新版二手房签约系统中，卖方一次只能用一家中介机构销售房源，至多能委托三家机构进行销售，第一家受托机构将会在委托期限内获得房源优先销售权即房源“独家”销售权力，待第一家机构委托期满后，后续替补，这样就避免重复委托造成的资源浪费及纠纷隐患。
深圳市房地产中介协会认为，房源“独家”销售将会倒逼卖方更为谨慎地选择为其服务的中介。这一模式，将会打破现有行业竞争格局，业内所有的中介机构不论大小均有平等的服务机会，企业比拼的不再是资金与规模，而是信誉与服务、专业与能力。此外，从“多方委托”变为“独家委托”，也减少了“跳单”的可能性。
更为关键的是，“单边代理”模式的落地，也意味着深圳是国内第一个吃螃蟹的城市。据悉，“双边代理”是买卖双方委托的是同一家中介机构，更多时候是同一名中介。而“单边代理”模式，即买卖双方通过独立委托，有各自的经纪人，与受托中介机构形成单边委托关系，双方中介“各为其主”。
还有一点，新系统引入了评级机制，根据从业年限、信用状态、专业程度、服务效率、成交业绩等对实名登记的经纪人进行星级评定，并根据评级排序进行系统推荐。深圳市房地产中介协会认为，中介从业人员今后将更有动力制定自身长期职业规划、珍视其信用信誉、提升专业能力，从而提升房地产中介行业整体的素质。
深圳市房地产中介协会秘书长张媛在幸福里直播间表示，通过此次单边代理，对整个行业逻辑进行了重构，“首先要让房地产中介服务的价值显现，我们需要彰显个人服务的时代到来了，不是依托房地产市场上行，或者依托大家都没有服务，经纪人就是捡来的单子，而是靠服务。”
“各为其主”争取利益最大化
在国外，“单边代理”模式较为常见，而在国内二手房中介服务市场，一直采用的是 “双边代理”模式。
“双边代理”模式一手托两家，在业内人士看来，在实际的交易过程中，买卖双方客户的利益博弈加重，广泛流传的说法是“市场好时‘欺负’买家、市场不好时‘欺负’卖家”。即市场处于卖方市场时，中介人员为了快速促成交易，大都会选择“偏袒”手中持有房源的卖方，而处于“买方”市场时，则偏向于购房者。与此同时，也存在中介人员“买卖通吃”的情况，侵蚀双方利益。
而“单边代理”模式，买卖双方拥有不同的中介公司和经纪人，“各为其主”争取利益最大化。深圳市房地产中介协会认为，这种环境下，买卖双方代理人权责边界清晰，卖方代理人，只用考虑怎么把委托人的房子快速、保价、安全地售出；买方代理人，则只用考虑如何以高效的方式为委托人匹配到高性价比的房源，同时对所匹配推荐的房源质量负责，买卖双方的合法权益就在中介代理只向各自委托人负责的机制下得到了保障。
此外，这种“独家委托”和“单边代理”，也给了更多中小企业机会，一单交易不再局限于同一家中介公司，促进不同中介之间合作。张媛透露，深圳推行单边代理政策之前做过充分的调研，包括跟大企业的一些沟通，很多企业也已经看到自己的责任。对于小企业来说，也是一次特别好的机会。因为中小企业过去由于服务能力不足抢不到房源，伴随合作机制，中小企业可以做社区专家，也可以成为优秀的买方代理人，参与到竞争中来。新的单边系统上线后对行业有大小同权的促进作用。
空·白研究院创始人杨现领也表示，合作可以打破品牌之间的分化，行业间的合作让大小公司之间的“方差”变得更小了。未来不光经纪人会分化，门店也会分化。
佣金、服务等细则有待完善
但是，纵观深圳二手房“单边代理”模式，仍有需要完善的地方。诸如，过户前后的服务，在“双边代理”模式下，一个中介给双方提供一条龙服务。但是“单边代理”模式下，卖方中介和买方中介如何分配任务，是以过户为时间节点吗？
同时，如何分配佣金？目前，在我国，“双边代理”模式下，大部分买方支付佣金，而深圳的新模式对佣金分配的细则并未涉及。景晖智库首席经济学家胡景辉表示，在美国，谁卖房，谁付佣金。卖方代理拿佣金，要分一部分佣金给买方代理。流程是卖方代理在MLS上披露房源的时候，他会把这套房子成交以后，分多少佣金给买方代理直接写在MLS上，也就是直接公示。
此外，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，虽然深圳开通了自助卖房渠道，但由于二手房交易的环节特别多，涉及片区价值、楼盘筛选、房屋安全、价格撮合、资金监管、缴税过户等多个方面，因此通过中介买卖房产仍是市场主流选择。
业内：新模式未来将扩展至全国
作为第一个“吃螃蟹”的城市，深圳为何选择在当下落地“单边代理”模式？这背后是深圳二手房市场供不应求，处于卖方市场，导致“双边代理”过程中，出现各种各样的问题，诸如中介和卖家联合起来抬高房价，让买方处于弱势地位，甚至产生吃差价的行为。
深圳首推的“单边代理”模式，未来或将扩展到全国范围。资料图片
值得关注的是，在深圳首推之后，“单边代理”模式会复制到全国吗？胡景晖表示，一定会扩展到全国范围，“这次深圳的新版交易制度，将会成为未来全中国的示范文本，不会有太大差异。”
杨现领也认为，我国的中介发展模式基本已走到了历史的转角处，也该改变了。深圳今年把这个事情摆到明面上，单边代理这个制度是不可逆的，深圳应该不会退缩，只会不断优化，而深圳一旦去做这个事情也会有一定的复制性。
“随着时间的演进，相信一线和二线城市，以及绝大部分三线城市，在未来五年左右，二手房交易量都会超过新房，进入到存量房时代。所以，在这个时间点，进行这项改革就是最好的时间。”胡景辉如是说。
新京报记者 段文平
编辑 杨娟娟 校对 柳宝庆