二手房成交量年末“翘尾” 成都楼市回暖?

本报记者 陈雪波 卢志坤 成都报道

《中国经营报》记者梳理相关数据了解到,2021年成都市新房成交19.04万套,二手房成交4.94万套。其中,12月成都市二手房成交11181套,是11月5536套的两倍之多。而当月新房成交也达到15831套,环比增加19.29%。相比之前的成交量萎靡,12月成都楼市交易数据在明显增加。

不过,有专家提醒,本轮成都房地产市场回暖持续的时间或许非常有限,在短期购买力提前集中释放过后,市场也有进一步下行的可能。而二手房成交数据也有“虚高”成分,虽然信贷层面有所改善,但2022年市场或将延续2021年的基本面。

复苏苗头闪现?

金悦派小区是成都高新区南区的一个交房已经4年的小区,在一年多前迎来了所在片区内的第一条地铁线路——6号线。不过,在地铁开通后的一年里,该小区二手房的价格波动没有像过去其他通地铁的小区一样剧烈。

以一套78平方米的紧凑型3室1厅1卫房屋为例,如今的挂牌价为192万元,在2021年初同户型的价格也基本维持在这个价格上下。一位附近的房产经纪人介绍,因为地处高新南区,这里的房子一直有人关注,但他也提到,二手房指导价政策以及房贷收紧,一度让很多二手房的买卖双方犹豫观望。

2021年5月28日,成都市发布首批201个二手房小区指导价格。在随后的约两个月时间里,先后发布了第二批286个、第三批258个二手房小区的指导价格。

与此同时,房贷额度收紧,房贷审批周期拉长且首套房贷款利率一度达到6.125%,加剧了购房者的观望情绪。不过,至今成都已有5个月未再补充新的二手房小区指导价格。

之前的市场观望在近期有了变化。诸葛找房数据显示,2021年12月成都市二手房成交量为11181套,环比增加101.97%,同比增加达到了199.68%,这个成交量几乎是2020年同期的3倍。而在此前的4~10月,成都二手房成交量已经7个月不间断同比减少。其中,10月二手房成交仅有2110套,只有12月的五分之一。

二手房成交量猛增与放松的信贷有直接的关系。“2021年10月份以前贷款都很难批,11月开始就很容易了。”一位房产经纪人表示,贷款难度直接影响到了买房者的积极性。“之前我有个客户办贷款等了整整一年,他们小区都交房了银行还没放款,急得很。但现在最快1个月就能放款了,贷款不用怎么发愁。”该房产经纪人对比了最近贷款方面的变化。在执行层面,首套房刚需客户的贷款利率也从6.125%降至了5.88%,甚至有的能达到5.63%左右。

另一方面,二手房指导价出台6个月后,买售双方也找到了新的“默契”。二手房指导价格普遍低于市场价,在政策出台初期,买方期待市场价下调至指导价——而卖方不愿按照较低的指导价出售,双方陷入了僵持。而今,买方多已接受了将市场价超出指导价的部分金额,与首付款一并付给卖家,但按照指导价办理银行贷款,也即实质上提高了首付款比例。

房产经纪人表示,2021年12月也是个比较特殊的时间,有些开公司的人在年底急需用钱,就会把二手房低价出手,不过这种一般要求购房者支付比较高比例的首付或者全款才能买到。

“成都市场2021年6月份受贷款额度不足的影响,市场开始下行,随着央行出台‘两维护政策’基调后,各地贷款额度比之前明显增加,成都也不例外。”关于近期成都二手房成交量回升的原因,同策研究院研究总监宋红卫分析称,2021年11月成都住建局出台了12条应对疫情、稳定楼市的相关政策,这对市场是较大利好。此外,成都人口规模优势明显,常住人口超过2000万,随着房价的下降,购房者也在抓住时机“上车”。

二手房指导价也实质性影响了成交量。宋红卫指出,二手房指导价出台后,其实是变相地增加了购房者的首付支付比例,在一定程度上抑制了二手房市场的热度,同时对二手房成交规模也有一定的抑制作用,尤其是对于支付能力较弱的刚需群体影响较大。

2021年11月23日,成都市发布《关于精准应对疫情冲击全力实现年度目标的通知》明确指出:“协调金融机构增加房地产信贷投放额度,加快发放速度,保障房地产企业和刚需购房人群的合理资金需求,给予重点企业开发贷款展期、降息。”

但一位大型房地产企业内部人士告诉记者,哪怕有行业利好政策出台,企业方面恢复常态也需要相当长的时间。

成交量的复苏不只体现在二手房市场,新房市场的数据也颇为喜人。2021年12月,成都市新房成交为15831套,环比增加19.29%,同比增加6.96%。

不过,相比回升的成交量,二手房的平均成交价格则持续走低。从2021年8月开始,成都二手房平均价格同比由正转负,12月同比降低2.09%,为15387元/平方米,相比当年1月下降513元/平方米。

未来需“边走边看”

因为疫情原因,计划于2021年在成都召开的世界大学生运动会延期到了2022年。2022年1月5日,在“大运村路”旁,一个新开楼盘项目里挤满了前来培训的房产经纪人,被延期的大运会正是这个项目的主要卖点之一。

虽然时间已经来到了新的一年,但这个项目还在做着“年终冲刺”。据销售人员介绍,上一年的账务结算时间会推迟到2022年1月15日,最近几天买房还能享受到“年终优惠”。一套备案价253万元的三室两厅两卫房源,优惠后可以降到228万元。

在锐理数据看来,成都楼市在2021年的下半年市场观望情绪加大,多网红盘加推下,销量曾处于下滑态势。2022年在“维稳”+保证合理住房需求相关政策下,预计销量会有所回升。而预期未来2~3年成都市场价格将保持稳定态势,增速放缓。值得注意的是,在第七次全国人口普查中,成都常住人口位列全国第4,增量全国第3,人口基础优势充足,且未来具备较好的人才红利。

据贝壳研究院测算,2021年全国新房销售面积和销售金额的同比增速均为2015年以来最低增速。房地产开发投资增速降至2017年以来历史低位。2021年全国二手房成交面积也将创下2015年以来的最低值。

是否房地产市场能够就此“触底反弹”?在业内人士看来,可能并没有那么容易。宋红卫表示,预计成都楼市在政策影响下小幅回暖后,还会回归市场常态,很难持续回暖。“我们预判2022年市场整体仍然处于下行趋势,在买涨不买跌的习惯下,部分购房者还是会观望。”宋红卫分析称。

贝壳研究院成都分院院长付跃华认为,二手房的实际成交数据并没有那么夸张。虽然最近政策方面有一些改善,房贷放款时间也基本从6~9个月缩短到了3个月,但整体复苏速度远远没有那么快。“有一些二手房是半年前就已经签了‘三方合同’,2021年12月份才正式备案。是积压的成交量。”付跃华提醒。

成都的二手房指导价出台较早,且连续有3个批次的小区出台了指导价。付跃华认为,指导价深刻地影响了成都二手房市场,这些有指导价的小区也在一定程度上联动影响了周边非指导价小区的价格。

对于接下来的市场走势,付跃华认为还是需要“边走边看”。“至少现在政府定价、控(价格)展示、控杠杆这三个方面都没有放松,所以有可能市场的基本面还是会延续。”付跃华预测。