棱镜 | 198亿美元债压顶房企:中梁裁撤三百人,龙湖瞄准大龄高薪员工

来源:视觉中国

作者丨郭菲菲

编辑丨杨布丁

出品 | 棱镜·腾讯新闻小满工作室

寒冬未解,开发商们仍在疲于自救。

1月16日,TOP 20房企中梁控股(02772.HK)下发架构调整通知,将控股集团总部相关职能与地产集团总部进行整合,涉及裁撤员工约为300人左右,并给予“N+1”的离职补偿。

裁员坏消息传来的同时,中梁也努力在如期偿还美元债务,向投资者释放“不躺平”信号。其17日公告称,已提前将所有必需的资金转移至境外银行账户,用于偿还1月31日到期余下票据本金及利息。该笔美元债本金总额为2.5亿美元,利率为7.5%。多笔回购后,截止公告日,未偿还本金额为1.81亿美元。

“大势不好,公司对非地产主业及时刹车,虽然有点暴力,但却也在自救。”一位接近中梁的人士对《棱镜》作者透露,除了地产集团这一经营主体以外,控股集团总部还设有董事委员会、理事会、政委会、产业经济体、行政部、对外公共关系等职能,此次裁员涉及到是地产之外的创新业务。

裁员、停止拿地、抛售资产、债务展期……在外部融资、销售回款仍旧艰难的时刻,开发商们一改往日高歌猛进的进击模式,开始通过控制成本、减少支出的办法展开自救。中梁的裁员动作只是其中一个缩影。

作者统计,自2021年下半年行业急剧转冷后,碧桂园、万科、华润、保利、绿城、世茂、新城、旭辉、中南、阳光城、佳兆业、奥园、弘阳等规模房企,均有实施组织架构调整,包括事业部整合、区域公司合并、撤销部分区域公司等,其本质均为战略框架的收缩、精简,裁员亦不可避免。

“房企组织框架的收缩精简,可以控制成本、节衣缩食,将有限的资金更精准投放,是主动应对市场环境变化,缓解流动性压力,勒紧腰带抵御寒冬的战略选择。”克而瑞地产研究中心近期一份报告中指出。

裁员从地产主业到创新业务

业内素有“小碧桂园”之称的中梁,其创始人、董事长杨剑在公司内部奉行“阿米巴”管理模式,以“精总部,强一线,小组织”为原则,划分控股集团、区域集团、区域公司,组织扁平化、充分授权、因城施策、部门独立核算,培养老板思维的职业经理人。

踏准了三四线城市棚改红利期,运用极致的碧桂园高周转模式,中梁用三年时间,销售额从百余亿到过千亿。但在2019年港交所上市后,其发展速度明显放缓——2020年全年合约销售金额1688亿元,同比仅增长11%。2021年,尽管整体所售均价下降9.6%,但合约销售金额仅增至约1718亿元,未达到1800亿元的预期销售目标,排名房企第19位。

从拿地力度来看,2021年上半年中梁合计斥资拿地408亿元,下半年大幅下降至109亿元。

投资由盛渐弱之际,34岁的联席总裁李和栗也在2021年6月黯然离职。其在内部主管投资业务,2017年期间,在他主导下,中梁平均每三天拿一块地。

一位接近中梁的人士对作者表示,中梁区域公司话语权很大,可以相对自主地投资拿地,李和栗的权力也不如之前那么大。公司2020年全踩“三道红线”,降负债就意味着压缩投资力度,投资见长的李和栗压力也很大。

此前中梁山东区域曾下发通知,要求投资条线去营销一线轮岗,并设定销售任务,此举被市场解读为变相裁员。

继地产主业之后,此次中梁发文裁员,则是针对控股集团总部平台。这是地产之外的创新业务,涉及300余人。中梁对外解释称,这其中将近有百余人会回流转岗至地产集团。

有知情人士对作者表示,此次裁员已有先兆,从2022年1月初开始,控股集团平台员工已经只发基本工资。

30强房企多有降薪裁员举措

值得注意的是,中梁在此轮行业寒冬中,尚未出现债务违约、展期的爆雷迹象,2021年销售回款率保持在85%的行业较高水平。其此次架构职能合并导致的裁员,也做了“N+1”的离职补偿。相较之下,多家爆雷房企裁员手段则更不堪。

比如,陷入债务危机的恒大多个区域公司,此前发出停工留职通知,停工为期一年,仅发放最低工保障工资;多笔商票违约的新力控股,其公司总部则是全员降薪——4级总监降薪约50%,5级总经理降薪约60%,6级副总裁降薪约70%。

《棱镜》作者了解到,此轮裁员几乎波及了行业30强房企,即使稳如中海、龙湖等开发商,近期内部亦有不同程度的优化裁员。

一位资深地产猎头对作者表示,从对外释放岗位offer来看,民企开发商中龙湖最为积极,对求职者筛选更为苛刻,比如注重年龄,不要地产或泛地产的人;对内听说则是重点优化“481”人员,即级别在M4(总监)、年龄在40岁、年薪100万元以上的员工,“年龄大、贵、后发力不足”。

此外,作者了解到,一家TOP5房企迫于现金流压力,近期计划开始裁员,比例高达三成,目前部分区域副总级别高管已经停发工资。此前公司已将西南区域项目,以及文旅资产、酒店、商业等项目摆上货架。

开发商裁员大潮中,投拓岗位成为重灾区,这与暂缓拿地直接相关。

克而瑞研究统计称,2021年上半年首轮供地基本被前30强房企拿下,到了下半年二轮、三轮供地时,65%的地块被国家队(央企国企开发商、地方城投公司)托底拿下,全年拿地金额前五名为中海、保利、华润、绿城及招商蛇口。

“集团总部同意你拿地继续开发,没有问题,但不影响我集团的发展。如果是你区域自己找不着钱,那就没机会上报到集团最终的投拓会了。”一家民营中型规模房企区域投拓负责人对作者表示,其所在的京津冀区域投资团队近期裁员了一大半,其余员工除了日常跟踪公开招拍挂地块之外,也开始关注代建合作、收并购市场的机会。

作者了解到,近期,世茂集团直接裁撤掉区域公司投资中心,投资职权收归集团,投拓员工仅保留10余人。

上述地产猎头还表示,投拓、客研等岗位现在裁员力度最大,因为现阶段无法第一时间产出效益,卖房回款的营销岗位、帮公司省钱的供应链管理,以及成本采购、审计等岗位,现在则更被开发商倚重。

“收权”成架构调整关键词

2022年一季度是开发商债务集中偿付期。野村证券在最近一份报告中预估,中国开发商第一季度将面临198亿美元的离岸美元计价债券到期,这创下有记录以来最高的第一季度水平,第二季度则将面临185亿美元。

外部高企债务压力下,开发商被迫“向内挥刀”,裁员降本。而大规模裁员,更多则是开发商通过组织架构调整这一办法曲线完成,这主要体现在事业部整合、区域公司合并、撤销部分区域公司等,本质为战略框架的收缩、精简。

一位市场观察人士对作者表示,行业整体收缩战略下,大家都不再野蛮生长了,原来下放给区域公司的投资、融资、人力等权力,现在为了控制风险、集团总部拧成一股绳,都在被集团总部向上收权,越管越严。

“前两年市场特别好的时候,有行业声音质疑龙湖的二级管控,集团-城市公司,并没有区域平台,集团管控强度大,也非常累,效率不高,容易拖累一线扩张。但回过头来看,这也有效地管控住了经营风险。”该人士表示。

“收权”也成为万科、碧桂园、世茂、奥园等规模房企架构调整的关键词。

以万科为例,董事长郁亮在2021年初认为,“其他企业都是以一个集团在作战,如果万科只是分散的BG、BU,不能形成合力,我们要怎么在新的时期打仗?”

2020年12月,万科成立研究与开发专业公会,半年后改组为开发经营中心,随后再次升级为开发经营本部,作为业务单位,负责七个区域事业集团(BG)、海外事业部(BU)以及长租公寓事业部(BU)的经营和管理,任命上海区首张海为CEO,试图改变此前区域分兵作战的模式。

克而瑞地产研究中心报告认为,在“三道红线”、土地“两集中”政策影响下,房企金融、土地红利逐步退去,精简组织架构,适当缩短管理链条,合并部分区域、城市公司,剥离非必要业务,得以减少中间环节,缩短决策时间,提升管理效率,已成为“向管理要效益”的重要手段。

腾讯新闻出品内容,未经授权,不得复制和转载,否则将追究法律责任。