北京二手房贷款发放暂时加速 成交量复苏

本报记者 詹方歌 卢志坤 北京报道

2022年1月1日早上10点,万芊(化名)的手机响了,一条来自银行的短信提示她,房屋交易已经完成放款环节。另一边,某国有大行正在元旦假期加班放款。有银行工作人员对《中国经营报》记者表示,他们收到消息,2022年初需要把上年度囤积的房贷放完。

据记者多方了解,2022年1月上旬,北京二手房房贷放款速度明显加快,有银行已经将2021年年末未能放出的房贷消化完毕。同样在2022年1月上旬成交的不少二手房也搭上了放贷“快车”,从过户到放贷的周期在一周左右。而在放贷难的2021年后半年,这一环节要被拉长至3个月以上。

多位银行从业人员对记者表示,即便目前个人住房贷款的放贷速度明显加快,但由于贷款集中度管理并未有松动迹象,银行方面并不敢对此后的放贷周期有任何许诺。

以往,农历新年前,北京存量房市场总能在成交量大增后,迎来一波或大或小的涨幅。但2021年7月,西城多校划片严格执行;9月末,海淀部分小区实行二手房指导价,加之放贷慢的大环境,不少业主和意向购房者都陷入观望,后半年成交一路走低,直至11月才逐渐回升。因此,2021年末北京二手房市场“复苏”意味更浓。

“放贷快”属实 但难成常态

万芊的房子2021年10月初过户,从过户到放款不到三个月,这样的等待并不算长。据记者此前了解,从2021年7月初起北京二手房贷明显收紧,从过户到放款的时常一度被拉长至3个月以上。9月末办理过户的交易,中介及银行方面对其承诺的放款时间在2022年1月至4月间。2022年伊始,各大银行有了新一年的个人住房贷款额度,此前囤积的未放款交易被迅速消化。

有银行工作人员表示,到1月中旬,上一年积累的房贷几乎已经全部下放。与此同时,贷款宽松的迹象已经传导至新签约的二手房交易。有房产中介和银行贷款客户经理小贺对记者确认,北京1月上旬签约的二手房交易从过户到放贷的周期只需要3到7天。

这是否意味着北京二手房贷已经“松绑”?小贺及上述银行工作人员皆给出了否定的答案。“所有的银行现在都不承诺放款时效。”小贺说。她表示,银行关于贷款集中度的政策并未放松,目前的房贷额度宽松,仅仅是因为银行拥有了新一年的个人住房贷款发放额度。而每个支行的个人住房贷款额度则要由总行发放。

此前,多位中介人士及某国有大行从业人员也曾对记者表示,不少银行会在上半年用掉大部分个人住房贷款额度,下半年额度明显呈现紧张趋势。小贺预计,目前银行拥有的个人住房贷款额度可能会被迅速消化,可能到不了下半年度,北京二手房市场便会回到放贷难的境况中。

小贺提到的贷款集中度政策,是2020年12月31日中国人民银行、中国银保监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(以下简称“《通知》”),分档设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。小贺所在的银行属于中资大型银行,房地产贷款占比上限为40%,个人住房贷款占比上限为32.5%。对于占比超出管理要求2个百分点以内的,业务调整过渡期为自本《通知》实施之日起2年;超出2个百分点及以上的,业务调整过渡期为自本《通知》实施之日起4年。

从时限上来看,目前所有银行都在业务调整期内。上述银行工作人员透露,负责具体发放贷款的银行下属支行所拥有的放款额度由总行分配,但在额度实在紧张时,也有规则内的变通。

例如,2021年9到11月,银行下属支行可以通过提高还款率的方式获取新的个人住房贷款额度。即,有客户还清房贷,银行方面便能够下放新的房贷,此举同样符合《通知》的要求。但这样的做法几乎是杯水车薪。“这些额度也就能放两三个人(的贷款)。”上述工作人员表示,大部分放款额度依然只能依靠总行分配。好在新年来临,有银行已经把上年度囤积的房贷发放完毕。

2021年12月3日,银保监会新闻发言人表示,现阶段要根据各地不同情况,重点满足首套房、改善性住房按揭需求,合理发放房地产开发贷款、并购贷款,加大保障性租赁住房支持力度,促进房地产行业和市场平稳健康发展。2022年1月6日,银保监会办公厅副主任张忠宁在2022年首场银行业保险业例行新闻发布会上表示,目前购房者的合理住房需求进一步得到满足,个人住房贷款中90%以上用于支持首套房。

数据显示,2021年11月末房地产贷款同比增长8.4%,整体保持稳定。中国人民银行数据显示,截至2021年12月末,全国房地产贷款余额52.2万亿元,同比增长7.9%,增速比9月末提高了0.3个百分点。

然而,从最新的情况来看,小贺的预估或许还是太过乐观。上述银行工作人员表示,2022年1月16日,其所在的支行再次接到暂时收紧了房贷额度的通知。“什么时候放开,以什么形式放开,我们都不清楚。”

存量房年末成交“复苏”

2021年末,北京二手房交易市场成交量有小幅上涨。“每年年底成交量都会上涨。”不止一位房屋中介对记者表示。2020年末,海淀区成交量攀升,价格上涨,拉动了北京整体二手房市场成交量的攀升。相对于2020年同期,或许用“复苏”一词形容2021年年末的北京房产市场更为合适。

北京住建委公布的数据显示,2021年6月至10月间,北京存量房网上签约数量一路走低,10月仅有9340套存量房签约。随后的两个月,签约量缓慢回升,2021年12月还未回升至8月的水平,签约数量仅为15442套,相较2020年12月的20944套签约数量差距甚大。有房屋中介对记者表示,2021年末,其他区域需求比较平稳,东城、西城、海淀等传统教育强区的房屋成交量有所回升。

北京住建委公布的数据显示,2021年9月,北京存量房网上签约套数为12575套,其中东城、西城、海淀的签约套数分别为565套、723套、1661套。而到2021年12月,存量房网上签约套数回升至15442套,东城、西城、海淀的签约套数分别为682套、1033套、2000套。其中,西城区签约数量的回升较为明显。

2021年7月4日,西城区结束2021年小学多校划片入学意向填报工作,此前对多校划片持乐观态度的家长大失所望:不少“7·31”大限后购买重点小学附近房产的家庭,孩子被分流至学区内的其他普通小学,西城区的学区房成交量也应声而跌。

西城区某房屋中介对记者表示,2021年7、8两个月,西城区重点小学附近的小区成交量相当低。就其所在的区域来说,两个月的成交量仅有二十来套,而在“7·31”新政前每个月的成交量在100到200套之间。“这时候业主都在观望,还不想降价,慢慢就开始有业主想明白了。”

成交量回升的数据背后,是“想明白了”的业主对价格的妥协。不止一位西城区房屋中介表示西城区每平方米单价回落幅度大概在2万元左右。房价高点时每平方米单价17万元的房子,降价后约为14万~15万元/平方米。这意味着,一套60平方米的小两居,前后差价约为120万元到180万元之间。业主降价后,西城区二手房成交量开始回升。“上个月德胜学区的成交量大概在六七十套,出政策之前平均水平应该在100套左右。”某西城房屋中介说。

为何多校划片已经十分明确,且并无政策变动的情况下,西城区房屋成交量仍旧能稳步回升?上述房屋中介表示,入学政策中首先考虑屋主是否是直系亲属,其次则是孩子在这套房屋内的落户时长。这也意味着,在屋主是孩子父母的情况下,家长在孩子年纪越小的时候购房,孩子在划片上学时将会越有优势。

其次,西城区整体教育水平在北京仍旧处于金字塔尖,又处于北京最核心的区位,基础设施和交通条件都相对较好,且近期价格又有较大幅度回落,成交量推高实属正常。

从数据来看,成交量回升为2021年末的北京二手房市场带来了较为明显的价格上涨。中指研究院方面发布的百城价格指数报告显示,2021年12月,北京二手住宅环比上涨约0.2%,同比上涨9.1%。

中指研究院方面表示,2021年北京二手住宅价格累计上涨9.1%,价格环比涨幅呈“先扬后抑”走势。2022年初以来,受“就地过年”“经营贷、消费贷流入房地产市场”以及“热点区域炒作”等影响,北京二手房市场持续升温,量价齐升,3~8月,月度价格环比涨幅均在0.8%(含)以上。下半年以来,随着信贷环境逐步收紧,叠加北京加强离婚限购、西城针对学区房实施“多校划片”等政策影响,北京二手房市场明显降温,成交量快速下滑,价格涨幅持续收窄。