闽系房企集体拉响警报,一个时代结束了|深度

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闽系爱抱团,世茂曾出手收购泰禾、福晟项目,上海闽系房企去年还召开联盟会议,但如今陷入困境的闽系开发商们,能等来同乡救助吗?

本文由无冕财经(wumiancaijing)原创发布

作者:方斯嘉

编辑:陈涧

设计:岚昇

实习生:罗婉儿

房企流动性危机正蔓延在地产圈。

这种现象,在“激进”为特点的闽系地产圈中尤为突出。地产界普遍认为,闽系房企是中国地产的第三大派系,规模仅次于粤系、京津系。长期以来,如同那首脍炙人口的闽南歌曲《爱拼才会赢》一样,闽系房企一直以激进扩张著称。

▲闽系房企销售表现,图片来自克而瑞地产研究。

跑得越猛,摔得越狠。

1月23日,闽系房企禹洲集团(01628.HK)董事局主席林龙安,在年度交流会上提到,行业正处于“至暗时刻”,鼓励全员要“背水一战”。

近年来,内地房地产市场出现债务违约或资金紧张问题,多家闽系房企赫然在列。包括泰禾集团、福晟集团、三盛宏业等百强房企。直到近期,包括阳光城、世茂、禹洲等千亿销售规模的闽系房企,也释放出资金紧张动态。

寒冬凛冽,多家闽系房企拉响警报器,属于闽商的地产时代,要落幕了吗?

闽系开发商“刹车”

闽系开发商这两年的日子不好过。

2020年,禹洲集团以10.6亿元将物业板块出售给华润,并质押了总部大楼。但这似乎是杯水车薪。作为境外债发行大户,禹洲集团至今拥有14笔美元债,累计未偿还的本金达到54.98亿美元(约349.1亿元),利率在6%至12%不等。

面临债务高压,2021年1月,禹洲集团提出对即将到期的两笔美元债进行交换要约。在公告中,禹洲集团提到:“如果无法控制交换票据违约的影响,禹洲公司将不得不考虑其他债务重组方案,也不得不面对破产的风险。”1月20日,禹洲获得了美元债展期。

另一匹黑马阳光城(000671.SZ)也处境艰难。第二大股东泰康人寿减持、执行董事长兼总裁朱荣斌正式离职。最近的一则消息是,1月19日阳光城集团股份有限公司的控股股东阳光集团,所持阳光城7758.5万股被司法冻结。

闽系房企的“老大哥”世贸集团(00813.HK),将项目摆上货架寻求回款。据澎湃新闻消息,世茂集团放售的项目中,位于上海的项目合计10个,合计报价296亿元,放售项目通过抵押等形式已经融资163亿元。

与此同时,闽系开发商创始人麻烦缠身。

作为早期“暴雷”房企的泰禾,正陷入债务泥潭。创始人黄其森在2020年4月被列入失信被执行人名单,但信息不久后被删除。另有行业消息称,阳光城创始人林腾蛟压上全部身家,力挺阳光城。为了应对债务,阳光城美元债展期后,由母公司阳光城集团担保,及林腾蛟提供个人担保。

▲闽系千亿房企排名去年集体下滑。

无冕财经研究员观察到,2021年,闽系千亿房企的排名大部分出现下滑,包括世贸、阳光城、融信、正荣、禹洲等明星房企。而这些房企,在市场中,正面临不同程度的资金紧张问题。

不敢再“拼”了?

行业普遍认为,造成部分闽企现状的原因,是早期的高杠杆、激进扩张的模式。

一首《天下闽商》的歌曲,将闽商的特点之一总结为“敢冒风险、爱拼会赢”,外界对闽企开发商贴上“爱冒险、激进”的标签。

爱冒险的闽商,将生意从福建拓展到全国。大部分闽系房企会将总部搬到外地。在9家千亿规模的闽系房企中,除了国企建发房产之外,其余闽企都在上海设置了总部。一些闽企甚至在上海和福建或广东设置了“双总部”

这也让外界不能准确判断,这是一家上海房企,还是福建房企。

为何闽系房企热衷外拓总部?

首先,“爱拼才会赢”的意识,已经根植在福建房企的基因中。福建市场显然不能满足他们的胃口,于是,闽系房企在达成一定规模后,便开始向外扩张。其次,闽企外设总部有利于获取优质人才与拓宽融资渠道,甚至是品牌效应。

闽系外拓地有两个选择,一个是广东,另一个是上海。然而,作为地产最大派系的粤系房企在广东扎根颇深,于是,位于沿海线中部的上海,成为闽系房企的最佳选择。

将总部搬到上海,为他们带来看得见的好处。例如,当房企出现资金问题时,位于上海总部大楼可以出售或质押,以此换取现金流。

自媒体“天雷地火说地产”总结到:闽系房企的群像是中国房企野蛮生长、由盛而衰的缩影。

2016年以前,地产界传言“闽系地产猛于虎”。他们激进的表现在于,在全国各地高价拿地。2014年,泰禾与正荣在上海分别以93%和59%的溢价率,拿下土地项目。这加深了闽系在外界眼中“激进”的印象,可以说“哪里有地,哪里就有闽系开发商”。

▲闽系房企全国扩张,图片来自克而瑞地产研究。

2017年,时任福晟集团董事常务副总裁何建华对媒体直言:“闽系房企的激进是有底气的。”不过,这样的“底气”早已不复存在。

在诸多细节被披露后,外界才得知福晟的高杠杆运作:对外大肆发债,对内融资还承诺高达30%的年化收益率。

2019年时,福晟集团股价闪崩、负债逾期的消息不胫而走,引起地产圈一场震动。当时,业内担心,闽系“高杠杆”的后遗症有多大?

果不其然,在资金监管趋严、融资端口收紧、行业下行等综合因素下,闽系房企开始逐渐暴雷,包括福晟、泰禾、三盛、阳光城、禹洲等一众开发商陆续面对危机。

在此背景下,一贯高歌猛进的闽系房企,正试图撕掉外界标签。有企业甚至打出“最不像闽系的闽系房企”的宣传,以摆脱“激进”的印象。

克而瑞指出:“随着楼市调控的深入,闽系房企高周转、高负债的运营模式已无法继续。更多的闽系房企开始集体刹车,或转而追求收缩范围、多元拿地;或注重质量发展;或注重降低债务压力等等。”

大多闽系房企深知,如今地产界需要的不再是“拼”,而是“守”。旭辉控股集团(00884.HK)董事局主席林中发文称:“放弃幻想,认认真真降杠杆。未来优秀房企的负债率可能不是70%,而是30%。”

有意思的是,在民企“失意”、国企“撑场”的背景下,厦门国资旗下建发房企正在“攻城略地”。中指院发布的2021年拿地排行中,建发房产的拿地金额为601亿元,拿地面积为509万平方米,居于闽系房企拿地金额、面积首位。

此外,建发房产2021年全年拿地销售比为45.06%,超过拿地销售比40%,超2021年50家代表企业拿地销售比均值21%,属于积极拿地的房企。

值得注意的是,在今年1月,建发发布的票据募集说明书中指出:“随着公司经营规模的不断扩大,公司负债总额也有所增长,若未来负债规模继续增长。”建发房产亦提示了资产负债率较高等风险,指出2018-2020年底及2021年3月末,建发房产合并口径资产负债率分别为75.35%、78.00%、78.26%和79.17%。

如此看来,闽系开发商“爱拼”的时代,还没有过去。

抱团互助,有用吗?

闽企的另一个标签是“团结互助”。分析指出,闽企具有海洋性民族的特征,具有冒险心态,家族观念深厚,积极抱团。

2021年9月,面临行业压力的闽系房企大佬们,在上海开展了一场“在沪闽商地产联盟”会,参会的包括旭辉集团、阳光城集团、融信集团、中骏集团、宝龙地产、弘阳集团、三盛集团、大唐地产、大名城、中庚集团、港龙地产等。

实际上,闽系开发商也分有不同派系,例如厦门起家的南派,以及福州起家的北派。在一定时期,闽商彼此间互助频繁。2019年起,闽系房企龙头世茂集团相继收购了“同乡”泰禾、福晟的项目或公司。

▲闽系房企主要分为南北两派。

与此同时,闽企又因为成长路径不同,大致可以分为港澳归闽派、归国派及本地派。

在港澳归闽商人中,例如世茂集团的许荣茂、禹洲集团的林龙安年轻时在中国香港起家,都有“太平绅士”的头衔。许健康在澳门创办宝龙集团,回大陆发展后,早期将福建作为主要阵地。这些从香港、澳门归来的商人实力强大,例如许荣茂在2021年7月便受邀登上天安门城楼。

阳光城的林腾蛟、融侨集团的林文镜都是“侨商”,具有强大的海外资本实力。在2010年时,时任中国银监会主席刘明康便前往林文镜住处拜访,直言融侨利用自有资金和银行的支持,没有上市,却在2009年能够做到全国20强,着实不容易。

林腾蛟生于归国华侨家庭,他曾说:“我本来也是作为家族事业继承人,但我没接,我回国了。”除了阳光城集团外,林腾蛟的另一家关联公司“阳光龙净集团有限公司”被评为“2021年福建百强企业”第五名,排名仅次于兴业银行。侨商的资本实力显露无疑。

闽企的另一派是本地派,这一派系家族成员关联紧密。最被外界熟知的,是欧宗荣、欧宗洪这对“莆田兄弟”成立的正荣、融信。这些闽系企业大多以家族成员、同乡为核心,同时任用部分职业经理人。

例如正荣地产创始人欧宗荣让出的董事长之位,委与同乡黄仙枝,将管理权交给其团队,并安排两个儿子担任正荣地产非执行董事。宝龙集团的管理层家族化色彩浓厚,包括创始人许健康,及其儿子、女儿、儿媳等人都在企业内任职,因此被外界称为“家族化地产王国”。

此外,中骏集团的黄朝阳、金辉集团的林定强、泰禾集团黄其森、福晟集团的潘伟明等人,都是在时代的大潮中,勇猛捞金的闽商代表。

值得关注的是,地处福建的闽商,一直有强大的民间资本作为后盾。“中国房评报道”指出,福建民间借贷信用很强,缺钱了,打个白条就可以互相借钱融资。这种环境造就了闽系房企极强的融资天赋,随之而来的是高负债率的高速发展。

不过,依靠闽商互救,显然力量不够。即使闽商拥有众多资源,在地产下行时,逐利而行的财团们并不会盲目投入。正如克而瑞所指:“闽系房企的激进与稳健,都与中国房地产市场的大环境深深捆绑。”

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