雅居乐为什么把“地王”都卖了?

20世纪90年代,是中国房地产的黄金时代。迸发出强大生命力的楼市,将一些出身平凡的年轻人,推向了时代洪流之中。

粤系房企的代表“华南五虎”:合生创展、恒大、雅居乐、富力、碧桂园,就在这个时代崛起,风头一时无两。

谁也不曾料想,那些高光年代转眼就成为梦幻般的存在。如今,房地产挥手作别高增速,“华南五虎”走到了命运的分野处。

陈卓林的雅居乐,这个曾以品质著称的华南五虎之一,也正遭遇前所未有的局面。

继2021年出售14项非核心物业外,1月24日雅居乐集团公告,拟再一次出售旗下“地王”项目广州亚运城相关资产给中海,收益约6.99亿元。

值得一提的是,广州亚运城项目是2009年中国总价“地王”。2009年12月,富力、雅居乐、碧桂园组成的联合体,力压保利、中海、万科组成的“国企”联合体,以255亿元的天价将广州亚运城项目收入囊中。

十年前的“地王”项目,如今卖给了当年的竞争对手,雅居乐何以至此?

01、频陷质量纠纷

对雅居乐来说,除了出售资产外,在刚刚过去的一年,其纷扰远不止于此:人员调整、楼盘降价等传闻接踵而至。但在购房者看来,若论糟心程度,以上种种皆不及买了雅居乐的问题房子。

2021年,雅居乐在一些城市的楼盘,相继曝出质量问题,如重庆雅居乐富春山居、西安雅居乐湖居笔记、武汉雅居乐花园、郑州雅居乐御宾府等等。这让业主们四处奔走。

“买了雅居乐房子后,是个什么样的体验?”对于这个问题,郑州的盛凯恐怕最有发言权,只因为他两次栽在了同一条河流里。不过,在他看来,雅居乐房子质量问题,并不是这两年爆发,在郑州其实由来已久。

几年前,手里小有积蓄的他,先后买下雅居乐的两个楼盘的房子,一个是雅居乐国际花园,一个是雅居乐春森湖畔。这两套房子,一直是盛凯心中难言的伤痛。

雅居乐国际花园是雅居乐在郑州的首个项目。彼时,刚进入郑州的雅居乐,在南方打造了一系列楼盘,以其精细品质在大众心中刷了一大波好感。

依托雅居乐的口碑,更靠近市区的优势,购房者们蜂拥而至,雅居乐国际花园在预售时很快卖光。盛凯也为雅居乐的销量,贡献了一份力量。

国际花园并没有在郑州一炮而红,它抛弃了以往的精细大牌风范。有业主曾在米宅上抱怨道:“这个楼盘的墙用手一碰就会掉沙子,水泥不是一般的省。”一名验房师也在米宅上吐槽,“在帮人验房时发现,没有对比就没有伤害。外来大开发商雅居乐品质房,完败于本土开发商刚需房。”

于是,国际花园在2015年交付时,业主们在售楼处讨要说法,盛凯也成为其中一员。尽管不少意向者被国际花园质量问题“劝退”,但依然挡不住一些雅居乐粉丝的热情。

他们认为,国际花园事件只是雅居乐在郑州的一个小插曲,毕竟是前20强房企,不可能不爱惜自己的羽毛。同样有这种想法的盛凯,又购买了雅居乐在郑州的第二个楼盘春森湖畔。命运最是捉弄人,盛凯的另一段噩梦开始了:春森湖畔,重蹈覆辙了。

业主们在2020年交房时发现,春森湖畔出现了园区房顶不平、房顶水泥脱落露钢筋等质量问题。这一年,春森湖畔因质量问题,还上了当地的民生节目《小莉帮忙》。

两次栽在同一条河流里,这让盛凯在很长一段时间里郁闷不已。

当看到2021年雅居乐楼盘在全国各城市爆出质量问题,尤其2021年9月,雅居乐在郑州的另一个楼盘御宾府的业主们,也因设施减配、用材不达标等问题,向外界寻求帮助时,盛凯已经见怪不怪了。

雅居乐在郑州总共四个楼盘,除了国际花园、春森湖畔外、御宾府外,雅居乐天域也曾因质量问题被媒体曝光。

有业主感叹,在品牌美誉度上,“雅居乐过不了黄河(其在南方的口碑不错)。”但雅居乐的现实,远比“过不了黄河”更残酷。雅居乐楼盘质量危机,引发了信任危机。

在业主四处奔走后,一些楼盘包括盛凯买的两个楼盘在后来进行了整改,但他还是告诉市界,“不仅品质一般,还降价了,后悔(买雅居乐的房子)。”

口碑问题之外,出售资产的雅居乐目前仍缺钱。同样是今年1月初,因给不起工程方9000万元的工程款,武汉雅居乐花园第二次停工了。第一次停工在2021年年底,因没有收到1亿元的工程款,工程方停工了。

海南房产中介郑昊还发现,雅居乐清水湾的工抵房(通俗来说,工抵房就是开发商没钱支付工程款,而用房子抵押给承包工程的老板用于抵账),比任何时候都多,如2021年春节前,1到2个团专门卖雅居乐的工抵房,但今年这个时候组团达到6到7个。“雅居乐每套工抵房价格,比市面上优惠至少20万元。”2022年1月中旬,郑昊告诉市界。

(海南陵水雅居乐清水湾)

种种动向背后,是雅居乐持续紧张的资金链。2021年前三季度报告显示,雅居乐短期负债(包括短期借款)已经达到395亿元,这还不包括应付票据。同时,雅居乐还有约130亿元永续债。

就在武汉雅居乐花园第一次停工时,2021年11下旬,雅居乐偿还了33.44亿港元的贷款,以及6000万美元到期贷款。

02、人生如戏

作为曾经的华南五虎之一,雅居乐也有过高光时刻,其背后的掌舵者陈卓林,他的人生也如戏剧般“精彩”。

陈卓林钟情于粤剧,师承粤剧大师罗家宝。据传,陈卓林最爱的粤剧名段是《狄青闯三关》。陈卓林的前半生,不止闯了三关。

陈卓林1962年出生于广东省中山市,家里有5个兄弟,其在家排行老二。从美国哈姆斯顿大学毕业后,陈卓林在老家当起了教师。不甘于清贫生活的陈卓林,随后辞去教师职务,通过做小生意赚了一笔钱。

1985年,通过开办中山市时代家具厂(雅居乐前身),陈卓林完成了资本的原始积累。有了钱后,陈卓林接触到了做生意的老板。

1992年,在一位好友的指点下,陈卓林正式进入房地产行业,雅居乐由此登上历史舞台。改善型居住产品,成为早期雅居乐的特色。陈卓林给雅居乐的房地产项目,引入有名的设计师、先进的港式物业管理。

(陈卓林)

奢华与功能兼具一身的社区,还有长期接待香港客户养成的细致服务,让雅居乐在中山地产业站稳了脚跟。2005年,雅居乐在香港上市,业务范围拓展到60多个城市。

2006年,雅居乐进军旅游地产,圈下海南清水湾万亩土地,并通过精妙运作,奠定了雅居乐的江湖地位。这一年,陈卓林以92.3亿元身家,晋升2006年《新财富》500富人榜第四位。

此后三年时间内,清水湾的售价不断攀升。2009年,雅居乐清水湾卖了几个亿的售楼小姐比比皆是;另一边,雅居乐在中山地区的销售超过40亿元,成为该地区首屈一指的地产商。同年,除了陈卓林这个福布斯常客外,陈卓林兄弟陈卓贤、陈卓南、陈卓喜、陈卓雄亦进入榜单。

2010年,清水湾项目均价高达2万元/平方米之际,雅居乐已获得超过300亿元的销售收益。海南项目成为了陈卓林口中的“金蛋”。

就在陈卓林和雅居乐顺风顺水时,“非礼门”事件突然发生了。2012年7月,陈卓林的一名年轻女秘书,向警方报案称遭陈卓林非礼,透露发生地点是香港跑马地豪宅内。该名女秘书为香港居民,进入雅居乐工作不足一年时间。

“非礼门”事,最终以陈卓林被撤销控罪,答应受害人3项条件而告终,但自此,陈卓林的个人形象一落千丈,雅居乐企业品牌形象,也遭受巨大打击。

两年后,就在外界逐渐淡忘“非礼门”时,陈卓林又被卷进另一个谜案中。2014年,一封实名指控陈卓林兄弟陈卓贤,涉嫌利益输送的信,让陈卓林被警方带走调查。这让雅居乐又一次股价大跌、发债受挫。

2015年,安全归来的陈卓林,希望雅居乐重新步入正轨。他开始反思与调整雅居乐的发展道路,并掀起了一场大改革。陈卓林的口头禅是“强销售、去库存、重回款”。为达到80%以上的现金回款率,他甚至亲自领导追债小组,专门追收按揭、房款等。

这一年,雅居乐更谨慎了,全年只拿了两块地,新开工面积仅321万平方米,同比下降34%。经过几年的库存消化后,雅居乐手上的现金多了起来。

2017年是雅居乐的又一个转折点。彼时,陈卓林放出豪言:未来三到五年,非地产板块的业绩贡献,要占到雅居乐集团业绩的一半。除地产主业外,雅居乐还布局有雅生活、环保、教育、建设、房管等多个板块。

同年12月17日,爱唱戏的陈卓林,出了一张粤语专辑《心曲雅韵》,请来粤剧名家捧场。有一首叫《红梅记之石牢咏》的主打歌这样唱道:已是樊笼鸟,展翅扑飞难……彼时彼刻,陈卓林并没有意识到,这句歌词描述了他多年后的处境。

2018年4月起,海南宣布全岛限购,海南楼市遇冷,这对雅居乐的打击是巨烈的。2019年,雅居乐在海南的销售额不到40亿元。当年年末,雅居乐出现了上市以来最“糟糕”的现金流,-145.51亿元。

(海南陵水清水湾,雅居乐海上文化中心)

这一年,胡润百富榜榜单显示,陈卓林和陆倩芳夫妇,以135亿元的财富额位列榜单275名,相比2018年,下降了12名。

雅居乐的多元化版图,也不及预期。除了地产主业和物业板块成功登陆资本市场外,雅居乐其他板块发展相对缓慢。据年报数据显示,直到2020年底,雅居乐多元化业务的营业收入为107亿元,占雅居乐当期整体收入的13.3%。这跟陈卓林当初“占一半”的豪言相距甚远。

2021年以来,受地产大环境等多重因素影响,雅居乐更是各种传闻缠身:人员调整、项目降价等。2021年7月1日至12月31日期间,雅居乐更是出售了14项非核心物业,套现28.00亿元用作集团一般营运资金。

2022年1月24日,雅居乐集团宣布再次出售资产,这一次是其广州亚运城项目26%股权。雅居乐称将会录得估计收益约6.99亿元。

03、家族化色彩

雅居乐各种危机背后,固然是房地产行业的大环境有关,但也跟公司经营管控理念有关,“陈卓林想做好产品,但是下面的人不一定给力,就以郑州雅居乐来说,其营销归营销、工程归工程,没有协调两个部门的总工,导致工作效率很低,工程质量很粗糙。一个样板间,就修了好几个月。”前述郑州资深房地产人士告诉市界。

在IPG中国区首席经济学家柏文喜看来,雅居乐主要问题在于:在企业治理中,长期难以摆脱较为明显的家族化色彩,从而导致企业对能够支持自身透明、规范与可持续发展的外部人才的凝聚力稍显不够。

抛开其他因素不谈,对于陈卓林其人,外界是如此评价:比较有能力,也比较有眼光,做事比较果断,对于公司的把控能力很强。然而,陈卓林家族与雅居乐的关系,用“树大根深”这个成语形容不为过。

雅居乐从2005年上市起的大部分时间,公司六席执行董事职位,全部由家族成员担任,业界戏称为 “皇族内阁”。就目前来看,陈卓林任职雅居乐主席兼总裁。陈卓林太太陆倩芳,在雅居乐出任副主席,负责雅居乐销售、营销等事宜,“在集团很有掌控力”。陈氏家族光通过Top Coast 信托就持股高达62.63%。

陈卓林的四个兄弟,亦在雅居乐扮演着重要角色。大哥陈卓雄出任执行董事;三弟陈卓贤出任副主席;四弟陈卓喜和五弟陈卓南也都出任非执行董事。陈氏兄弟之间分工明确,陈卓林与陈卓贤负责地产业务,而另外三兄弟则主要从事其他行业。

很显然,雅居乐呈现出家族股权一股独大、家族参与度过高等特点,这并不利于雅居乐的可持续发展。

其实在多年前,陈卓林就意识到这个问题。2013年那一年,在两年未完成向管理层承诺的销售目标后,陈卓林决定“大换血”。2014年3月,原董事会执行董事陈卓贤、陈卓喜、陈卓南三兄弟及陈卓林妻子陆倩芳,卸任管理职务并调任非执行董事,而三位非家族经理黄奉潮、梁正坚及陈忠其被委任为执行董事。

调整后,董事会五名执行董事中,非家族经理占三席,家族经理下降到两席。此外,雅居乐还将此前两名联席总裁的部分权力,下放到下属五个区域的副总裁手中。这种调整明显削弱了家族的管理涉入。

但天不遂人愿。雅居乐改组董事会后不久,当年9月30日,陈卓林就因涉嫌利益输送被昆明检方调查。群龙无首之际,10月10日,陈卓贤以及陈卓林之妻陆倩芳,重新被调任为执行董事,并任董事会署理联席主席、公司署理联席总裁,共同主持大局。

面对即将到期的债务,陈氏家族也二话不说,掏钱出来帮助雅居乐度过危机。

外界认为,陈卓林归来后,陈卓贤和陆倩芳会再次隐退。但没想到的是,陈卓林会让他们当副主席,继续辅助自己治理公司。

“患难见真情”,是陈卓林安全归来后的最大感慨,他也重新审视自己当初的决策。让陈卓贤和陆倩芳重新担任管理职务,陈卓林是这么向外界解释的:“我弟弟和太太都是创始人,做了这么多年是有贡献的。”

时至今日,陆倩芳和陈氏兄弟,仍然是陈卓林眼中默契的“夫妻档”和精诚的“兄弟连”。不仅如此,就连走上前台的陈氏家族二代们,也与雅居乐有着千丝万缕的联系。

(陈卓林)

陈卓贤的儿子陈思铭所创立的景业名邦,于2019年12月在香港上市,其起步资金主要由家庭提供支持。当年的招股书显示,陈思铭之外的5名执行董事,均有雅居乐的从业经历。

正寻求分拆上市的雅居乐雅城集团,其背后的法定代表人为陈思杨。陈思杨是陈氏兄弟中陈卓雄的儿子,在调任雅城集团之前,他还曾任雅居乐房管集团、建设集团副总裁。其中,陈卓雄担任该公司的联席主席兼非执行董事。

雅城集团披露的股权架构信息显示,在上市后,陈氏家族通过陈氏家族信托等境外架构,成为该公司背后实控人。

2015年1月9日,安全回归的陈卓林,在一答谢宴上唱了粤语歌《讲不出再见》。陈卓林在歌唱时数度哽咽,并频频向台下大声致谢——那里坐着他的太太、兄弟们。

2017年12月7日,陈卓林发表了名为《心曲雅韵》的粤剧专辑,陈卓林录了他最爱的名段《狄青闯三关》,有一句他唱得颇为动情:昔日雄风啊,岂可一朝散尽?

四年后的今天,留给陈卓林的时间,已经不多了。

(文中盛凯、郑昊为化名)

(除单独标注来源外,以上图片来自视觉中国)

(作者 | 陶婷 编辑 | 韩忠强)