专题丨2022亿翰人春节返乡见闻系列【华东区域（下）】

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“回家”是春节的主旋律，无论走多远，归家才有家。离别的家乡又发生了哪些变化？春节返乡见闻系列，亿翰的小伙伴们来跟大家聊聊自己家乡的房地产市场。

县城买房慢慢的只能靠90后了...

“三十八线城市”的房地产市场，路在何方？

市场下行，以价换量或将成为常态

七线城市房地产市场的支撑在哪？

房地产市场浅析

大鲍岛历史街区改造

冰雪乐园-产业园IP

暖意渐浓、静待花开

亚运会临近，楼市以稳为主

江西省中部某普通县城常住人口46.9万（第七次人口普查数据），较2020年增长1.1%，是本市除了市区和县级市外，唯一人口正增长的县。主要原因一是县城离市区较近，受市区发展带动，二是承接了部分沿海产业转移的工业，如立讯智造，注册于2015年，隶属于上市公司立讯精密，现有员工5万余人，吸纳当地及其他县，甚至于省内外的就业人口。但除了本县人口，本市其他县人口均净流出。

本县房地产市场的高峰在2016年-2018年，量价齐升，新房由均价4000左右上升至7000元左右，随后成交量逐步下降，价格上涨速度放缓。县城房地产是以本土房企的天下，只有碧桂园通过并购布局了一个项目，其余品牌开发商只下沉至市区，未下沉至县城。

2022年新年，回到县城，相比于前两年，疫情对县城日常生活的影响已几近平息，外出坚持戴口罩的人已经不多，春节走亲戚也恢复正常。

对于房地产，走亲访友间对于买房的谈论热度已大不如前几年，整个县城的在售项目也屈指可数，当然仍有一些人在2021年买了房，但观察近几年买房的变化，我发现购房人群逐渐在发生一些变化：

买房的人年龄越来越小了

90后开始逐渐成为县城买房的主力

在2016-2018年这一轮上涨行情中，返乡置业人群发挥了很重要的作用，从90年代开始，本县就有很多人外出打工，集中在深圳、广州等沿海城市，受沿海城市向内地产业转移的影响，一些人选择回乡工作。但不管是否回乡工作，这些60后-80后都有一定的积蓄，出于结婚、小孩上学，回家安居、一二线城市价格过高，县城房价上涨预期的各种原因在县城买房，推动了县城房价的上涨，但随着这一批购买力的消耗，能买的都买了，导致买房的人群年龄越来越小，90后，甚至于95后都已经逐渐上车，相比于他们的长辈有一定的积蓄，倾向于付更高的首付，减少利息费用，90后自己积蓄较少，依赖父母提供首付，因此贷款比例较高， 常常用足70% 的贷款，并且将期限拉长。实际上县城人群对于贷款的使用是偏向于厌恶的，由于他们对未来收入预期并不乐观，贷款的利息更多是一种负担，而非投资加杠杆的代价。但在县城，90后较少的积蓄和当前已经上涨的房价使得他们不得不充分的加足杠杆才能买房上车。

购房人的信用资质下降

关于这一点并没有足够的证据，仅是个人的观感，之前接触到的在县城买房的人普遍有相对稳定的收入，但现在看到部分工作并不稳定，或者说具有一定还贷风险的人通过较低的首付和长期限的贷款也能买房上车，尽管这部分人群的比例可能并不大，也能说明县城房地产需求的萎缩。

总体而言，我对家乡县城的房地产并不乐观，根本原因在于经济的后劲不足，尽管吸纳了沿海城市劳动密集型的产业转移，但想象空间有限，对于人才的吸引力欠缺，农民进城的进度也达到了一个瓶颈，或许，恢复平静才是县城房地产市场最终的结局。

东乡区，隶属江西省抚州市，位于江西省东部，地处赣东丘陵与鄱阳湖平原过渡地带，被称为赣东门户，因辖区大部在临川之东,故取名为东乡。全区总面积1196平方千米，下辖14个乡镇（街道）、3个垦殖场（林场）和1个省级经济开发区。

随着三四线行情的来临，东乡区房地产市场热度也在2016年-2018年一路上升，平均房价从三四千一平上升至2017年的5300元/平方米，并飙升至2020年的7500元/平方米， 2021年保持平稳下降的态势，至2022年1月，销售均价位于6000元/平方米上下。

东乡是抚州市第二经济贡献区，但就东乡区而言，由于距离抚州市区较远，更加类似于一个独立的县城，也因此，东乡区的房地产市场购买力依赖于辖区内的村镇人口转移，市场行为较为封闭，是一个典型的内生性市场。从人口数据来看，七普中东乡区全区常住人口总数为38.4万人（不包括中国人民解放军现役军人和居住在市内的港澳台居民以及外籍人员），与六普数据相比，十年共减少5.4人，降幅为12.43%；但从户籍人口变化来看，东乡区2019年户籍人口为49.49万人，与六普数据相比，十年增加了2.9万人，增幅为6.19%。

常住人口的变化趋势与户籍人口变化趋势不同，意味着劳动人口外流务工，但依旧需要回乡置业，给房地产市场带来了充分的需求，然而经历了三四年的需求释放，刚性需求走弱，加之区内新房库存过高，在售虽仅14个新盘，但多数项目规模较大，典型如2018年开盘的锦澎英伦城邦项目，规划户数高达两千户，14个新盘中2个项目为2018年开盘，3个项目为2019年开盘，7个项目为2020年开盘，2个项目为2021年开盘，均未售罄。一边是逐渐消化的刚性置业需求，一边是年年增加的新开楼盘，两相作用下东乡区的房地产市场去化压力攀升。

对于这类内生性城市而言，在消耗完户籍人口的刚性置业需求后，还有什么可以维持地产市场？答案是吸纳从经济发达省份中转移的产业，增加就业岗位从而留住本地劳动人口进而吸引外来人口，近年来东乡区加大建设工业园区，引入了如永冠科技、荣成机械、鑫泰宏声等公司，从东乡区发布的招聘人数来看，工业园区甚至需要从区外吸纳就业人员，若工业园区发展得当，不仅可以促进区内经济发展，甚至增加东乡城区对劳动人口的吸引力，长期来看，预计东乡区的房地产市场保持稳定，不会有较大变动。

近几年，在疫情与国家调控政策的双重限制下，菏泽的房地产市场整体房价均价一直都处于下跌的态势。

2021年的菏泽房地产市场，新房价格从6439元/㎡涨到6571元/㎡，全年整体价格虽然有小幅度上涨，但实际已跌回2019年的市场水平。自2017年起，菏泽商品房就呈现出爆发式增长，如碧桂园、绿地等知名开发商开始布局菏泽，市场供应量骤增，但本地市场购买力有限，导致整体市场库存量不断上升。2021年年初，受疫情影响，全国各地颁布“就地过年”政策，导致返乡置业潮受阻，整体楼市表现的相对冷清。在高库存压力、疫情影响销量、三道红线等多方面的影响下，菏泽房地产市场出现“降价潮”，为了保证销量、回笼资金，多数房企采用“以价换量”的营销手段拉动销售业绩的增长。据统计，2021年菏泽楼市商品房销量创下新高，全年市场销量达到3.2万余套，创下棚改以来的年商品房销售记录。

菏泽各区县新楼盘房价排行（住宅）

在房住不炒的主基调下，菏泽楼市的价格虽然得到抑制，但却呈现出鲜明的两极分化现象，价格区间从4000+至16000都有相对应的项目，对置业者来说，可选择性依然很充足。随着消费水平的不断提升，置业者对于产品的需求也逐渐从刚需向改善转变，110-120㎡及以上户型成为市场主流产品。

菏泽各区县部分在售楼盘

2021年的房地产市场在多方面因素的冲击下风雨飘摇，行业内房企爆雷不止、客户维权屡见不鲜，菏泽楼市上演着一幕幕延期交房、烂尾跑路、产品减配、安置费拖延等问题。在地方领导留言板上，老百姓反映最多的问题，也多数是与房子相关。

如国贸中心项目，从2012年开始开发至今都还没有建好，成为菏泽烂尾盘的典型代表。

从某种程度上讲，客户维权也意味着消费者权利意识的提高，合理的维权倒逼着开发商尊重市场，提升产品品质。因此，客户在购房时，除了关注产品价格外，项目是否可以按时交付，也成为了重要的考量因素，现房也开始成为不少置业者眼里的“香饽饽”。

整体看来，菏泽房地产市场下行，2021年菏泽房产市场销量增加的主要原因就是开发商“以价换量”，依靠促销带动成交。据菏泽市自然资源和规划局统计，截至2021年底，菏泽待售面积高达960.96万㎡，为了加速去化，以价换量或许会成为楼市常态。

鱼台县地处山东省西南部，位于鲁苏两省交界处，隶属孔孟之乡济宁市。属于典型的内生型四五六七线城市，几乎没有二手房市场，没有品牌房企进入，开发商基本全部为本地房企或者部分外来民营企业。近年来主要住房需求可以概括为两种类型，一是县城居民楼梯房到电梯房、小户型到大户型的居住改善，二是从县城下面各乡镇过来的购房者，为了小孩上学，老人带娃，为了过年回来有个叫“家”的落脚点。

2022年春节期间，县城楼盘认购情况分化明显，认购情况好的项目主要有三个特征：一是项目所属的开发商现金流充沛，无论企业层面还是项目层面，没有欠款或者违约等负面；二是周边配套齐全，尤其是周边有学校的项目受欢迎度更高；三是活动力度和所处位置等。

未来房地产市场发展仍有支撑，原因主要有三个方面：

供应平稳

据统计，2021年全年共成交22宗商住类用地，累计成交面积约57.2万平米，约858.6亩，累计成交金额约16.9亿元。从官网最新数据来看，2021年1-11月鱼台商品住宅成交面积60.7万平米。土地成交面积与新房成交面积相比，供应相对平稳。

需求有支撑

首先是需求基数仍在。县城人口外流不严重，城镇化率提升空间大。第七次人口普查显示，鱼台县常住人口为42.0万人，与第六次人口普查的43.7万人相比，仅减少1.7万人。城镇化率43.11%，与2010年相比，城镇人口增加63691人，城镇化率上升16.67个百分点。

其次是改善仍有空间。出生率虽有下滑，但仍在高位。2020年全县人口出生率为8.9‰。第七次人口普查显示，全县常住人口中，0-14岁占比20.89%，比2010年上升4.79个百分点；15-59岁占比58.67%；60岁及以上占20.44%。

最后是教育资源仍在县城聚集。县城学校不断扩建扩招，乡村学校不断变小变没。从小学到初中高中，公立学校建设新校区，生源从县城扩大到乡镇。另外，县城的私立学校也从0到1，开始发展壮大了。与此同时，乡镇学校不断消失。

价格不高，价差体系仍在

从官网最新数据来看，2021年1-11月鱼台商品住宅成交金额为29.5亿元，成交价格为4857.9元/平米。开发商好、配套好和位置好的项目基本在5500元/平米左右，本身价格不高。而临近的济宁市区新房价格基本在1万元/平米，是县城的2倍。

但要注意的是，有支撑不代表房价还会继续涨！

提起潍坊，很多人第一时间会想到风筝、木版年画，会谈到 “风筝之都”，这是人们从电视或视频中常能感受到的潍坊标签。除了单个的标签外，如果再详细一点介绍的话，潍坊是个相对新兴的城市，地理位置处于山东半岛中部，也是省内重要的交通枢纽。

没有青岛的位置优势也没有济南的省会优势，但潍坊却有它的独特之处，作为拥有山东排名第二的人口数，排名第四的GDP，房价却是扎眼的低。在刚公布的2021各城市GDP中，潍坊表现抢眼，在2020年还是5872亿元的情况下，2021年直接跳过6000亿级别，达到了7011亿元。就潍坊的房价来看，现在平均在7千-8千左右，整体房价并没有很高，这也说明潍坊的GDP主要靠的不是房地产开发而是工商实业发展出来的，基础坚实，房价还有上升潜力的同时，能获得实体经济支撑，整体房地产市场发展也相对健康，总体来看，潍坊依托城市发展机遇，房地产市场接下来一定会迎来新的发展契机。

潍坊房企方面，最具影响力和口碑的企业是恒信，恒信从2008年正式进军潍坊地产开发，就给潍坊人民看到了坚定扎根潍坊的决心，恒信“名筑系”产品在潍坊的口碑也一直很好，随着中南、保利、碧桂园、奥园、鲁商等全国一线房企相继进驻潍坊市区，一定程度带动了潍坊房价的小幅上涨，近几年来，本土房企不断发力，外地房企稳扎稳打。

接下来2022年潍坊房地产市场的发展，向好趋势明显，在我春节回家期间，有问了几位潍坊本地人，大家不外乎都对潍坊的房价相对看好，他们有提及到说潍坊的房价相比于周围省市更低，而GDP却高，两者的差距接下来会向缩小趋势发展；且潍坊在山东也是一个人口大市，有人口就有市场，基于此，房价上涨可能性较大；潍坊还是一个发展潜力大的城市，城区规划布局科学，交通位置优势明显。但同时，潍坊也有较为明显的劣势，作为一个三线城市，城市居民消费习惯相对保守，外来人口不足；地方国企手握土地较多等，潍坊房地产市场是一个机遇与挑战并存的市场，新一轮的升级发展期即将迎来，潍坊的地产发展拥有良好的前景，那接下来，就让我们拭目以待！

作为民国时期三大直辖市的“上青天”之一，青岛由于独特的地理特征而呈现出与众不同的风貌。由西向东，老、中、青三代青岛沿着狭长的海岸线在历史长河中缓缓地流淌。

春节返乡，因疫情影响，年味淡的微乎其微，走亲访友活动结束后，我抽空和家人去了一趟中山路步行街，那个青岛曾经的商业中心。出乎意料的是，这里已经到处围着绿幕，部分老破的房屋已焕然新生，走出地铁站不远，偌大一块牌子伫立，大约是借着十四五的春风，“失语”数十年的青岛本土文化发祥地大鲍岛，正在一块绿色挡风布中宣誓着自己的回归。

青岛大鲍岛城市更新项目

青岛人常说的大鲍岛，位于德县路以北、涵盖李村路、济宁路、即墨路等区域，是德国占领青岛以后建立的华人商业街区，也是老青岛人的童年回忆。《鲁海说青岛·青岛掌故》中曾写道，大鲍岛内的商店鳞次栉比，当时许多青岛的欧美人都喜欢在大鲍岛逛逛，他们认为“这里才是东方中国人的生活原貌。”

这一轮青岛大鲍岛改造，整体的改造思路与苏州平江路、广州永庆坊相仿，由市南区和市北区联合打造，市北区部分为胶州路以南片区，市南区则主要围绕着中山路片区， 整体分为三个步骤：修缮里院建筑群，完善基础配套，导入新产业，让这个曾经的青岛商业中心重新焕发生机。

为了能够更好的还原风貌，市政府在改造之初便对范围内的全部历史建筑进行了征收。益确保整个片区可以统一进行施工，改造风格为有机更新。但与其他城市的历史街区改造不同，大鲍岛由于改造前后的用途一致，且由于特殊的历史原因，其道路设计原本便是双向二车道，因此街区原始框架不变，整体改造思路以修旧如旧为主，而新注入的基础配套也会在风貌上尽可能贴近街区风格。

而在产业导入方面，除了文创文旅类新兴产业，大鲍岛改造一个较为特殊的地方便是回流老字号，除了建国前便诞生的“春和楼”、“盛锡福”、“亨得利”等老店外，大部分已经营三四十年的小店也会回归。以国潮、时尚、创意为主的市北区四方路历史文化街区胶州路以南片区将会在2022年上半年正式开街。市南区部分则围绕老建筑+新消费、旧里院+新经济、原场景+新体验，强化对新业态、新模式、新产业的招引力度，以吸引更多年轻人在此消费、创业、娱乐、生活。

市南区中山路片区

市南区圣弥厄尔大教堂

根据上海市人民政府网站于去年4月发布的消息，为加快打造经济发展重要增长极，构筑上海未来发展的战略新支点的总体要求，上海制定《南汇新城“十四五”规划建设行动方案》：到2025年，南汇新城将初步建成具有较强国际市场影响力和竞争力的特殊经济功能区核心承载区，初步建成“开放创新、智慧生态、产城融合、宜业宜居”的链接全球、辐射长三角的独立综合性节点滨海城市。本文将就着新城的行动方案，结合当下冬奥会实时热点，浅谈一下笔者对家乡未来产业发展的一点点畅想。

首先不得不提的就是南汇新城特殊的空间布局，是以临港滴水湖作为主要的发展核心，依托两港大道、两港快线等交通设施发展沿海发展带，南接保税区、科技产业区等，北接迪士尼地块和浦东国际机场地块。照理来说，滴水湖核心区域理应成为周边的中心，但笔者于春节期间亲身实地在滴水湖走一圈，却发现所谓核心区域，路上行人寥寥无几，道路上车辆屈指可数，商业地块营业的区域近乎于零，虽然有春节假期的因素，但对比隔壁迪士尼的人潮涌动，反差太大，令笔者不得不开始思考，有什么好的方法，能够为南汇吸引更多的人流和创造更大的价值。

正好结合当下冬奥会的热点，为家乡发展提出一点点建议。先看一组数据：2019~2020年滑雪季，全国滑雪人次为1045万人；2020~2021年滑雪季，全国滑雪人次为2076万人，直接翻番；预计2021~2022年这个滑雪季，全国滑雪人次很可能再次翻番，冰雪旅游收入将达到6800亿元。

所以，冰雪主题乐园，可能是临港新城未来可以考虑发展的一个方向，隔壁的迪士尼有着深厚的IP力量支撑，但冰雪乐园也是重资产开发，但对文化IP的依赖度较低。近期国内新兴的冰雪运动热潮，也让冰雪乐园的市场足够大。同时，临港新城在这块上有个得天独厚的地理位置，就是离市区足够远，但是离机场十分近。冰雪主题公园离市区较远的话，可以联动发展更多的其他商业业态。同时冰雪运动其特殊性，需要滑雪衫、滑板等各种设备，临港新城离市区足够远，单日往返市区已经实属不易，更不要说带上那些设备了，所以再配上酒店住宿、保税区免税购物等，能够吸引游客留宿，创造更大的经济价值。

春节假期前，看到万科上海区域发布了《2021年客户白皮书》，其中有一个部分是关于“小儿童的三口之家”十分贴近本人目前的居住状况，“85-90后新生代父母，双‘打工人’家庭；在迎接新生命的慌乱和忙碌工作中反复横跳；短期依赖老人带娃，长期会和老人保持‘一碗汤的距离’”。在客研方面，万科始终处于行业内领先，也因此推出过不少创新户型和经典楼盘。

想起之前我表哥买婚房时的场景，当时他们计划在大虹桥片区选购房源，在经历了蟠龙天地的火热后，又因与万科天空之城以1分之差失之交臂（上海新房采用积分摇号制度），直到今年过年聚餐时，表哥还在提起这件事，可见当时有多遗憾。

正巧前几天路过，发现那里打造了一个CO-life绚邻社区大堂，挺有“万科范儿”的，想当初研究万科的社区配套，从“五菜一汤、四点半学堂”开始，如今已迭代至如此境界。所以说，在上海这座城市，“创新与迭代”永远会是主旋律，前提是对客户需求的充分洞察与理解。

回到房地产本身，上海历次经历盘整期都不算太长，因为春节后、9月开学前等都会是置业和租房的节点，存在“惯性”带动的规律。此前国家统计局公布的2021年12月70个大中城市房价变化情况也正反映出上海市场“暖意渐浓”的味道，上海2021年12月新建住宅价格同比2020年12月上涨了4.2%、二手房则上涨了6.5%。

看惯了热销盘，我反而更关注目前行情下，上海还有哪些项目滞销的，或者说开盘销售十分低调的，还别说，真有这么几个楼盘被我发现了。

浦东世博板块有一个叫“恒大小区”的楼盘（不是大名鼎鼎的恒大集团，此恒大是上海本土企业，早期开发过上海恒大建材市场），一方面因为与“恒大”撞名，或多或少对销售产生影响，但最主要的原因还是产品本身的缺陷。项目区位还是不错的，拥有6和13号线的双轨交配套，但因为是2000年建造小区的“老盘新开”，将原先底层的24套商铺变更了住宅性质后，选择在1月24日重新入市，考虑到是用商铺设计改造而成，户型功能方面还是有所欠缺的，而且免不了与周边“老破小”相邻，影响了居住品质。此外，从定价来看，同小区的二手房单价仅6万，但这批“新房”的备案均价则高达6.8万，进一步“劝退”了潜在购房者，春节假期当然也就没有成交。

此类案例毕竟少数，但上海主城区有的是“捂盘惜售”项目，假期抽空去了趟徐汇滨江，沿岸景观带已聚集了不少人气，我看到有个叫“百汇园”的楼盘距离江边200米，应该也有10来年的开发时间了，听说三期将在今年入市，像这种楼盘应该是不愁卖的，对比去年周边入市的新盘，宝能公馆1288、尚海湾豪庭和云锦东方（公寓）单价都在12.5万左右，也都实现了快速去化。

我要说的另一件事就很“魔幻”了，那天看“新闻坊”，视频中一扫而过的是关于曾经的网红盘“上海院子”悄悄认筹的消息，因为在上海积分摇号制度之下，这个新江湾地区的“红盘”坐拥周边多个教育资源，会有无数双眼睛盯着，而且一旦触发积分制，项目会引发5年限售的要求。此前有听闻过其他城市出现过偷偷开盘避免触发新房限售的“手法”，但作为上海调控如此严格的城市而言，想要“暗箱操作”的难度还是非常大的。

聊了这么多，其实大家过年更多的还是在休息、陪娃、聚餐中度过，对于春节假期购房热情并不太高，也不像一些返乡置业火爆的三四线城市，需要抓住这个阶段拼命跑量。上海的楼市，目前应该处于“暖意渐浓、静待花开”的阶段，只是在大环境的影响下，开发商的入市定价和购房者的买房决策都会更为谨慎。

我的家乡是浙江省杭州市，但2022年的春节，整个城市因为突发的疫情被冰封住了，滨江区、富阳区、萧山区都成为疫情的重灾区。往日人来人往的杭州东站也一下子变得安静，突然间，有种梦回20年初的错觉。

各方集中力量在应对疫情，而经济发展陷入低谷，中小企业压力颇大。为帮助企业纾困，2022年2月5日，杭州发布了“杭十条”，内容涉及对企业的支持奖励、员工返岗补贴、企业用工补贴、春节留杭消费券使用等十条政策，真金白银助力企业开门红。

房地产市场方面，21年杭州楼市经历由热转冷的过程，对于那些想购房的群体来说，内心也是跌宕起伏。一位想从上海转到杭州定居工作的朋友告诉我，因为“85新政”升高了购房门槛，两年社保的新要求将他卡在门槛之外，目前对于来杭州的计划也将有所搁置。而对于本地的刚需客群来说，不少有购房需求的朋友仍处于观望状态，一方面觉得依照目前行情，房价或许还有再降的可能性；另一方面又担心遭遇开发商暴雷、楼盘烂尾等风险，迟迟不敢下手。

从22年1月的杭州楼市来看，依然维持冷淡趋势，供求同比去年大幅下跌。分区域来看，核心区域供应量缩减明显，但成交热度较高；外围区域虽然加大供应量，且房企积极推出各种购房优惠，但整体去化表现仍一般。

第二期中，哪篇文章令你感受颇多呢？

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