库存高企!南宁、长沙、武汉、沈阳、大连,空置率超30%了

作者:子非鱼

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夜幕降临,华灯初上,每个城市的CBD都闪烁着霓虹,灯光照亮了人们的夜生活,也延续着一个城市的精彩。

但很多人可能没有注意到,璀璨之下,其实掩盖了很多黑色的空洞,可能是因为其他灯光太亮,晃得人看不清这些黑色的空洞。

但透过机构披露的数据,还是可以一眼洞穿那些掩盖在灯红酒绿下的空置率。

近日,国际房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行发布了《2021年大中华区写字楼供应 / 需求前沿趋势》,揭开了中心城市的甲级写字楼租金、空置率等情况。

先看租金情况。

制图:城市财经;数据来源:戴德梁行

从数据可以看到,香港的核心商圈甲级写字楼平均租金,是国内城市中最贵的,高达640.1元/平方米。租一套100平米的办公室,每个月的租金得6.4万元。

北京是国内甲级写字楼租金第二高城市,也是内地甲级写字楼租金第一高城市。

写字楼租金高低反映的是一个城市的商务需求,由此可以看到,在租金上再次反映出了香港作为全球金融中心的地位。

而北京则是中国内地商务第一城,其租金比排在第三位的上海高出不少。

台北第四,深圳第五,广州第六,杭州、南京、成都、青岛位居前十。

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接着看空置率。

空置率是一个老生常谈的话题,本号也多次写到过。中国中心城市的写字楼空置率高企,是非常普遍的事情。

根据戴德梁行披露的2021年数据来看,空置率最高的是广西首府南宁市,高达39.1%。最低的是台北市,空置率只有2.1%。

空置率这种东西,太高肯定不行,那么多写字楼空置在那里,是对资源的浪费。

但太低也不好,空置率太低,市场缺少置换需求的空间,会加大市场的租金上涨压力。

什么事情都不能过犹不及,空置率也是一样。本号认为,一个城市的甲级写字楼空置率最好维持在10%左右,如此既能维持合理的置换需求空间,也不至于浪费资源。

制图:城市财经;数据来源:戴德梁行

从这个角度来看,台北显然空置率过低,需要增加写字楼的供应,才能缓解租金上涨压力。2021年,台北的甲级写字楼租金上涨了0.7%。

相对合理的城市只有5个,广州、北京、上海、成都和香港,其中京沪是最合理的。

相比于台北的空置率过低,困扰国内城市写字楼主要还是空置率过高。从上面可以看到,戴德梁行披露的21个中心城市中,有11个(超过一半)城市的空置率在20%以上,有5个城市的空置率超过30%。

空置率最高的五个城市分别是南宁、长沙、武汉、沈阳、大连,空置率均在30%以上。30%的空置率是什么意思?也即每三间写字楼中,就有一间是空置的。

戴德梁行披露的这组数据,虽然是最新的数据(2021年年末),但并不完整,下面不妨再看一组仲量联行公布的2021年年初国内41中心城市甲级写字楼空置情况。

所谓41个中心城市,包括内地31个省会与首府,外加香港、澳门和台北,外加深圳、宁波、青岛、厦门、大连5个计划单列市,外加苏州、无锡2个超强地级市。

制图:城市财经;数据:仲量联行

从这份完整的数据图中就可以非常明显看出中国的中心城市面临的甲级写字楼空置率高企的困惑。

41个中心城市中,空置率超过20%的城市有33个,空置率超过30%的有19个,空置率超过40%的还有三个。

一眼望去,触目惊心。

但也有好的一面,那就是从年初的数据与年末的数据对比来看,大多数城市2021年写字楼吸纳量,也即消化库存量做得还不错。

除了香港、沈阳、重庆、长沙、南宁五个城市的空置率继续增加,台北保持不变外,其余城市的空置率都在下降。

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关键问题来了,甲级写字楼的空置率为何这么高?

原因并不复杂,一方面是建设得太多,另一方面消化得太慢。

供应方面,由于写字楼可以为城市带来丰厚的楼宇经济,也即各种税收和总部经济效应。再加上写字楼的靓丽外观,可以塑造市容市貌,所以每个城市对于写字楼的建设,都乐此不疲。

但是写字楼的需求,却在互联网的连番冲击下,持续萎缩。

第一波冲击其实在十多年前,电商时代的来临,对写字楼和厂房的冲击非常大,压缩了个体工商和小微企业对写字楼的需求。

第二波冲击,则是自媒体时代的到来,让很多人在家就能办公,无需租用写字楼。疫情的冲击之下,居家办公的人越来越多,需求更加被压缩。

两相作用之下,造就了如今大多数中心城市写字楼库存高企、空置率高企的局面。

解决写字楼高企的办法只有一个,转变部分空置写字楼的属性,将其变更为公寓或者住宅,用于租赁,也即“商改租”,如此不但可以化解资源浪费的难题,同时也能增加中心城市的租赁住房供应,缓解租金上涨压力。

“商改租”其实已经提了很多年,而且管理层还钦定了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市作为“商改租”的试点城市。

但由于属性转变牵涉的问题过于复杂,尤其是中间的利益牵扯,所以执行得非常慢。

如此看来,商改租并不是一个好办法。

当下更好的办法是,写字楼空置率高的城市,应该大幅减少商务用地的供应,让空置的写字楼被市场消化一段时间再说。