作 者丨李志坤
编 辑丨巫燕玲
图 源丨图虫
在基金接连两天跌上热搜之际，12日，基金圈却被一则消息“刷屏”！
据悉，4月12日，备受瞩目的华夏中国交建REIT公布认购申请确认比例结果公告。公告显示，该基金公众发售部分的配售比例为0.84%，该配售比例刷新了公募基金产品配售比例的历史最低纪录，华夏中国交建REIT成为唯一配售比例不足1%的公募基金。
值得一提的是，华夏中国交建REIT此次发行累计吸金超1500亿元，这在目前基金发行普遍冷清的情况下实属瞩目。
配售比例为0.84%，简单来说，就是申购1万元仅能获配84元！有基金投资者直言，现在申购火的基金堪比A股打新。
那这只基金有什么魔力？到底什么那么火？下面我们来看看。
市场资金缘何狂热？
REITs，全称房地产信托基金，是将房地产证券化的一种重要手段，是由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
不过，区别于海外REITs主要投向商业地产领域，目前国内上市的12只公募REITs试点产品全部以基础设施为投资标的，其中生态环保类2只、高速公路类4只、园区基础设施类4只、仓储物流类2只。目前华夏发行的这款中国交建REIT就是属于高速公路类。
在华夏中国交建REIT之前，公众配售比例纪录是由中航首钢生物质REIT保持，为1.76%。目前华夏中国交建REIT获配比例仅0.84%，其火热程度已远超中航首钢。
那这只公募REITs为何这么火？主要有三大原因。
第一，项目底层资产优质，现金流稳定。
该项目是中交集团、中信证券、华夏基金联合打造的公募REITs产品，项目底层资产是武深高速嘉通路段。项目的底层资产嘉通高速路段项目具备路网优势、通行优势，其2020年单公里运营收入远超全国平均水平，2021年全年通行费收入相比2019年的年均复合增长率为7.30%。目前来看，嘉通高速还处于爬坡期，预期未来项目增长潜力良好。
华夏基金表示，与其他行业相比，高速公路行业受宏观经济波动影响较小，具有抗风险能力较强、现金流量充裕、投资收益较为稳定等特点，被视为公募REITs优质的底层资产之一。
该项目发起人中国交建是我国大型高速公路投资商。项目底层资产运营方、主要原始权益人中交投资是中国交建全资控股公司，该公司在高速公路领域有15年投资建设运营经验。
除了要求底层资产具备优质投资价值，公募REITs对公募基金管理人等参与方的综合实力也提出了较高的要求。中交REIT是首单央企高速公路REITs项目，ABS管理人是中信证券，基金管理人是华夏基金。华夏中国交建REIT是华夏基金发行的第二只高速公路REIT。
第二，公募REITs稀缺性。
自去年首批公募REITs面市以来，目前国内已经发行三批共12只公募REITs。从历史发行情况来看，公募REITs的热度一浪高过一浪。前期存量产品上市后展现出的“赚钱效应”，吸引着越来越多的资金关注这一创新产品，配售比例屡创新低。
目前银行、保险、私募等机构认购热情高涨，投资需求旺盛，但市场公募REITs供给明显偏少，导致供需不平衡。基于前期REITs发行中火爆的配售情况，市场普遍已形成配售比例较低的预期，导致投资者大幅增加认购份额以提高最终确认份额。
面对有限的供给，公募REITs二级市场的交易价格随之水涨船高，多只产品二级市场价格与其内在价值偏离度较高。
第三，稳定的分红收益。
分红也是REITs基金受热捧的另外一大原因，尤其在目前市场行情低迷情况下。wind数据显示，在首批9只公募REITs产品中，有7只产品实现了分红。其中，富国首创水务REIT累计分红最高的，分红收益率超9%；平安广州广河REIT紧随其后，分红率超4%；中航首钢绿能REIT、浙商沪杭甬REIT分红率均超3.6%以上。
普通投资者值得抢购吗？
公募REITs目前的火热行情有点类似此前A股“新股不败”行情。
即便此前A股“新股不败”，但其实中签率极低，全年下来整体收益率不算高。
据中信证券统计，2020年，2亿元至5亿元的A类账户打新收益率为10.5%至17.4%。2021年，该类账户的打新收益率为6.2%至12.3%，整体有所下滑。
如果把公募REITs的认购比作“打新股”，那么区别在于打新股很难中，而公募REITs虽然能中却分得极少，只能说是“重在参与”。即使是有一定资金规模的基金投资者投100万元参与申购，也仅能获配8400元，实际收益有限。
既然“打新”中不了多少，那能否等基金上市后再买？
从目前已上市的REITs基金来看，均出现较大溢价比例。Wind资讯显示，11只公募REITs平均溢价为33.5%，中航首钢绿能REIT和富国首创水务REIT更是超过60%。
同时，由于新发基金流通盘偏小，可自由交易的网上申购规模仅约21亿元仅占比7%，很容易受游资炒作，导致价格波动剧烈。
有业内人士提醒，REITs的风险收益特征介于股票和债券之间，目前公募REITs普遍为溢价交易，主要原因是其作为创新型产品具有一定的市场稀缺性，供需不平衡可能引发公募REITs产品在场内净值出现大幅波动，投资者在二级市场配置时需进行充分研判。
本期编辑 黎雨桐 实习生 黄菁珊