楼市暖风,正吹入大湾区

文/韬略哥

2022年已过三分之一,粤港澳大湾区9城:

广州、深圳、佛山、东莞、惠州、珠海、中山、江门、肇庆。

在楼市方面出现哪些变化?

先来看2022年湾区9城的4月的新房均价,一线城市深圳、广州依然领先。

其中深圳以6万+遥遥领先,广州以3万+紧随其后,二者同属第一梯队;

东莞、珠海以2万+位列第二梯队;

佛山、中山、惠州均价1万+属于第三梯队;

江门、肇庆以7千+排在第四梯队。

深圳、广州、佛山、中山、珠海5城,4月新房价格环比上涨;

东莞、惠州、江门3城,4月新房价格环比微跌;

肇庆4月新房价格与上月持平。

湾区9市,房价上涨的城市数量多于下跌的城市数量,楼市正在慢慢复苏。

深圳

一手住宅方面,乐有家研究中心数据显示,4月全市一手住宅网签量为2851套,环比持平。

二手住宅方面,4月深圳二手住宅过户量为1860套,环比涨幅已近7成,回暖相对比较明显,但还没有突破2000大关,仍处于历史低位。

二手房数据表现相对更好,主要是自2021年7月开始,深圳二手房价就处于下行态势,累计跌幅已经超过10%,底部区间持续近1年。

不过结合“五一”假期的成交数据,新房二手网签数据反差明显。

据房信网网签数据,五一(4.30-5.04)假期期间,深圳共网签新房193套、二手3套,5月1日到3日,二手网签数据为0。

最主要原因是五一假期,开发商为了吸引市场关注,推新盘的进度加快,配合促销优惠,分流了部分二手购房需求。

以目前趋势来看,5月的深圳的新房二手房销售数据有望回到去年年底水平。

4月29日,深圳第一轮集中土拍顺利落下帷幕,收金193.3亿元,约15%的溢价率,8宗地块全部触顶,房企对深圳的信心很足,预期很高,后市表现不会太差。

广州

新房销售数据看,4月广州一手住宅网签3154套,环比下降34.7%。4月主要是受清明+疫情影响,房企普遍推盘意愿不高。

很多开发商为五一做准备,据统计4月25日至5月1日,广州发出41张预售证,共计5896套房源,加大了推盘力度。

政策方面,4月29日,广州市发布《广州市人口与计划生育服务规定(征求意见稿)》,拟提高生育三孩家庭的首套房公积金贷款额度。

土拍方面,广州2022年首拍,整体较为成功,揽金逾340亿,共推出18宗地块仅1宗地块流拍。

从政策和土拍来看,广州后市应该会继续回暖。

东莞

今年一季度,东莞楼市比较冷清,量价齐跌,库存上升。

2022年一季度,东莞新建商品住宅网签5165套,同比大幅减少57%;网签面积为56.96万平方米,同比大幅减少60%。

截至2022年3月底,东莞新建商品住宅库存33365套,398.27万㎡,消化周期为11.2个月,与2021年12月底相比又增加了2.1个月。

土拍同样遇冷,东莞首批供地8宗仅成交2宗,一宗被保利发展以8.85亿竞得,一宗被武汉城建旗下武汉地产以底价50.13亿拿下。

东莞一直在积极的采取措施稳楼市,从地块出让取消新房限售价,到放松限购,在供给端和需求端双发力。

适逢五一,房企加大促销力度,加上新政利好,东莞楼市人气保持回升,然而,购房意向客户并不多。

东莞大部分购房者,要么抱着投资心态买房,要么是深圳刚需外溢过去买房自住。

受疫情影响,两城通勤存在不便,不管是投资还是刚需,都缺少动力。东莞本地人要么自己有很多房子,不愿意接盘,要么就没有能力接盘。

接下来的东莞楼市,片区冷热分化会更严重,近八成镇区陷入低迷。

目前最热的是松山湖片区,成交均价最高,达39900元/㎡,而成交均价最低的区域是桥头,均价约14700元/㎡

珠海

据中原研究中心监控数据显示,2022年一季度珠海全市住宅成交共计5185套,其中1月成交1965套;2月仅成交1208套,成交量大幅缩小。

而步入3月,成交数据出现反弹,成交2012套,4月,成交1830套,环跌9%。

从4月成交数据看,斗门成交量一马当先。

除了片区新盘新货不断外,近期以来,高铁新城、湖心新城、尖峰南商务区等各大城市组团呈现不断加快的趋势,城市跨越式发展越来越备受瞩目。

4月14日,珠海市发布了备案价调整,由此前的实际销售价格不得低于备案价的90%调整为85%。

在全国各地加快因城施策的节奏下,珠海后续可能继续出手稳楼市。

佛山

4月26日晚,佛山宣布完税满5年或者办证满5年的二手房,不计入限购套数。

自佛山“满五不限”新政4月28日正式执行以来,一手项目案场已经有了明显的升温,然而二手市场目前还没有太大的变化。

佛山市场数据看,一季度或已触底。

今年一季度房地产开发投资增速和商品房销售面积增速双双下降。

房地产开发投资增速为-6.0%,比2021年末回落8.3个百分点,首度进入负增长区间;商品房销售面积增速为-16.7%,降幅比2021年末扩大7.3个百分点。

据中原地产数据显示,2022年第一季度,佛山土地供应面积为93.01万㎡,同比下降8%,成交面积49.6万㎡,同比下降31%,成交金额73.8亿元,同比下降29%,开发商没有什么动力拿地。

截止三月末,佛山库存量高达8000万㎡以上,库存总量排名全国第18位。

佛山的限购区主要集中在临广板块,广州疫情对成交产生影响;同时非限购区的范围,比限购区要大的多,去化难度比限购区更大。

2月底,佛山已宣布在非限购区域部分楼盘首付降至2成,促进行情回暖,预计还将有松绑动作出台。

中山

4月27日,中山宣布大专无社保也可以买一套。4月30日,中山又出台了促进房地产市场平稳健康发展政策。

克而瑞数据显示,中山1-3月一手住宅网签量仅有6007套,对比去年同期(1.6万套)呈现断崖式下降。

根据合富研究院数据, 4月全市住宅成交为2648套,29.5万㎡,环比下降9%,同比下降70%。

中山本身经济发展不太强,房地产行业是其经济支柱之一,中山必须要稳楼市。

4月中山一手住宅库存量为55299套,环比下降1%,去化周期为20.45个月。

惠州

新房市场成交量持续上扬,出现三连涨。

乐有家研究中心数据显示,4月惠州一手住宅网签3940套,环比上涨14%。全市一手住宅网签均价11358元/㎡,环比下跌3%。

在大量新房房源入市、五一假期以及限购政策取消的刺激下,5月惠州新房网签量大概率会突破4000套,但回到去年年底的5000+套水平还需要一点时间。

一手火热下,二手市场的热度则会有所下降,二手带看环比下滑4%。4月惠州二手住宅挂牌均价为13341元/㎡,环比微跌1%。

不过,惠州楼市整体供应偏大,去库存周期较长。

截至2022年5月8日统计,惠州全市住宅存量约1851.6万㎡。

如果以近1年周均消化量计算,全市库存需约21.7个月才能消化完毕。

其中大亚湾区住宅存量约369.2万㎡最高,龙门县住宅存量约72.7万㎡最低。

江门

3月江门楼市小幅回温,但与所期待的阳春仍有一定落差。

2022年1-3月,江门住宅成交套数1871套,同比下降32.2%,成交均价6522元/平方米,同比略涨0.4%。

与一手楼市相比,二手楼市的回温则更为明显一些。

3月全市二手住宅网签1638套,环比上涨92.7%,一手住宅网签3829套,环比上涨25.4%。

日前,江门发布《江门市关于促进房地产业高质量发展的通知》,提出14项措施,稳定市场预期,提振信心。

五一期间,房企促销给力,推出特价优惠,多个项目通过购房送家电、开盘享折扣等营销活动吸引客户来访。五一新房成交总量为547套,较去年有所下降。

江门市存量住房成交面积已连续4年减少,到2021年已创下近5年新低。

这或许与一手住宅的价格下降,以及银行对二手住宅的贷款限制有关。

肇庆

整体来看,市场基本处于稳中有升的状态。

2022年一季度,肇庆成交总量7434套,成交总金额达47.48亿元,总面积约83.58万㎡。

今年以来,肇庆各楼盘普遍维持低价走量的营销策略,所以“五一”小长假市场的促销力度不会太大。

2022年肇庆黄金周网签住宅242套,同比去年下降44.75%,合计2.82万㎡,总成交金额达1.64亿元,全市成交均价5831元/㎡。

总结

政策松动与信贷宽松已成主基调,楼市暖风也吹进大湾区。

可以看出,第一梯队的深圳和广州,土拍表现和市场反应比较好,目前这两个城市也没有出台大的松绑政策,市场的供求仍然处于平衡偏紧状态。

第二梯队的东莞和珠海,房价呈现冷热不均,有明显的概念支撑的区域,比如松山湖和斗门,均成为当下楼市的大热门,而没有热点和故事可讲的区域,成交低迷。

第三梯队佛山、中山和惠州,最大的共同点,就是库存偏大,去化周期长,除了靠近广州和深圳的区域热度较高,在新政的刺激下出现反弹外,其他区域表现一般。

江门和肇庆,目前房价较低,主要靠当地购买力支撑,属于内循环状态。

现阶段买房,从保值角度,应尽量选择大湾区中心城市,瞄准潜力片区和潜力楼盘。