自古以来，产权就是稳定人心、推动经济社会发展的“定盘星”。物权是重要的财产权，物权制度是最重要的民事基本制度之一。民法典第二编“物权编”，共5个分编、20章、258条。本期，我们重点围绕战友们经常遇到的房屋买卖、宅基地继承等物权方面的涉法问题，选取典型案例进行剖析解读、释法明理。
不动产物权
登记才能生效
在册方能安心
典型案例
小吴买了套二手房，但未及时办理过户。不料房价大涨，卖家便加价转卖他人，并办理了过户登记。小吴愤而将其告上法庭，要求继续履行合同。经审理，法院判决双方解除合同、卖家向小吴返还房款并支付违约金。
法条链接
民法典第208 条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。第215 条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
军队律师讲法典
不动产，是指在空间上占有固定位置，移动后会影响其经济价值的物，如土地、房屋等。不动产物权的转让需登记才能生效，而动产物权转让经交付即可生效。小吴虽签订了合同，但没有办理过户登记，房子产权仍归卖家所有。卖家一旦将房子过户给他人，小吴很难再要回房子，只能要求卖家承担违约责任。各位战友，买房前可到不动产登记中心核实房屋信息，购房后要及时办理过户登记，若未能及时登记，可申请预告登记、购房合同备案、办理网签等，有效规避“一房二卖”的风险。
遗失物
拾金不昧受赞扬
昧而不还要赔偿
典型案例
小孙花费5000元购买了一部手机，回家途中不慎遗失，后根据手机定位功能确定手机在李某家中，遂与其交涉。李某表示已将手机扔掉，且无法找回。见协商不成，小孙诉至法院，法院判决李某赔偿小孙经济损失5000 元。
法条链接
民法典第314条规定，拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。第316 条规定，拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。第317 条规定，权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。
军队律师讲法典
妥善保管、返还遗失物是每位公民应当遵守的道德和法律义务。拾得遗失物的公民有权向失主主张保管所支出的必要费用。李某拾得他人手机却故意丢弃、拒不归还，违背社会主义核心价值观和法律规定，应当承担相应的民事责任。法院判决其赔偿小孙经济损失，即是对其失德行为的明确否定。
小产权房
看起来很“美”
买起来后悔
典型案例
小赵从村民钱某处买了套小产权房，签订合同后，小赵付了定金。没过几天，钱某毁约，以更高的价格将房子卖与他人。小赵诉至法院，要求继续履行合同。经审理，法院认定购房合同无效，钱某应返还定金，驳回了小赵的诉讼请求。
法条链接
自然资源部《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》规定，对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。
军队律师讲法典
小产权房买卖合同一般不受法律保护，购房时无法进行银行贷款，购房后无法办理房产证，未来的转让、继承、拆迁补偿等方面都会受到较大限制。此外，由于脱离监管，小产权房在房屋质量、物业管理、配套设施、水电煤气等方面都可能存在问题，有购买意向的战友务必三思而行。
建设用地使用权
70年期满别着急
依法可自动续期
典型案例
老李最近看中一套二手房，但该房建成年代较早，70年的土地使用期限已过大半。老李不禁担心，到期后，房子是否还属于自己，如果要续期，是不是还要交一大笔钱？
法条链接
民法典第359 条规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。
军队律师讲法典
民法典关于建设用地使用权期满后自动续期的规定，解开了很多买房人的心结，让大家不必担心土地到期被收回。关于续期费用的缴纳标准，尚未出台明确规定。2016 年，浙江温州部分20 年住宅建设用地使用权到期，当地采取了不收取费用、自动续期的解决方案。
宅基地
没有土地使用证
“田园梦”成为泡影
典型案例
老郑退休后在郊区“买”下一处宅基地，并花重金盖起小楼，过上了梦想中的田园生活。怎奈好景不长，该村进行拆迁，老郑的房屋被列入拆迁范围。由于该房屋没有办理土地使用证，不能享受拆迁补偿，盖房投入的资金也打了水漂。
法条链接
民法典第363条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。
军队律师讲法典
老郑并非该村村民，不能取得该村宅基地的使用权，也无权在该村购买或建造住宅，其购买宅基地的行为违反了法律、行政法规的强制性规定，是无效的。老郑只能主张卖方返还“购地款”，但投入的盖房资金等损失须自己承担，而且因房屋属于违建，也不能享有拆迁补偿。各位战友如果想体验田园生活，可依法租赁村民房屋，防止产生后续纠纷。
（未完待续）
主管：海军政治工作部
主办：海政宣传文化中心报社
监制：张庆宝 编辑：王力飞
作者：石爽 成帅 李想 刘海楠
漫画：王良胜 李庆新 魏纯正
电话：0201-960385（军）