NO.01
大王你好，家住通州，有户口，我在国贸上班，妻子暂时在家带孩子，结婚五年，自己攒了些钱加上父母支持的，我们两口子考虑买个新房，和父母住在一起确实不太方便，要求不高，3居左右配套方便就可，区域还在通州。
最近我们看了国誉未来悦，考虑90㎡和118㎡，销售吹得天花乱坠，5w+的单价我们觉得性价比还可以，就是样板间感觉看不出什么好坏，光线也暗了些，咨询一下大王，国誉未来悦这个项目到底怎么样？
——————大王有话说——————
大王：
要说这个项目，还得从地块谈起。
国誉未来悦这个地块属于是去年一批次的热门板块。在竞价最后的环节，还有多家开发商争报高标准。
和一批次同期地块对比，其余产品基本不太赚钱，对比下来，国誉未来悦自然是为数不多的香饽饽。
7w指导价开发商看着眼馋，但是大家好像没有算清楚一笔账。
政府持有20%产权份额后，7w的指导价打折变成了5.6w/㎡，利润空间一下就被压缩了。
所以真正的配置，只值5w+。
从产品规划的角度来看，设计中规中矩吧。
地块属于是个不规则形状，像是菱形地块，容积率2.4，限高36m，局部45m。
限高偏低，但是因为公建比较规矩，占地小，所以住宅地块条件还行。
90三居和118四居各占了四成，少量东西向做了40-85的一居和两居，最中间做了一栋楼王是140平米的五居。
140㎡做5居其实不常见，稍微有点挤了，但是考虑预算差些，家里人口多的客群还是有市场的。
按照你的情况，国贸工作，三居小户型，按理讲未来悦可以满足需求。
但如果和它的竞争对手「碧桂园和世界」相比，竞争力就会弱一些。
5.6w的单价却只能获得80%产权，这就很尴尬，想往改善靠一靠，又好像靠了个寂寞。
后期去化不理想也是这个原因，据悉，国誉未来悦的成交价仅5.37w/㎡，很多客户是不认它7w单价的。
如若7年以后再作为二手房上市交易，是要按照市价归还这20%的份额，这么一折腾没准最后会赔钱。
产品力在小户型上的对比尤为明显。
90㎡三居两面宽，碧桂园和世界95㎡三居三面宽，显然三面宽更吸引人一点
但要说未来悦就没有优点吗？当然不是。
按理说，高标准获取项目最大的看点，无非就是气密性、保温隔音情况。
冬暖夏凉，保温隔音，即使窗外就是马路，也基本不会觉得吵嚷，不开窗子室内的空气质量也十分达标。
这些在实际操作中是会投入比较高的，但呈现出的可见效果就是非常厚重的窗户。
观感不好，加上后期很难拆除改造，给未来悦的颜值打了折扣。
交付标准还算可以，厨卫选取了方太抽油烟机、燃气灶具，美的净水，厨房凉霸，科勒马桶等等。
这些对于买房人而言倒是足够5w排面了，但你说它值7w单价，够呛。
周边配套虽然够用，但交通方面，最近的地铁站距离超过1km，也不能说非常方便，远期规划的地铁也暂未提上日程。
这种时候你说要背个差价包袱，不值当。
总结，建议看下碧桂园和世界做个对比，对高标准优势有需求可以上车未来悦，但要承担二手房出售的风险。
单论产品力我认为碧桂园更有优势。
NO.02
大王你好，我是一名单身白领，在北京工作十年有了不少的积蓄，想着给自己买一套婚前房产，考虑通州，对比了国誉未来悦和碧桂园和世界，更喜欢后者，两个价格差不多，碧桂园的样板间给我感受更好一些，尤其是交付标准里面赠送蒸烤一体箱、智能魔镜这些，感觉生活品质会提升很多，也省的我再花钱装了。
虽然说几百万房子都买了也不差这点钱，但作为女生确实会被这种颜值高的东西打动，而且，以后如果父母和孩子都住进来，三面宽采光会更实用一些。
比较担心的是这个项目不够纯粹，我会更倾向一步到位买一个好一些改善盘。总价700w以内，面积不用太大，也不用近地铁，我自己有车。
但是和世界感觉不够纯粹，配了好多人才社区，而且产品虽然有大面积户型，但基本和小户型数量55开。
来听一听大王的看法，碧桂园和世界它到底算个刚需盘还是改善盘呢？
我的情况值得入手吗？
——————大王有话说——————
大王：
果然女生都会被颜值高的事物吸引，不过确实，相比国誉未来悦样板间，碧桂园和世界的确实稍好一点。
和世界所在地块同样也是去年一批次土地，长短板都很鲜明。
交通长板，地铁沿线，7号线的万盛西站已经通车多年。
短板就是周边配套差了些，总体比较荒凉，多块空地待建，短期内很难成长为一个成熟的样子。
另外如你所说，这块地包袱很多。
盈利性、社会办国际化综合医院，大概占地3万㎡，4.7万㎡的可售公建，7.6万㎡的人才社区住房（自持租赁20年后可按照市场价销售，其中有1.15万平米是竞拍出来的）。
很多人都有你的同款疑惑，碧桂园和世界，到底是刚需还是改善？
其实，从碧桂园的产品逻辑来说，是不太清楚的。
碧桂园却执意做小户型三面宽产品，而且两个主力户型都是三居（95㎡和110㎡）
这就产生了大量东西向产品，小区整体变成围合社区。
在户型跨度很大（50㎡一居到133四居）的基础上，两个主力三居其实会很奇怪。
而且，你如果细看95㎡和110㎡三居对比，你会发现，110㎡无非就是个放大版，主要放大了客厅和次卧。
（95㎡三居）
（110㎡三居）
总价差100w，看你提到了改善需求，110㎡三居会更适合你。
再看下装标，和一批次的看了就想砸的工业简装比，已经非常不错了。
不得不说碧桂园很有一套。
新风系统、电动窗帘、智能马桶（蓝气球）、智能魔镜、蒸烤一体机（老板）这些，没装过的人基本都能被唬住。
但是自己装修过的就看不上了，因为这些品质和品牌都很一般，就只能说“有而不优”。
估计它吸引到的应该不止你一个女生。
最后，根据你的需求，我建议选择南侧大户型集中排布的楼栋，产品相对纯粹，居住体验是ok的。
NO.03
哈喽大王，打听一下通州那个鑫苑盛世天玺，听说是老地重新规划的，这项目咋样，改善买来值么？
800w预算，通州老城区，是选这个老盘，还是选另外两个新盘的大户型？
——————大王有话说——————
大王：
最近问通州的人越来越多了，盛世天玺也是关注度比较高的改善盘。
这个项目是鑫苑从老地中进行收购，再重新报规划，重新上市的。
位置就在国誉未来悦东南1公里左右，住宅地块比较完整。
被诟病的一点，是土地年限已经过了20年了，
但其实按照物权法规定，70年到期之后应该也是补交土地出让金然后顺延，所以我个人觉得这个影响因素不大。
真正说它值不值得买，还得看产品。
鑫苑除了住宅外还有一个写字楼包袱，这个说在前边。
住宅地块容积率1.8，限高30m，组合不算好。
整体做了改善户型，面积偏大，两个主力户型是98㎡三居和128㎡四居。
128㎡四居做的还是可以的，面积合适，就是做了三个卫生间有点多余了，毕竟不是特别大面积的产品。
这样一来南向次卧卫生间就把放衣柜的地方挤没了，从居住人口的角度而言，再怎么也用不上三个卫生间。
再谈谈装标，118㎡以上的户型装标真的“壕”，至少配不到6w单价，总价600-800这个段位，绰绰有余了。
全屋客餐厅都是大理石地面，卧室是复合地板，墙面有大量木饰面包裹和部分石材。
厨房的烟机、灶具、蒸烤一体机和嵌入式冰箱等都是博世的品牌。
卫生间的花洒和水龙头用的汉斯格雅，台盆和马桶都是科勒。
这么一套装下来，基本是一个改善住房的壕装了。
还有一点让人放心，因为是老地，现在已经基本封顶了，期房可能存在的一些风险被提前规避。
听说鑫苑去化的已经差不多了，前年12月份开盘，赶上了去年上半年的好市场。
加上通州竞品少，渠道点位给的高，本身产品也还ok，成了城里老破小住户置换的好选择。
目前剩下的，应该只有最晚开盘的142㎡四居大户型了。
我个人认为，相比于另外两个新盘，价格差不多的背景下，鑫苑的产品力更强，改善客户可以冲~
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