济南楼市新政放大招!房价会大涨吗?

济南楼市新政,终于用来大招!

今天,济南市通过官方媒体,再次发布三条楼市新政。这三条新政,终于出现了大家期待已久的政策:

二套房商贷首付比例终于下降了,从60%下调至40%!

二套房认证标准也改了,有过贷款记录不再成为二套房的标准,只要在济南无房,买房的时候都算首套!

二孩及以上家庭、父母投靠的家庭,在满足一定条件后,将可购买第三套房。

外地户籍家庭,限购条件也有所放松!

我们来看这三条新政的内容:

一是支持养老及多子女家庭合理住房需求。本市户籍家庭, 限购区域内家庭住房总套数在两套及以下,有父母投亲养老情况并取得居住证6个月以上的,可在限购区域内增购商品住房1套;家庭有2个(含)以上子女的(子女已经取得本市户籍,其中至少1个未成年),可在限购区域内增购商品住房1套。

二是优化非本市户籍家庭购房条件。非本市户籍家庭在我市限购区域内限购1套住房,在济南市缴纳个人所得税或社会保险由“近3年内连续2年”调整为“近2年内连续1年”;大学本科及以上学历的购房者,连续缴纳社会保险由“6个月以上”调整为“3个月以上”。

三是优化个人购房信贷政策。经山东省市场利率定价自律机制研究通过,本市户籍家庭在我市限购区域内限购2套住房,二套房商业贷款首付比例由60%调整至40%。本市户籍家庭在本市无住房的,无论此前有无贷款记录,购买住房申请贷款视为首套住房贷款。非本市户籍家庭贷款首付比例由60%调整至30%。

与周日发布的新政相比,周一发布的新政明显更有力度!它着力于两大方面:限购,限贷!这两方面都有较为明显的松动。

济南楼市新政发布之后,哪类市场受益最大?我们认为,改善性市场将受益更大。在今天发布的三条新政中:

第一条是针对哪些家庭可以购买三套房,这基本是改善性市场的产品。

第二条是针对外地人在济南买房的条件,这个侧重于刚需市场。

但是,在本次调整之前,外地人在济南买房的条件已经比较低。而且,济南目前落户条件非常低,通过落户来规避限购操作很简单。因此,本次调整是锦上添花,但利好可谓有限。

第三条,主要是针对二套房的限贷条件——首付比例大降,对二套房的认定从“认房又认贷”变成了“只认房又认贷”,大大利好改善性市场。

从经济规律上讲,二套房购买者的整体信用情况会比首套房购买者高一些。因为,二套房购买者名下的资产更多,可以覆盖更多风险头寸。如果按照纯粹的市场规律操作,银行更乐意向二套房购买者房贷,他们的首付比例、利率通常会更低。

但为了更好地满足刚需,我们长期对首套房实施更优惠的信贷政策(我们对此坚决支持)。

现如今,对二套房的首付比例、认定标准进行调整,将极大的释放改善性市场的购买力——原来首付款不够的,现在终于可以买房了!而且,原来被“认贷”错杀为二套房的购房者,现在将被认定为首套房,利率因此降低,买房成本将大降。

第三条里也有对首套房的利好——非本市户籍家庭贷款首付比例由60%调整至30%,这一点应该侧重于刚需市场。

不过,如前文所说,这些年济南落户门槛不断降低,很多人可以通过落户来规避限购。非本市户籍家庭在济南买房的比例并不会很高,所以它对刚需市场应该也不会有太大的推动作用。

总而言之我们认为——济南楼市新政,对改善性市场的利好要大于刚需市场!

这与目前的宏观形势也是吻合的。

受当前疫情和经济形势影响,很多刚需族收入受到较大冲击,未来收入不确定性增强,大家在买房方面变得保守,或者说不敢买房了。

相对来说,改善性买房人储蓄更高,抗风险能力更强,此前这部分需求受到严重压制,包括一些不太合理的压制,因此这部分需求是有更大的增长潜力。

现如今,随着楼市新政对改善性需求的松绑,改善性市场的销售情况应该会有较为明显的反弹。

不过我们提醒大家,虽然我们认为,改善性市场整体会好转,但买房人也不必惊慌。

近几年,市场的基本面发生重大变化,有人口情况的变化,也有疫情、经济形势的变。政策的回暖只能说“政策底”已经来了,但市场的彻底回暖还要等疫情底、经济底。

在以上宏观形势下,大家买房依然可以慢慢挑,仔细选,不必一惊一乍,不必恐慌购买。

——全文完——