房子不是你的,你也可以住,只要有了居住权

中新财经5月25电 (彭婧如)“房子不归我,但我可以住”这种情况并不是异想天开,也不是强盗逻辑。

举个例子,在现实生活中可能是这样的:夫妻两人都曾经离异,现在组合了新的家庭。其中丈夫生病或去世,现有的房产可能被原来的子女继承,如何保障妻子的居住权利?

资料图 中新社记者 刘忠俊 摄

这时候可给妻子设定居住权,“其没有房子的所有权,但享有居住权,依然可以无条件在此居住。”易居研究院智库中心研究总监严跃进给出解决方案。

多地启动居住权登记

目前,已有多地发布文件开启居住权登记工作,给上述“清官难断的家务事”一个解决的出口。

据“康巴什发布”21日消息,鄂尔多斯市不动产登记中心日前发布通告,为满足广大人民群众办证需求,鄂尔多斯市本级不动产登记中心自2021年5月17日起已依法开展东胜区、康巴什辖区范围内的居住权登记。

5月10日,石家庄市不动产登记中心颁发了首本居住权登记证明,居住权登记制度在石家庄市正式落地。

据报道,成都、济南、武汉、长沙和杭州等城市都已启动居住权登记工作。

居住权不仅限于解决“家务事”,还有更广泛的应用场景。

“由于历史原因,部分房屋的产权属于特定群体。比如上海一些老洋房,环境、地段都非常好,有一定的市场需求。”同策研究院研究总监宋红卫对中新财经表示,各地加快使用权房屋的流通政策,可以避免房屋空置的资源浪费,同时也符合满足居住属性,去金融化属性。

“我买的房子我不能住,咋办?”

居住权设立后,居住权人在权利生效期间,享有占有和使用房屋的权利,即便房屋产权发生转移,居住权也不受影响。这让诸多网友开始担心,房产交易时会因此被坑。

“《民法典》不限制登记居住权房屋的买卖,确实可能对买家的入住造成影响,但在房屋交易之前,居住权登记等方面要进行都确认,会落实到交易细则里。”北京盈科(上海)律师事务所全球合伙人郭韧律师说。

资料图:北京朝阳区不动产登记中心。 杜燕 摄

某中介公司工作人员杨先生对中新财经表示,在没有规定居住权之前,民间也有类似的约定,一般以房屋买卖合同做担保。有的买家只是为了孩子上学,没有居住需求,这种情况下业主向买家进行返租,房子产权归买方,居住权实际上在一定时间内仍归业主。

“但合同约定返租或者交房时限长达3-5年的,市面上只占30%左右,时限更长的则不到1%。”杨先生说。

养老企业:便宜房子买不了吃亏买不了上当

居住权登记在多数购房者来看是烫手山芋,对企业来说可能是香饽饽。

中闻律师事务所合伙人张晓菊律师认为,签订居住权合同的另一方当事人既可以是自然人也可以是法人或者非法人组织。因为不用担心老人无能力支付养老费用的问题,这种模式下会增加更多的养老企业。

“这种以房养老的模式是指老人在世期间,一直居住房屋,如果老人不在了,则由机构回收房屋,期间,机构定期给老人一定的资金收入,也就是说老人依靠房屋的资产属于来满足老年生活。从房屋最后的收益来看,是归到机构所有和处置,跟老人没有关系。”宋红卫解释,“另外,只具备使用权的房子比产权的房子要便宜很多,价格也是优势。”

资料图:上海浦东新区梧桐养老社区的长者们 林恩 摄

“老人帮子女买房并登记在子女名下,也可以通过设立居住权保障自己未来居住的权利。”郭韧说。

张晓菊介绍,居住权制度滥觞于罗马法,在古罗马共和国的末年,无夫权婚姻和奴隶的情况日益增多,当家长亡故,那些没有继承权或丧失劳动能力的人的生活就成了问题。这时,丈夫或者家主就把一部分家产的使用权、收益权、居住权等遗赠给妻子或被解放的奴隶,使他们生有所靠,老有所养。

“因而,罗马法中的居住权具有扶弱、施惠的功能。”张晓菊表示,通过我国《民法典》第三百六十八条规定可以看出,设立居住权是以无偿设立为原则,有偿设立为例外。

“原则上设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。”张晓菊说。(完)