2021年，我国商品房销售面积及销售金额均有不同程度增长，但在“房住不炒”和“三稳”政策影响下，房地产行业整体规模增速持续放缓。
中国房地产业协会和上海易居房地产研究院5月26日发布的《2022房地产上市公司测评研究报告》显示，去年上市房企总资产规模均值出现五年来首次下降，为1549.12亿元；净资产收益率及净利润指标也大幅下降。
经营指标的变动与分化带来了排名的变动。
上述报告显示，地产上市公司综合实力TOP10名单中，万科继续蝉联榜首，保利发展、中国海外发展则跃居第二、三名；碧桂园位列第四名；金地集团、旭辉控股集团则为新晋10强企业，分别位列第九、十名。
上市房企总资产五年来首降
增收不增利态势明显
综合来看，2021年上市房企各项盈利能力指标均较上年有不同程度的下滑。
上市房企总资产均值方面，2021年这一指标同比下跌1.82%至1549.12亿元，出现五年来首次下降；净资产均值则同比上涨8.38%至365.14亿元，但增速较去年有所下降。
虽房地产开发业务收入均值同比上涨7.21%至294.79亿元，但营业利润均值下跌18.41%至42.81亿元，净利润均值则同比下降21.70%至25.19亿元。增收不增利态势明显。
资产收益率方面，上市房企净资产收益率均值减少5.74个百分点至3.04%；总资产报酬率均值2.65%，较上年下降0.97个百分点。
不过，上市房企上述指标分化，优秀企业仍保持了较好的盈利能力。
从绝对盈利能力来看，11家上市房企净利润超过100亿，占比6.96%；25家上市房企出现亏损，占比15.82%。
从相对盈利能力来看，仅3家上市房企总资产报酬率高于10%，占比1.90%，相比2020年的占比下降；这一指标介于5%-10%的上市房企占比略有提升，介于0-5%的上市房企占比略有下降，小于0的上市房企占比连续两年明显提升。
存货周转效率提升
偿债能力有所好转
行业下行背景下，房地产行业金融属性减弱，加上集中供地、“三道红线”等政策不断升级，企业资金回笼和去化压力较大，更加重视提升管理效率。
2021年，虽上市房企存货均值同比上涨5.57%，但增速下降9.23个百分点，存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率均值均小幅提升，分别为0.40，0.30和0.21。
值得注意的是，不同规模企业存货情况分化明显，10强上市房企总存货占比约43%，30强房企占比约74%，50强房企占比约86%。
此外，上市房企2021年偿债能力有所好转。
长期偿债能力方面，2021年上市房企剔除预收账款后的资产负债率均值为61.62%，同比下降2.09%；净负债率均值为87.68%，较上年下降7.39个百分点。
短期偿债能力也有所提升。去年上市房企流动比率均值为1.66，速动比率均值为0.65，两项指标与上年基本保持稳定。现金短债比中位数为1.33，较上年提升2.31个百分点。
资本市场不看好
房地产板块走势大幅跑输大盘
盈利能力下降、宏观调控趋紧、部分企业出现流动性问题等多重因素作用下，地产企业资本市场表现不理想，地产指数震荡下行。
总体来看，两地房地产板块走势均较大幅度弱于大盘。
以2021年12月31日收盘价计算，申万房地产行业指数全年累计下跌12.94%，跑输沪深300指数7.74个百分点，在申万28个一级行业内排名靠后。恒生中国内地地产指数全年累计下跌30.61%，跑输恒生中国100指数9.48个百分点。
2021年，房地产上市公司的每股收益平均值出现大幅下滑，公司估值水平也延续了近年的走低趋势，市盈率和市净率指标显著低于全市场平均水平，说明市场对于行业前景的预期较为悲观。
此外，由于企业盈利能力大幅下滑，流动性危机集中爆发，房企分红也出现较大幅度下降，多家企业不分红。