【老断说事】论房地产救市:能救活吗?怎么救?

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河南,继“郑州18条新政”之后,最近,朋友圈被各个地市的楼市新政屏,洛阳、南阳、商丘、鹤壁、济源、漯河、周口、驻马店等地市纷纷加入房地产新政大军,政策从变相“放松限购套数”,到“首付比例降20%”、“公积金贷款额度提高到80万”;甚至,有个别城市直接发放大额住房消费券……纷纷出现的大“救市”动作,有一些堪称直截了当,对市场回暖的“迫切”程度可想而知。

这个结果是老断九个月前就预料到了的。去年9月15日,老断在《大牌地产商“粉碎性骨折”促销,焦作房地产如何平安着陆?》一文中直接了当地提出了“房地产的黄金时期已经过去,寒冬已经到来”和“应当未雨绸缪,提前应对,将之对焦作的经济影响、民生影响降到最低”的观点,并提出了政府部门要从减轻房地产企业负担、加强房地产行业监管、合理行使司法权力、激活房地产行业市场四个方面来尽快稳住焦作房地产市场。不过我最近看了一下咱们河南、甚至全国的房地产救市政策,基本都只是在围绕“激活房地产市场”在转圈。要知道房地产行业是向上牵扯政策主导、向下涉及千家万户、中间又与金融紧密相关的行业,稳市场是一项极为复杂的系统性工程,仅在一个环节上下表面工夫,又怎么会取得明显效果?而且还有的城市在救市过程中,甚至采取了放松监管这个臭招,难道他们不想一下,这样反而会在若干前后再形成一批烂尾项目吗?

所以从我看到郑州、开封等第一批城市的救市政策时,给出的反应就是“呵呵”。后面的效果相信大家也看到了,真的是“呵呵”。

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房地产救市是必然的,但是应该怎么救?老断认为应该从以下几个方面努力:

第一,救房企。房企活下来,才是稳住房地产行业的关键。要不企业全死了,建了一半的工程谁来继续?老牌房企死了,经济回暖、恢复元气的工作难道交给对行业一窍不通的新手来做?救房企有两个核心:一个是盘活企业。对历史遗留问题严重、极端困难的企业,要果断通过债务重组、各方妥协的方法把企业盘活,让企业能活下来;第二个是注入资金。对现在有在建项目、但缺乏基本运转资金的房企,要及时注入必要的资金,防止瘫痪。这里主要讲第二个核心。

老断的建议是:由政府平台(如城投)牵头,组织银行共同成立一家股份制金融平台,筹集为房企注资的资金。这个资金不能白注,一是要收取利息。只不过是根据国家政策收取最低限度利息,不能因为注资让企业负担过重;二是要抵押。以在建工程的名义抵押给金融平台,折价可以狠一些,比如价格的三折、四折。折价狠不怕,反正只是为注资进行的抵押行为,资产迟早还是开发企业的。注资以可以维持房企的工资、营销等运转为目的,项目可以正常销售,销售一套解押一套直接给买房人办理网签手续,办理完后除了归还前期贷款,还可以由企业提取一定比例用于运营,剩下的由监管单位负责监督用于工作建设。

这样的好处有四:一是避免企业急病乱投医去搞可能压跨企业的高息民间借贷甚至一房多卖引起的乱象;二是可以为企业注入急需的资金保住企业生存;三是可以保证人们买到放心的期房,增强市场信心;四是即使后期出现问题,整个项目是干净的,容易盘活。

第二,降负担。提的是降低房企的负担,让房企可以轻装前进,增加生存机会。这一点我在去年的市评论中已经讲过了,要从压缩行业审批周期入手,从解决企业替政府垫资入手,从做好银行债务化解入手。特别是第三点,现在国家各级部门不断出手释放利好,应咱们焦作应借机通过减免利息、罚息等方式化解一批银行债务,既可以帮助银行回收资金,又可以降低房企负担,主要是通过银行债务化解,把逾期还贷的公司从黑名单里移出来,才能实现对其资产的有效盘活。

第三,活市场。目前激活市场的效果之所以不明显,是因为表面看来各地救市行为轰轰烈烈,实际向市场传递了一个很不好的信息:房地产市场快不行了,快咽气了,政府开始打强心针了!咱们可以试想一下,谁愿意去和一个正在ICU抢救的人结婚?

活市场除了前面提高公积金贷款等方法外,主要可以瞄准两类群体精准发力进行改善性住房销售:一类是至今仍然居住在老破小房子里的群体。我们可以看一下解放路、民主路、和平街等老城区的一些地方,一些楼残破不堪、楼风漏雨,有些甚至不断向下掉落水泥块,俨然成了危楼,但依然有人居住。对这类群体,老断的建议是以小户型为主,政府和愿意参加的开发企业联合起来,咱们也别进行什么提高公积金额度了,直接向他们发放购房券进行现金补贴就行了。要知道我们在商贸流通领域能够通过发放代金券来刺激消费,在房地产领域为什么就不行?第二类是30至60岁的稳定工作群体,因为家里孩子多、或者和老人一起居住的群体,他们有一定经济基础,也已有一套住宅,还有发送住房的意向,但只是经济实力不足。对于这类群体应采取对发送性购房者订制原旧房抵押贷款政策(甚至可以考虑贴息)和提高公积金贷款比例、降低贷款利率、甚至是发购房券的方式同时进行的办法。

同时还要有正确的舆情引导来树立市场信心。现在人们对房地产市场遇到的困境普遍持幸灾乐祸的心态,认为房价过高是因为房地产是暴利行业。其实通过楼面价+建安成本+正常配套及税费后,目前的房地产整体利润率已经基本和制造业持平。现在人们对房地产的态度,只是整个行业在为N年前的不规范行为赎罪罢了。只有正确的舆论引导,才能逐渐调整人们的看法,恢复市场信心。

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当然,激活房地产市场的根本在于尽快稳住经济大盘,让人们的口袋有钱,这更是一项系统性工程。不过房地产行业作为头部产业,对经济的带动作用依然重要。现在的经济疲软,其实就和房地产疲软,传导至整个建筑、建材、家装、家电等市场形成的共振有关。所以,老断同样认为:在目前经济状态下,稳住房地产市场对于稳住经济大盘很有必要。

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