干货|亿翰智库&兴证地产:五大区域地产基本面解读系列之长三角

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6月7日-11日(本周二至周六)每日下午3:00,兴证地产联合亿翰智库专家讲解五大区域地产政策及基本面情况。

以下为6月8日长三角市场线上分享的主要内容:

一、浙江省房地产基本面分析

1. 省内城市总体分为三档,房地产政策策略不尽相同

在浙江省内,我们可以把其城市分为三档。

一档的话是以杭州为首的这样一个城市,包括杭州和宁波。这一档的城市对于核心区域的限购调整较为谨慎;但在外围区域调整限购,包括一些限贷以及契税补贴激活周边区域。而对于核心区域里头,则更多调整已有户籍的购买的资格,或解禁二手房限购激活市场流动性,总体政策松绑较为有限。

二档主要为义乌、金华、台州、舟山等城市,其限购政策目前未完全打开。政策更多表现在限售或契税补贴的角度。这些城市过往投资属性过高,目前限购打开对市场激活较为有限。

三档主要为湖州和嘉兴等城市。湖州地理位置好,上承苏州下接杭州,同时有高铁规划的利好;但湖州产业落地未达预期,且过往供地无节制,库存较高。因此目前解禁过程中市场反应不高。除资源条件和性价比高的楼盘可能销售较好。后续需要政府有序供地以缓解库存压力;也需要长线的产业导入。

2. 各档城市主要限购政策分析

(1)一档城市(杭州+宁波)

杭州:去化压力集中在下辖外围区域,外围成为政策重点。杭州在过往的3-4年里,其土地出让金是占到了浙江的三分之一到二分之一。杭州去年管控力度较为严格,尤其在出让条件上比较苛刻。后续也发生了本土企业退地的现象。但在这个后续市场供应及成交过程之中,杭州市区的问题不大,问题集中于周边的富阳和临平。所以在5月第一个政策推出的时候,它首先针对于富阳区,为富阳区解禁了限购。

5月17日杭州出台了标志性的政策,是针对市区这边的二手房来做的限购调整以及限售调整。二手房在5月17日之后的成交量呈现出了一定的放量。

宁波:政策松绑由库存压力较高的区域向核心区域挺进。宁波在市区4个区域中的供应和成交情况,相对较为稳健和安全。更多库存压力集中在5区,即环线之外的5个区中。

首先解开限购的是周边的这五个区域。其中,政策首先对外地人解除限购;同时包括父母投靠子女落户宁波的,可在外围的5个区内购房;区域内住房的赠与的核查标准也发生了变化;此外,离婚购房未满两年的,其限购和资格审查也解开了。外地人在这里凭24个月的个税缴纳证明也可申请购买住房。但是在4个核心区,包括海曙区、江北区、镇海区和鄞州区,限购解禁更多倾向于当地有户籍资格且有未成年子女的多孩家庭,吻合国家多胎政策。

政策特点分析:政策解禁不够极致,需求释放了来源于安全性需求。本质上说,杭州与宁波对市区的限购没有完全解开。此外在这个过程中,所有释放的需求是一种安全性需求,即在这个过程中,首先对于购买力的资格会有评估;其次,在首套房的首付这一块的时候,这两个城市属于按兵不动的状态。

(2)二档城市(义乌、金华和温州)

政策总体较少,限购并未完全打开,多为限售调整。

金华:可销售房地产从不动产证满三年变为合同签订后满三年,限售时间缩短。第二个是限贷放开:限贷的额度调整,个人额度:20%提升至40%。双人:40%提升至80%;首付比例:从60%降低为40%,针对第二套住房。

义乌:首先取消二手房限售;其次为补贴,也就是说我这个百分之六十到百分之一百的这个契税补贴这个里边的时候去定一下这样一个调整。

(3)三档城市(以湖州政策为例)

高库存量带来严重去化压力,支撑政策大规模放开。湖州相较于其他城市的库存量是比较大的。同时过往几年中,湖州有高铁的一个概念,所以它提前透支了全城市场的价格空间。同时因为它供地的问题,现在其市本级去化周期已经突破了安全边界,达到了15月之上。所以在本次解限过程中,湖州的力度相对更高。

第一个在限购上,他在中心城市范围之内取消了非本市户籍过往需要连续交社保满六个月限购一套的规定。同时,对人才引进和新就业大学生的贷款额度上浮了百分之三十,单人可能从40%上浮到55%。双人可能从50%上浮至70%。另外嘉兴也对非户籍人才取消了以往社保方面严格管控的要求,当前社保仅需连续交够六个月及以上,即可与本市户籍居民一样购买三套房屋,首付30%即可。以往仅为一套,首付50%,首付比例较高。政策解开的力度可以反映其本身的去化压力。

3. 政策的市场变化分析以及未来展望

经济政策环境决定市场变化特征。目前浙江在今年各项国家经济政策里是比较重视的,例如共同富裕示范区等。浙江整体的产业升级向好,但唯一的问题在其下辖的三四线城市里。例如2016年10月政策收缩之后,资金预期大部分压到三线,因此目前低层级城市库存压力较大。因此,在这一波市场中,整体可见的几个变化为:首先对于市区内价格倒挂的盘面而言,销售量预期较高;其次,二手房市场中的改善型需求被激活,这部分人的具有一定的稳定收入预期,但需求后续稳定性仍待观察。

“三端预期”未同频共振,市场反应或“昙花一现”。市场三个角度主要有三个预期:

政策端:目前强二线和强三线城市,即杭州、宁波,政策还没有达到极致,即杠杆未释放完全;

企业端:市场依旧存在爆雷可能。尽管国家目前通过征信的方式帮助民营企业融资,但在浙江范围内曾大力发展三四线城市的民企在本阶段依然存在压力。

消费端:其他行业出现了一些人员调整,因而产生自身收入未来预期不稳定的可能。此外,房地产市场稳定向上的一个预期暂未形成。

当这三个预期未达到同频共振的阶段,市场的反弹或者修复,时间可能有限。因此目前所有政策出完之后,仅杭州反应稍微大,但也仅仅表现在二手房市场,其他城市表现较为平淡。

二、江苏省房地产基本面分析

1. 房地产对经济影响大,经济下行促进省内房地产政策“解绑”。

目前来看,整个经济大环境正面临较大下行压力,因此,5月底中央召开了会议,出台了23条措施以稳定整个经济大盘。其中货币政策和财政政策的力度都在逐步加大。然而,稳经济稳就业与房地产产业密切相关,因为房地产作为支柱产业,其上下游的产业链对经济整体的贡献超过百分之二十;同时也涉及到了大量的就业问题。因此,4月以来,中央对地产的策略方向均为放松,尤其是资金端。

在这样的背景下,江苏省各个城市都在出台各类政策以推动楼市企稳。本轮放松主要从四月份开始,初期多为保障合理需求释放,主要政策落在诸如提高贷款额度,给予购房补贴等手段上。但随着四月底五月初江苏两个核心的二线城市——南京和苏州开始不断出台房地产放松政策,江苏省多个城市出台政策速度和力度都出现明显加大的迹象。就在这两个月里,江苏全省出台了超过50多条的措施来刺激楼市。

2. 核心城市的限购解绑政策与原因分析——南京与苏州

(1)南京

具体来看,南京限购解绑始于4月的溧水区,即不需要社保和个税,就可以购买一套房。外地户口仅要求缴纳六个月社保,而且可以进行补缴。此外还有很多政策放风,类似于南京全域是可买第三套房等。

5月以来,南京再次出台了限购放松政策。高淳区限购放松,多孩家庭增加房票;同时,市场存在除鼓楼、玄武、秦淮、建邺四个区以外的其他的区域都将全部解除限购的消息;社保要求从一年降为六个月等,这些消息都是频频传来,但是目前看来,限购区域调整为四个区域的消息目前未进一步落实。但总体可见南京在楼市解绑方面的压力。

对于限售,政策主要出现于五月份,从原来的办理产权证满三年调整为合同备案日期满三年。相对限购而言,限售政策的力度相不够大。

贷款方面,政策主要在于额度调整。房贷利率目前也有超半数的银行,降到了最低值4.25的水平。此前认房认贷以及首付比例降至二成的消息没有落实。南京目前的首付比暂无变化,依旧是维持首套房30%,第二套房的50%的水平。

此外为缓和企业流动性,南京还在预售资金监管方面,相对其他城市更早的出现用银行保函来替代的情况。

(2)苏州

限购方面,4月外地户口社保连续满24个月就改为了累计24个月。外地人卖房后两年内可以直接买房。5月份跟苏州限购政策进一步放松,外地人连续缴纳6个月社保即可购房。同时,类似常熟和张家港等非限购区域的买房数量将不记入整体的限购套数的统计范围内。

限售方面,四月份主要方向为二手房,由5年改为3年;5月份进一步放松。新房限售由3年调整为2年;完全取消二手房限售措施。对于有新生人口的家庭,其出售房屋也不受限制。

贷款方面,苏州房贷今年也出现了快速下调。3-4月,苏州成为全国首个降至了4.6%的城市。5月份苏州在中央出台政策当天房贷利率同步下调。目前维持在4.25%水平。但是市场上放风的认房认贷,降低首付比等情况未发生。目前,苏州房贷首付比例依旧为首套30%。二套50%的政策;目前仅有在常熟和张家港实行了最低百分之二十的首付比例。

此外,苏州的限价也松动了,就比较明确的是项目二批次取证备案价可以不参考一批次的价格。这可使企业在去化放缓的阶段内放心打折来加快其流速。

(3)原因分析

土拍表现差,财政压力大,造就“双城”政策告急。南京和苏州一批次土拍表现不好,现阶段财政压力较大。现在公布的数据来看,南京和苏州的4月财政收入的降幅分别是55%和50%。均处于全国前列。

具体来看,南京一批次土地出让于4月份,在挂牌的19宗涉宅地块中触顶三宗,流拍六宗。流拍情况甚至比去年第二和第三批次还要高。同时,接手的基本是国央企。三批次相对活跃的区域型民企这一批次甚至都没有报名参加。苏州一批次是在五月份出让的,就在一系列的政策出台之后,虽然15宗地全部成交了,但基本来自本地国资,拿地的外来企业仅有中粮、招商和中铁建、天健。

事实上,本土国资来拿地的资金很难计入财政收入以缓解地方财政压力,或许只是导致财政压力的阶段性后移而已。因此也可以理解为什么这两个城市现在非常急迫的放松调控。

3. 展望未来:业绩逐步回暖,同比依旧腰斩

(1)南京:6月市场会有进一步恢复

4月是南京的集中供应潮,5月的供应逐步缓和,供应的环比降幅接近百分之五十。相较4月,5月的成交量依旧有所提升,增长约为16%,基本上会到达到了3月的水平。但整体来看,相较于2021年,目前只能是处于初步恢复阶段。

同时,南京现阶段热度比较高的楼盘主要是区位良好或价格倒挂的高品质楼盘。然后根据计划的话,预计南京6月份还会有35个楼盘,即超过500套新房投入市场。因此,考虑到南京现阶段调控政策的不断释放,我们认为六月份市场会有进一步恢复。

(2)苏州:预计6月营销力度不减

5月以来苏州疫情好转,封控逐步取消。同时5月份房地产的供应快速上升,实现环比涨幅151%,叠加房贷利率全国最低的4.25%,促进了整个成交的恢复。其环比增长率达到了43%。类似于南京,相对于2021销售的表现来看,依旧可以说是接近腰斩的成交水平。项目表现来看,五月备案表现比较好的依旧是头部价值板的高品质楼盘和高性价比楼盘,这些楼盘均凭借较为突出的性价比,受到外来客群的青睐。目前,房企基本都没有完成业绩目标,因此预计6月份其营销力度依旧不会降低。

4. 苏北分析:以徐州为例

总体竞争力不如苏南城市。徐州5月份总体增长有所回升,环比增长约75%。整体5月份数据表现较好,但从长时间看,仅仅只是比4月份有所提升,虽然二手房成交套数上涨,但挂牌价依旧持续下行中。原因在于徐州本身整个城市的吸引力其实是相对有限的。尤其在现阶段经济预期不是很稳定的情况下,前期透支购买力的城市,很难说能靠自身就出现一个明显的回调。再加上徐州其实前一次调控的力度就不是那么大,不像南京和苏州压的那么死,就更难说他后期的回归能够进行一个持续回弹。

5. 总结:江苏的发展方向

总的来说,江苏的4-5月,一定程度上政策带动了整个数据的环比回升。但是考虑到全省存在着非常多集中备案情况,市场反弹的幅度与持续性依旧仍有待观察。就目前的市场表现看,江苏发展的几个方面在于:

(1)公基金政策方面,首先是公积金的阶段性扶持政策,这些城市肯定是会跟上。因为这个政策是中央五月底一篮子稳经济措施导向下面的,等于让企业缓缴公积金,允许不能正常偿还公积金贷款的个人不做逾期处理;

(2)提取公积金来支持租房方面,目前包括像北京、上海、杭州这些都已经发布了相应的规定。就比如说北京的话,可以根据实际的房租来进行额度提取,杭州也直接就上调了百分之二十五。在这方面的话,目前南京和苏州都还没有出台政策,这个后续应该是会比较快速的跟上;

(3)在限购、补贴和贷款额度方面,会继续在人才等方面加强倾斜。因为这个比较符合整个国家政策的大方向。所以说地方在出台政策方面,也会通过此力度来试探目前可以加码的政策情况。

最后,目前对于整个市场的表现来看,当前改善性需求是更强于刚需的。最重要的还是首付比例的情况。短期内像南京、苏州这些城市很难说会考虑降低首付比的情况。而江苏的其他三四线城市,其实很多城市的首付比已经降到20%,所以说这个政策后期在南京苏州还是比较难的。

三、安徽省房地产基本面分析

1. 合肥市场的供需环境和存量去化空间相对合理、政策总体放开不大

对于合肥市场来说,整体供需关系目前走向相对合理。如果放大到整个月度的一个走势来看,合肥近3个月平均成交套数基本维持在3000-3500套左右。那对比去年同期6000-7000套依旧存在一定差距。从价格走势上看,近半年基本维持在高位的1.8万区间内。因此价格走势相对比较健康。销售量目前属于逐步回暖的态势中。受此影响,我们看到近期的开盘去化表现。尽管存在缓慢下降的态势,但是整体对比于同人气城市来说,依然还是保持在65%左右的开盘去化率,相对来说还是比较健康的一个态势。从去年同期75%到今年5月的65%,下降幅度不大。相比之下,其他省会以及同能级的城市目前的市场环境可能只占30-50%的去化率。所以合肥在新盘入市的销售周期过程中,具备了比较好的一个销售空间。

因此合肥的政策解禁总体力度不大,呈现出类似南京的“由外及内”的趋势。当前,合肥的调控政策更多聚焦于新站、瑶海等区域,即不取消限购的范围。从降低首付比,利好市场的需求释放角度,合肥并不像江苏整个房贷利率的大幅度下调,包括合肥整体房贷利率,目前也仅维持在4.6%的水平上,没有进一步的放开。此外,首付比也基本是在30%左右。

2. 政策对合肥市场有一定带动作用,但持续时间较短

明显可以看到在五月十号整个新政出台之后,包括瑶海和新站的一些市场出现了短暂的这样一个回温的态势。有好的带动,当然也会有受到影响下周边一些板块,包括像肥东、长丰等一些原先以刚需刚改为主的片区,这些片区整个成交量啊是有一个下滑的这样一个态势,是在整个新政出台后的一周左右。因此,新政其实是对整个市场啊会起到一定的带动作用。但由于政策的力度和宽广度相对有限,所以受此影响下,政策效应的持续时间比较短。我们可以看到在新政之后的一周,也就是5月17日之后,之前受到比较好的带动作用的板块,在后面的成交走势上面也回到了原先的去化率区间当中。因此,新政市场的影响带动,可能目前来说只是维持在一个短期的效应当中。

3. 合肥市场内部区域分化特征明显,外部库存大

合肥内部区域市场的分化特征相对是比较明显的。从开盘区划率的表现来说,包括像包河蜀山以及高新的一些核心板块,整个开盘去化率依然能够达到百分之八十以上。所以说核心区域的项目销售项目的健康度是比较高的。回到我们对于整个市场的一个库存压力上,在5月份,由于新盘入市的一个项目量相对会比较少,市九区的住宅库存量环比是有回落的态势。整体去化周期目前不足四个月。因此,供应不应求的态势在全市内部还是有一定凸显的。当然这里面的话核心区域的一个表现会更加强烈一些。

对于外部市场,外围片区整个的潜在供应量是比较大的。那在这里面的话,包括周边的一些县域,未来的一些潜在供应量依然较大。所以外部区域的消化周期,目前来说还是比较长。这进一步体现了合肥内部市场的分化特征。

4. 放眼全省:“量微跌价稳定”,回暖趋势滞后

目前整个安徽房地产市场的回暖趋势和节奏相对滞后。从新房市场的日均成交量表现来说,自从2021一季度左右达到阶段性高位之后,目前基本维持逐月下降的成交量走势。从备案的口径来看,目前5月份的一个市场表现比4月环比会好一些。例如芜湖,阜阳、淮北等几个城市,目前有差不多30%左右的备案量上浮。其他城市的话基本都是保持低位。

因此从整体而言的话,安徽在成交量的回暖趋势来看,目前还是缺乏一定的这样一个推动力。从价格走势而言,目前来看,皖北皖南片区的部分城市目前价格的体现相对比较稳定,并且有小幅度上涨。包括像六安、铜陵、黄山和池州等一些原先价格相对较低的城市,目前也都有差不多3%-5%左右的一个价格上浮走势。那除此之外的话,成交量的大市,例如阜阳宿州等,都有3%左右的价格上浮。因此,目前地市依旧处于“量微跌价稳定”的走势

随着整个政策面逐步的放开,核心城市合肥到地级市的传导作用,可能还需要一段时间的培育。

四、问答环节

Q1: 有没有跟当地的开发商聊一下他们对下半年的市场信心怎么样?然后再一个就是六月份的第一周推盘,肯定环比五月会好,但是跟去年六月份的比的话同比怎么样?

A1: 其实到目前为止,上海疫情对周边城市是有一定干扰的。在上海这边解封之后,周边城市只要能够推盘都是在加速推盘。因为这里会考虑几个问题:这个阶段我们会看到一个现象,首先从国家对一些民营企业的征信来看,符合几个条件:首先是三道红线都要转绿;第二是在前期不出现债务展期;第三是要看销售和现金流情况。所以在目前的情况之下,无论是从想去获取政策支持,还是从自身的销售目标的实现上看,其实在六月初第一周的时候,大部分的企业还是在加速推盘的。

刚才您讲的预期。其实从目前的情况来讲的话,我们理解,从企业端预期来讲,从原本认为的二季度修复延后到三季度的第三个月。这里面确实是因为二季度突发的事情打断了市场的热度,打断了各个企业的开盘节奏。所以在目前为止,大家对于市场修复的预期都是往后来靠。在目前的情况下,企业和企业之间差异会比较大:首先就是一些项目相对集中在能级比较高的企业,它本身的预期还是比较好的;第二个他可能还跟自己在前期拿地的节奏,在这个阶段能够释放出来的货量有关,比如滨江,比如上海一批次供地的建发和华发。这些企业对于后市的预期还是比较好的。还有一些企业,主要还是在我们前面讲的2016年10月之后,整个的投资方向转向低能级城市的这一批企业,可能在这个阶段就出现了预期不足。所以在这个阶段,随着二线城市政策的缓和,集中性布局的企业,它的预期是向上的,但是对于以三四线为主,或者说过往这种高周转的企业来讲,可能还是处于相对来说预期比较收紧的状态。

Q2: 各位专家的分享,我听下来是这样一个观点:确实长三角区域销售是有环比回暖的,但是可能市场反弹的持续性还是有待观察。同时是不是销售数据的环比回暖也不一定等于行业景气度的恢复?所以说后续的政策上,政策放松可能还是有一定的持续性,政策放松也还有一定的空间。我不知道我的总结是不是到位了?

A2: 基本上和我们的观点是比较吻合的。目前为止,我们理解本轮的政策释放,来源于大环境的变化。环境最大的变化就在于大家的收入预期,以及对经济景气度的预期,它会直接折射出房价的上升空间。那这样的干扰,对于核心城市的购买能力而言,这个门槛的降低相对有限。反而是在下面的一些低能力城市,它通过外围板块的一些限购的解开来释放需求。

第二个是没有完全打开认房又认贷的政策。因为我们认为认房又认贷的这个政策,实际上它是属于一个政策打开最边界的,即最具备红线的特征的政策。我们之前也有探讨过这个问题。这一轮里头为什么南京的政策出现了半日游的情况?因为它突破了红线,我们所有看到的二线城市里头,我不可能把杠杆打开。当然那郑州可能比较特殊,因为郑州在去年的时候是经历过天灾人祸的事情,所以他急需用这个政策去释放。但是你会发现郑州的政策释放之后,效应持续不足2周。

回来看我们在江浙,整个虽然说我们整体的这个整体经济相对来说在全国力拔头筹。但是在这一轮里头,各个城市,尤其是像苏州,南京,杭州以及宁波这样的核心区域,在政策解绑的过程中,它有保持两个克制,因为这里边会有两个问题:第一个是我会不会对周边的这样一些需求产生虹吸?第二个是在政策解绑过程中,我是不是把一些系统性风险通过杠杆的方式再一次导入到我的这个市场里头的需求,再给收纳进来?那这里就是对于杠杆的有限释放,或者说对资格的有限释放

这种情况下,我们发现第一个政策其实它还是有空间,但是它比较克制,尤其是在二线城市。曾经有传闻说有一些城市可能会在限购上会解绑,但从政策最大化的角度来讲,一线城市可能不会,除非是出现突发性情况,急需市场去修复信心。一线城市可能会去做一些超预期的政策的松绑,否则政策基本上是停止在二线城市,这样就可以把大量的资金集中在就业,市场的需求量比较大的二线城市里。

还有就是持续性的问题。由于限贷有一个三期没有合一的情况。尤其是第三个,我对未来的收入的预期以及收入增长,有收入持续性的预期和我收入增长空间的预期是稳定的。所以在这个阶段的时候的话,即便市场上我们看到有这种需求,或者说销售的一些修复,因为它集中在了安全性需求,比如说有改善型需求的人里。也有可能是全家再一次掏空六个钱包以支持刚需的情况。大部分的话实际上依旧处于相对保守的状态。所以在这个阶段的时候,我们把它理解为它是一个震荡筑底的过程。

Q3:南京的预售资金监管政策具体是怎么样的,对不同的企业是有不同的要求吗?

A3:南京其实是4月份的时候是在土拍之前放松了一下资金监管,允许企业凭借银行出具的保函等额替换监管额度,要求的是保函替换的监管额度不能超过他的总体额度的百分之六十。即他是对企业的资质有一定要求的。首先要适用于前两年无违规预售受到行政处罚,而且没有违规资金划扣,拖欠工人存款、拖欠农民工工资等问题。也就是说,他其实是要求现阶段没有出现资金流很紧张,导致交付等一系列问题的企业。

因此总的来说,这个政策虽然说出台了,它更多的是利好的是国有央企,因为它是要向银行来申请它的一个保函的。考虑到当前资本市场对整个行业的信任度相对来说有限,所以更多的是利好国央企可以申请到银行出具的一个信贷支持,还有一系列类似于有实体退出的保险,以及地方关系网络比较强的本土企业,可能会在这个政策上的利好程度比较大。但总的来说,从实际效果来看,其实南京那次的热度已经就比较低,可能效果也没有达到政府预期。

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