赤峰恒大开发商到底交付什么样的房子才算合格?

当我们购买赤峰市恒大华府商品房,最激动的就是房屋保质保量交付,今天从行政法律法规为大家科普,赤峰市恒锦房地产开发有限公司开发建设的恒大华府项目到底交付什么样的房子才算合格?赤峰市住房城乡和建设局(赤峰市住建局)对该项目进行综合验收、备案到底什么样才算合规?希望大家了解更多法律知识,希望整理的信息对您有所帮助。

一.法定合格房屋应满足的质量要求

1. “明示的”的质量要求。

合同中的规定、广告中的描述、样板房展示的内容等。

2.“隐含的”的质量要求。

3.“必须履行的”的质量要求。

(1)法律法规规定的房屋建筑必须满足的质量要求。

《中华人民共和国建筑法》 第五十二条第一款规定:建筑工程勘察、设计、施工的质量必须符合国家有关建筑工程安全标准的要求,具体管理办法由国务院规定。

《中华人民共和国建筑法》第五十六条规定:建筑工程的勘察、设计单位必须对其勘察、设计的质量负责。勘察、设计文件应当符合有关法律、行政法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计技术规范以及合同的约定。设计文件选用的建筑材料、建筑构配件和设备,应当注明其规格、型号、性能等技术指标,其质量要求必须符合国家规定的标准。

《中华人民共和国建筑法》 第五十八条规定:建筑施工企业对工程的施工质量负责。建筑施工企业必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工,不得偷工减料。工程设计的修改由原设计单位负责,建筑施工企业不得擅自修改工程设计。

《中华人民共和国标准化法》第十四条规定:强制性标准,必须执行。

《中华人民共和国标准化法实施条例》第十八条第二款规定:下列标准属于强制性标准:……(三)工程建设的质量、安全、卫生标准及国家需要控制的其他工程建设标准……。(2)国家强制性标准规定的房屋建筑必须满足的质量要求。

《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300—2013第3.0.7条规定:

建筑工程施工质量验收合格应符合下列规定:

符合工程勘察设计文件的要求;

符合本标准和相关专业验收规范的规定。

相关专业验收规范包括:

《建筑地基基础工程施工质量验收规范》GB50202

《砌体工程施工质量验收规范》GB50203

《混凝土结构工程职工质量验收规范》GB50204;

《钢结构工程施工质量验收规范》GB50205

《木结构工程施工质量验收规范》GB50206

《屋面工程施工质量验收规范》GB50207

《地下防水工程施工质量验收规范》GB50208

《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209

《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》GB50210

《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242

《通风与空调工程施工质量验收规范》GB50243

《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303

《电梯工程施工质量验收规范》GB50310

《智能建筑工程质量验收规范》GB50339

《建筑节能工程施工质量验收规范》GB50411

二.所有有关建筑工程质量的标准均属法定必须执行的强制性标准,都是房屋必须满足的质量要求。

1.所有有关建筑工程质量的标准均属法定必须执行的强制性标准的法律规定

(1)《中华人民共和国标准化法》第十四条规定:强制性标准,必须执行。

(2)《中华人民共和国标准化法实施条例》第十八条第二款规定:

下列标准属于强制性标准:……(三)工程建设的质量、安全、卫生标准及国家需要控制的其他工程建设标准……。

2.国家住房和城乡建设部强调国家工程建设强制性标准中强制性条文以外的标准条文也必须执行。国家住房和城乡建设部强调:

依据我国现有法律、法规和部门规章,工程建设活动应当遵循国家相关标准(包括且不限于强制性条文)。

强条是保障工程质量安全的必要条件之一。工程建设活动中,既要执行强条,同时也要按照各标准条文中的严格程度用词,执行强制性标准中除强条之外的其他条文。

3.依据《中华人民共和国标准化法实施条例》第十八条第二款“工程建设的质量、安全、卫生标准属于强制性标准”的规定,所有标准中有关建筑工程质量的要求均应属于必须执行的强制性标准。

有关建筑工程质量要求的标准属法定强制性标准,将其核定为非强制性标准的行为属违反标准化法的违法行为。

三.房屋建筑工程质量的合格判定

1.国家工程建设强制性标准《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300—2013规定的房屋建筑工程质量合格判定规则。

(1)《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300—2013第5.0.1条规定:检验批质量验收合格应符合下列规定:主控项目的质量经抽样检验均应合格;

一般项目的质量经抽样检验合格。当采用计数抽样时,合格点率应符合有关专业验收规范的规定,且不得存在严重缺陷。对于计数抽样的一般项目, 正常检验一次、二次抽 样可按本标准附录 D 判定;

具有完整的施工操作依据、质量验收记录。

(2)《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300—2013第5.0.2条规定:分项工程质量验收合格应符合下列规定:

所含检验批的质量均应验收合格;

所含检验批的质量验收记录应完整。

(3)《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300—2013第5.0.3条规定:分部工程质量验收合格应符合下列规定:

所含分项工程的质量均应验收合格;

质量控制资料应完整;

有关安全、节能、 环境保护和主要使用功能的抽样检验结果应符合相应规定;

观感质量应符合要求。

(4)《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300—2013第5.0.4条规定:单位工程质量验收合格应符合下列规定:

所含分部工程的质量均应验收合格;

质量控制资料应完整;

所含分部工程中有关安全、节能、 环境保护和主要使用功能的检验资料应完整;

主要使用功能的抽查结果应符合相关专业验收规范的规定;

观感质量应符合要求。

2.国家工程建设强制性标准《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300—2013规定的不合格工程的认定与处置规则

不合格工程的认定与处置规则:

(1)当建筑工程质量不符合设计要求,但满足国家有关标准规范的要求时,经原设计单位核算认可能够满足安全和使用功能的检验批,可予以验收。

(2)当建筑工程质量不符合国家有关标准规范的要求时,即不能满足最低限度的安全储备和使用功能时,则必须进行加固处理,使之能满足安全使用的基本要求。

(3)经返修或加固处理仍不能满足安全或重要使用功能的分部工程及单位工程严禁验收。

《建筑工程施工质量统一验收标准》GB50300—2013第5.0.6条规定:

当建筑工程施工质量不符合规定时,应按下列规定进行处理:经有资质的检测机构检测鉴定达不到设计要求、但经原设计单位核算认可能够满足安全和使用功能的检验批,可予以验收。

《建筑工程施工质量同意验收标准》GB50300—2013条文说明中对5.0.6条如下解释:

(1)这主要是因为一般情况下,标准、规范的规定是满足安全和功能的最低要求,而设计往往在此基础上留有一些余量,在一定范围内会出现不满足设计要求而符合相应规范要求的情况,两者并不矛盾。

(2)经法定检测机构检测鉴定后认为达不到规范的相应要求,即不能满足最低限度的安全储备和使用功能时,则必须进行加固处理,使之能满足安全使用的基本要求。

《建筑工程施工质量统一验收标准》GB50300—2013第5.0.8条以国家工程建设强制性条文的形式规定:经返修或加固处理仍不能满足安全或重要使用功能的分部工程及单位工程严禁验收。

四.商品房综合验收/备案/交付使用的法律规定

1.商品房验收交付时应出示的有关证明文件

经建设行政主管部门签署的《建设工程竣工验收备案表》;

《住宅质量保证书》;

《住宅使用说明书》

2.未经验收/综合验收不得交付的规定

(1)《建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第四条:

住宅小区开发建设单位对所开发的住宅小区质量负最终责任,不得将工程质量不合格或配套不完善的房屋交付使用。

(2)《建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第十二条:

未经综合验收,开发建设单位擅自将房屋和有关设施交付使用的,由城市人民政府建设行政主管部门吊销开发建设单位资质证书,并可处以罚款。

(3)《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定:

交付竣工验收的工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。

(4)《中华人民共和国消防法》第十条第三款规定:

按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时,必须经公安消防机构进行消防验收;未经验收或者经验收不合格的,不得投入使用。

(5)《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规定:

建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格,该建设项目方可正式投入生产或者使用。

(6)《城市房地产开发经营管理条例》第十七条:房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。

3.综合验收的法定内容

(1)《建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第六条:

住宅小区竣工综合验收必须符合不列要求:

(一)所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成,并满足使用要求;

(二)住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格,验收资料齐全;

(三)各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求;

(四)施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕,达到场清地平;

(五)拆迁居民已合理安置。

(2)《城市房地产开发经营管理条例》第十七条:

房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。

房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

(3)《城市房地产开发经营管理条例》第十八条:

住宅小区等群体房地产开发项目竣工,应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收:

(一)城市规划设计条件的落实情况;

(二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况;

(三)单项工程的工程质量验收情况;

(四)拆迁安置方案的落实情况;

(五)物业管理的落实情况。

住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的,可以分期验收。

4.关于备案

(1)《建设工程质量管理条例》第四十九条:

“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的,责令停止使用,重新组织竣工验收。”

(2)《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条:

“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内,依照本办法规定,向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门(以下简称备案机关)备案。”

(3)《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第八条:备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的,应当在收讫竣工验收备案文件15日内,责令停止使用,重新组织竣工验收。

(4)《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第九条:

“建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内未办理工程竣工验收备案的,备案机关责令限期改正,处20万元以上30万元以下罚款。”

5.测绘必须在交付前完成的规定

《商品房销售管理办法》第三十四条:

“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘,测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。

《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条 商品房交付使用后,购买人认为主体结构质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,购买人有权退房;给购买人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

6.有关《住宅质量保证书》的规定

《商品房销售管理办法》第三十二条:

销售商品住宅时,房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》),向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。