2022,北京楼市的“锦上效应”

作者:地产八卦女 陈庆

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提到朝阳王四营,你的第一反应是什么?

没错,就是保利·锦上——去年朝阳红海竞争中脱颖而出的销冠项目。

据悉,6月15日,释放信息仅一周的保利·锦上二期,在拿到预售证并公示后,连夜开盘,仅3小时,就拿下了151套的战绩,甚至超越了自己的双子星兄弟——保利·锦上一期——开盘当天劲销百套的成绩。

截至上周末,四天劲销16.8亿,再次验证锦上“红盘”实力。要知道上个月整个朝阳商品住宅的网签总额才20多亿,现在朝阳区遍地开花,十多个新盘项目红海泛舟,锦上二期在这样的市场环境下取得爆发性的开盘业绩也实属难得!

再说回王四营,要知道,若干年前的王四营,也就垡头、焦化厂区域一个普普通通的存在,周边遍布着汽车服务园和批发市场。部分靠近大柳树河湾的住宅,甚至没有通公车。

那么,为何王四营突然逆袭了呢?

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王四营的崛起,一方面是王四营和垡头区域规划的持续升级,规划、学校、商业、生态方面多项利好不断。另一方面,保利、融创、鲁能三大名企开发商高价拿下四环地铁旁的稀缺土地不约而同对标CBD精英客群,设计高端改善产品。连同中直机关居住楼,形成一大片高品质居住区,堪称东四环最具居住价值和国际范儿的新兴居住区之一。

▲这个板块的土地之所以炙手可热,是因为在过去的十年时间里,朝阳长安街以南和以东的地区,土地出让几乎为零,整个东四环沿线,更是想都别想。

而当年的亚奥板块、朝阳公园板块,到后来的泛海、金茂府、保利东郡,从北往东一路延伸串联起的高端项目,已经让四环,特别是东四环站稳了城市高端改善的“人设”。

同样的东四环区位,大家开始对王四营兴趣盎然。毕竟中直机关单位居住楼屹立其中,21年底更是迎来“集中利好”的小高潮,十一学校、三甲医院、亲水公园、绿地河湾、33万平大型商业综合体等项规划集中释放,板块呈现全新的高端住区雏形——保利在这样一个地段,究竟能翻起多大的浪花呢?

据悉,2021年北京市集中供地57宗,保利·锦上在朝阳区五环内新房市场,连续8个月斩获销冠之位,从而引发市场热议,成为北京房地产市场的现象级话题。

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二期落位在附近,延续了保利锦上的区位优势。在东四环中心位置,贴近市中心。距离CBD仅仅8公里,交通便利自然不用多说,纵向有五环路、四环路,横向有化工路及京哈高速。开车约25分钟即可通达国贸,约22分钟可到达九龙山、双井两大商圈,再加上学区等利好,王四营具备了优秀住宅区的配置,所以从这方面看,王四营崛起是必然的。

但仅仅这些不足以支撑项目突围,成为市场“A角”。同样的地理质素下,真正抓住客户心的,是对客户需求的充分了解和满足,比如锦上二期极高的性价比:

四环临地铁、临CBD新房

450w起两居普宅

600w起三居

在五环沿线新项目中,五环外的崔各庄指导价8.8万/平米、树村指导价8.8万/平米,对比之下,四环保利锦上二期的价格才刚破7万每平米。要知道,保利·锦上二期可不是限竞房,单凭这样的性价比优势,保利锦上二期就完爆了大部分的新楼盘。

那些之前在老家背过房贷、无奈被迫“二套贷”的购房者,终于有了一个五环内临地铁、首付只要6成的普宅新房。总价450万的两居,二套贷首付最低只要270万就能上车,香不?

那些完全接受不了城区公房、预算有限但依然心心念念新房的刚需们,首贷资格还在的话,首付最低只要160万就能上车,香不?

那些六七百万预算,想买次新三居,还必须是南北通透户型的刚改们,首贷资格还在的话,首付最低只要240万就能上车,香不?

那是真香。

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当然,除了极高的性价比,保利·锦上二期作为一款真正意义上的现象级产品,产品品质也是重中之重。

例如从产品规划上来说,保利·锦上二期共15栋楼,954套房,皆为纯商品房住宅,拥有很多客户心水的“纯粹住宅”属性。

但最让人意外的是,保利·锦上在一期热销后,并未居“热”自傲,反而搜集一期客户的优秀意见,保留高分答案并进行升级:

(1)在面积段规划上,在保留了一期热门明星户型114-155㎡的基础上,推出了67-170㎡的二至四居全生命周期产品;

(2)将窗墙比升级到最高50%,并延续一期约72%-80%的高得房率;

(3)依靠二期地块独有的河湾资源,打造繁华与自然共享的CBD湾居生活。

不得不说,这样的产品策略,确实高明。从二期开盘数据看,100㎡以下朝阳稀缺小户型市场关注度非常高,明星产品114-170㎡户型改善住宅也热势不减,销售比例占到60%。

▲保利·锦上的主力户型为98㎡三室两厅户型,接近10米的超大面宽,让户型有着极强的尺度感,且实现了双卧室朝南、带飘窗的设计,同时满足了家庭成员的居住舒适度,LDK一体化的经典设计、入户独立玄关与厨房外的独立家政间。

▲保利·锦上114㎡经典热门户型 ,同样的拥有入户独立玄关、厨房外独立家政间等豪宅标配,部分边户更享270度观景视野。听说刚开盘就被错失一期的老客户抢占了大半房源。

▲在小区环境上,锦上二期由奥雅团队设计,以健康环道陪伴运动时光,以溪、林两带引领游园路径,以八大主题植物园林,陪伴全龄生活。

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诚然,好地段是好房子的基础。但是只有高品质、高性价比的住宅,地段的价值才会被显露。

从这方面说,保利调动资源和打磨产品的能力,也是王四营区域价值升级的关键。

而从另一方面看,保利北京成立20年来,在北京开发了60多个项目,业务遍及住宅、公寓、办公楼、商业综合体等多个领域。今年也是保利深耕朝阳的第十个年头,这十年间,保利用一个又一个标杆项目,一直引领着朝阳的高品质人居,从保利·东郡、保利·中央公园,到天誉和光尘樾等等,从北三环到东四环,从望京到东坝,保利迈出的每一步,都清晰可见的,印刻在了北京朝阳客户的心里。

保利发展更是品牌实力雄厚、资金健康稳健的绿档央企。现在客户买房,应该着眼于开发商知名率、名誉率、资金发展水平,选择真正有实力的开发商是对后期产品交付品质的一项重要保障。简单来说,央企头部房企是最稳妥的选择。

也正因为如此,今年锦上二期开盘考虑到疫情因素,约80%客户都是通过线上办理认购流程。在未到场的情况下,线上客户联系抢购,这是对王四营区域、产品的认可,更是对保利锦上品牌的信任。