三条红线仍未松绑,地产开发商说“水还没有流到这里来”

《中国经济周刊》记者 李永华 | 湖南报道

“我在恒大买的10万块钱理财产品,这个月再付8000,就回来一半了。”湖南长沙一位投资者于先生说,他已经连续拿了5个月的回款,回本4万元。他选择的方案是每月回款8000元,如果一切顺利,到今年年底就能够全面回收本金,至于之前约定的高息,早已不在其考虑范围。

于先生自觉比较庆幸。不过,他也说,不少投资金额在100万元以上的朋友仍然忧心忡忡,他们所期待的是恒大的现金流能够回血,自己能尽快回本。

除了恒大,阳光城、宝能集团、鸿坤集团等地产金融产品也处于风险暴露之中,众多投资者期待着这些企业能回血,自己则能回本。

不管是抛售资产,还是去融资,资金压力巨大的房企们要想更多的办法拿到钱,才能活下去。

三道红线未松,银行放款谨慎

6月20日晚间,中国恒大公告称,公司正在积极推进重组工作,公司预期将于7月底前公布初步重组方案。同一时间,嘉凯城(000918)公告称,恒大系的广州凯隆拟出售其持有的2.11%嘉凯城股份,总对价7790万元。

这是恒大出售资产回血的最新动作。从其爆雷开始,恒大就在全国各地找买家,既出售持有的上市公司股权,也卖掉手头的房地产开发项目。5月26日,中国恒大13.47亿元出手宁波城市之光项目权益,其中约2.94亿元用于恒大该项目及其在宁波的其他项目工程款。

以房抵债抵工程款,是恒大自救的主要方式之一。某商业银行湖南分行分管信贷的副行长透露,恒大在湖南的资产其实不错,并不是资不抵债。但是,要复苏的关键是恒大能恢复融资能力,银行愿意放款,项目销售能回款。

这一点却很难。一家地产研究机构研究员表示,当前,全国各地方政府推出的房地产救市政策非常多,资金面整体上也逐渐宽松,但是,三条红线并未松动,银行要给踩了红线的企业放款还是会有压力,会很慎重。

央行、银保监会2020年8月针对房企推出的“三条红线、四档管理”的方式,根据不同的财务指标,将房企分为“红橙黄绿”四档。“三条红线”包括:房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%;房企的现金短债比小于1。“红档”房企有息负债规模不得增加,“橙档”“黄档”“绿档”房企有息负债规模年增速分别不得超过5%、10%、15%。2021年这一政策全面推行。

此后,降低杠杆率,由红变绿就成为各家房企全力以赴的目标之一。从各家上市房企的2021年年报来看,仍然停留在红线、黄线之上的企业,如建业地产、正荣地产、绿地控股等总是不断有各种负面消息传出。

建业地产是河南曾经最大的房企。6月1日,建业地产(0832.HK)公告,董事长胡葆森将建业地产29.01%的股份转让给河南国企。此外,还有一笔可转债交易设置,如果触发债转股,河南国企将成为建业地产第一大股东。

国企接盘控股,是拯救建业地产的大招,也能释放市场的信心。当前,在各国企、央企的楼盘销售现场,置业顾问推介项目时必然强调其央企国企的信用背书。

然而,对于已经拿了绿地长沙某项目房产抵工程款的林安来说,绿地的“国企”光环并不那么耀眼。他说,实在没办法,绿地已经拖了很久的工程款,拿了房子,好歹未来还可以变现。

绿地长沙城际空间站的不少业主更加焦灼,该项目一期一部分已交楼,还有一部分等待复工,业主围堵售楼部的事情时有发生。不过,也有业主说,绿地是国企,资金问题应该能得到解决。

据绿地控股财报,其单一最大股东是上海格林兰投资,为绿地控股董事长张玉良为核心的员工持股平台,持股27.31%。上海国资委旗下的上海地产集团、上海城投集团合计持有绿地46.37%的股份。尽管如此,两家上海国企不是一致行动人。目前,绿地控股是一家没有实控人的混合所有制企业。

截至今年一季度末,绿地持有的货币资金656.8亿元,要偿还的短期债务为930.2亿元。

5月末,绿地集团对2022年6月25日到期5亿美元、票息6.75%的债券展期,称因疫情和销售情况,公司现金流出现问题,公司计划安排足够优质资产来偿债,计划3年出售2000亿资产,每年500亿-700亿,包含自持商业、办公楼和酒店等。

绿档企业也有压力,房企短期还债压力大

在绿档房企中,除了保利发展、中海、华润置地等央企外,龙湖集团无疑是佼佼者,被视为财务稳健的民企标杆。2021年龙湖集团净负债率46.7%,剔除预收款后的资产负债率为67.4%,剔除预售监管及受限资金后的现金短债比为3.88倍。

尽管如此,在长沙市政府官网的市长信箱以及当地媒体红网的百姓呼声栏目,均有关于龙湖集团某项目等待复工的反映。不过,也有龙湖的业主说,幸好是龙湖,买的房子能够顺利交房。

据公开报道,今年5月,碧桂园、龙湖集团、美的置业三家头民营房企被监管机构选为示范房企,陆续发行人民币债券。

《经济日报》报道,房企融资环节,金融部门积极推动商业银行合理发放房地产开发贷款,重点支持优质房地产企业通过并购贷款和发行债券并购出险及困难房地产企业优质项目。2022年以来,已有70家房地产企业在银行间市场发行债务融资工具1475亿元,对应实现净融资454亿元,银行间债市支持房地产企业接续融资力度不减。

有市场研究机构表示,1-5月,包含房企公开市场发债等融资方式在内的其他到位资金,同比下降12.7%至2321亿元。其中5月仅为339亿元,环比继续下滑。这说明,当前房企国内贷款,以及其他到位资金仍处在环比下滑的趋势,体现出房企融资难情况依然有待改善。

克而瑞统计,6月至7月,200家核心房企境内外债务到期规模约1755亿元,约占下半年到期量的61%。其中,民营房企近两月整体到期债务约1178亿元,占总规模的67%。

一方面是对房地产企业的三条红线,另一方面是央行、银保监会2020年12月对银行设置的房地产贷款两条红线,分别设置了房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限,“房地产贷款占比”大型银行不得超过40%,中型银行不得超过27.5%,小型银行不得超过22.5%等;“个人住房贷款占比”,大型银行不得超过32.5%,中型银行不得超过20%,小型银行不得超过17.5%等。

上述银行人士坦言,以前是政策要求有上限,要控制风险;现在是在市场疲软情况下,银行要主动控制风险,不敢大幅新增对房地产的贷款。

有开发商人士称,“水还没有流到这里来”,资金压力大。

责编:郭霁瑶

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