深圳售楼处的冒牌买房人:120元一天,要求“富态”

撰文 / 张文静

编辑 / 田晏林

深圳楼市正在发生着微妙的变化,这个曾经创造了无数“日光盘”的城市,如今却频繁出现雇人充场、在商场建样板房、打折促销等情况。种种“妙计”背后,是开发商难以掩盖的焦虑。

深圳的房企老板们正在翘首以盼。但他们想要重新唤起深圳人的购房热情,恐怕还不太容易。

近日,有当地楼市观察者告诉《财经天下》周刊,为了吸引买房人,开发商们使出浑身解数,不仅打折促销,还在社会上广招“贤士”,伪装成购房者给自家楼盘“站台”。

6月13日,在广东某兼职招聘的公众号上,一则为深圳市龙华深圳北附近的楼盘招聘“看房充场人员”的消息,引起网友注意。

虽然整个版面只有“豆腐块”大小,且与线上主播、讲解员、志愿者等其他招聘信息混杂在一起,但40人的“巨大”需求,还是让其在一堆兼职中尤为突出。

充场员的工作内容非常简单,就是配合售楼处,假装意向购房人来现场看房,工作时间是6月14日早上9时20分至下午6时,费用日结,每人一天是120元。

虽然工作难度不大,但对应聘者的要求却不少:不仅年龄要在30至45岁,而且穿着打扮要富态,不能太邋遢。《财经天下》周刊看到,招聘文案在最后又特意强调了一遍“看起来要富态”。

让外界唏嘘的是,一年多以前,深圳楼市还频繁出现“日光盘”,近千套房都可以“秒光”。买一套房,一个购房者要与两三千人竞争。但如今,开发商竟然花钱雇人看房,假装自己“受欢迎”。

网络流传的招聘信息显示,此次兼职的楼盘为中海学仕里。《财经天下》周刊了解到,该项目于6月19日获批预售,预计将在本月底开盘。该项目前期宣传力度极大,早在月初,当地自媒体和中介平台都能看到推广信息,在深圳即将推出的多个新盘中,中海学仕里俨然成了“大热门”。

然而,有着央企中海地产的背书,中海学仕里为何还要搞“充场”看房这一套?《财经天下》周刊致电中海地产,但截至发稿电话无人接听。

尽管该招聘信息的真实性有待考量,但一位深圳房产中介坦言,进入五六月份,深圳刚需楼盘供应猛然增多,各楼盘竞争加大,新房进入买方市场。开发商使出了许多营销花样,其中就包括雇人“充门面”。

今年以来,市场陆续传出“深圳迎来‘报复性’看房”“买房人热情重燃”等消息,而开发商的这一系列操作,似乎又暴露了深圳楼市的另一面。

(图源:广东某兼职招聘的公众号截图)

开发商的营销把戏

《财经天下》周刊了解到,一直以来,各城市都不乏有许多“看房充场”的兼职,一天的报酬少则二三十元,多则上百元。业主们早已见怪不怪,“充门面的手段一直都有,这是开发商的惯用伎俩。”

大家都知道“充场看房”是开发商的营销把戏。一位熟悉深圳楼市的业内人士称,现在新开盘的项目都会搞这种营销,充场冲人气,“就像饭店开业找一些群众演员充场一样,不能代表饭店的饭不好吃。”

不过,该人士也坦言,中海学仕里性价比高,“硬伤”也比较明显。由于新房限价,该楼盘加上精装每平米只要8.2万元左右,比周边二手房低了2万元,再加上有深圳高级中学北校区加持,让不少买房人心动。但该楼盘最大缺点是紧邻地铁和高铁轨道,噪音大。

一位深圳本地人士称,买该楼盘的人,大概率是奔着学校去的,“对居住体验有要求的人恐怕不会考虑这里。”

尚未开盘,中海学仕里就收获了太多镁光灯,被业内称为深圳龙华片区2022年“最受欢迎又饱受争议”的新盘。一位深圳本地房企人士直言,房子卖不出去了,开发商想出五花八门的招数揽客。在他看来,一个楼盘,当很多自媒体、中介开始推的时候,说明蓄客不佳,“你什么时候看见华润城需要这样了?”

作为深圳著名的“网红盘”,位于深圳市南山区的华润城经历过“万人哄抢”,也创下了8年里房价上涨193%的神话。但6月19日华润城润玺2期开盘时,却未现开盘即罄的景象,也让其他开发商感到了压力。

在深圳从事房产中介多年的魏文告诉《财经天下》周刊,中海学仕里楼盘的房子不愁卖,但在当前的楼市环境下,开发商仍然担心卖不完。

魏文表示,今年以来,深圳大部分楼盘去化情况都不太乐观,作为龙华中心的标杆楼盘之一,壹城中心十区去化率只有25%,鸿荣源博誉府二期开盘当天只卖了30%,“所有开发商都在想办法多卖一些。中海学仕里虽然比这两个楼盘好一些,但也担心卖得少,所以想方设法提高知名度。”

不只是中海学仕里,还有一些深圳的新盘也为吸引人气想方设法地“卷”起来。

看了两年房子的“刚需客”尚哲,因资金和地段问题,迟迟没有出手,最近他打算在宝安区看看机会。上上周末,尚哲来到售楼处,却被眼前的景象惊住了。与前两年的体验不同,这次他来到的不是传统的售楼处,而是一家商场,“它的展厅设在商场里,还搭建了样板间,现在深圳很多楼盘都这样,估计是为了保障人流量。”

不过相比这样,开发商深谙最直接有效的引流方式还是真金白银地打折。6月以来,多个项目刚拿到预售证,开盘就打折。

例如,光明凤凰城片区观月台项目备案均价4.69万元,开盘折后价4.28万元;光明公明片区的深业云筑备案均价4.7万元,开盘折后价4.37万元。宝安沙井的招商雍和府备案均价5.2万元,虽无折扣,但每套总价减免3万元。

不过,一位市场人士告诉《财经天下》周刊,有些楼盘确实有优惠,但并不是全部都会有。一些体量大、位置一般、一次就入市就有七八百套乃至上千套房源的楼盘,去化情况不乐观就会打折促销。但地段佳、入市体量小、性价比较高的楼盘,并不需要开发商的让利来换去化。

但无论怎样,在这个曾经创造了无数“日光盘”的深圳楼市里,频繁出现雇人充场、在商场建样板房,抑或打折促销,种种开发商的“妙计”传达出他们焦虑的情绪。

(2022年5月18日,深圳,楼盘建设。图源:视觉中国 )

深圳人不爱“打新”了?

开发商焦虑的背后,是让人“急眼”的深圳新房市场。

魏文告诉《财经天下》周刊,虽然今年楼市稍微回暖,但还不到疫情前一半的水平。深圳房地产信息网的数据显示,2022年5月,深圳新房住宅成交1877套,环比跌幅37.28%。这样的数字,也难怪开发商会坐立难安。

而且最近两个月,随着新房供应量猛增,客户被分流,开发商们面临更激烈的竞争。深圳住建局数据显示,6月份深圳或将有31个新盘待入市。

一位市场人士介绍,2020年深圳新房供应量在8000套左右,而今年全年深圳各区域供应量将达2.5万套。“以前一个片区一个月只有一个新盘,或两个月才有一个新盘入市,现在一个月有两三个盘推出。”

新房如“下饺子”般入市,但一时半会却等不到客户,以至于出现买方市场。“新盘除了极个别需要积分,大部分只要报名就可以选房。”魏文说,这在两三年前根本无法想象。

与三年前“日光盘”迭出形成鲜明对比的是,今年上半年快过去了,全深圳仅出现一个“日光盘”,即位于福田区的海德园。“其他项目不管在哪个地段,有没有学位,没有一个楼盘能全部卖完。”上述市场人士称。

即使是深圳人心中的“网红神盘”华润城,也在转冷的市场中失去了往日的惊艳表现。近日,华润城最后一批344套房源选房结束,售出303套,去化达8.8成,收入只有46亿元。

在当前的市场环境下,华润城的开盘成绩并不差,但距离外界对该盘的期待仍有差距。毕竟在2021年以前的近七年时间里,它一直维持着“开盘即日光”的记录。

华润城是网红豪宅盘,自2014年首次开盘至今,曾创造雨中排队、万人摇号等诸多让人印象深刻的楼市记忆,并实现房价五年涨三倍的奇迹,因此备受深圳购房者热捧。

很多人还记得,2020年华润城润玺一期入市时,近万买房人争抢认筹,中签率仅12%。这是它的巅峰时刻。然而华润城最后一批房源开盘前,公布意向登记人名册,显示最终入围并完成保证金冻结客户589批,中签率近60%。

当地房产中介称,2020年任何住宅新盘出来,购房者打新都要靠积分。现在市场冷静下来,很少有所谓的“网红盘”出现,开发商给的佣金都变高了。

一直热衷“打新”的深圳人怎么会“熄火”了呢?

多位购房者告诉《财经天下》周刊,尽管市场还比较冷清,但据他们的观察,深圳房价一直未有明显下降趋势。在他们看来,这本无可厚非。作为一个超一线城市,深圳一直维持人口流入状态,刚需人群庞大,从长远看,深圳的房子不愁没有市场。

“但现在我身边除了结婚、孩子上学必须买房的,其他计划买房的人都还在观望,真正‘上车’的少。”一位深圳购房者说,买房的人都希望房价更低一些,现在虽然购房优惠政策多且密,但大部分人还期待有更大的优惠。

魏文最近带客户看了许多套房,但最终能成交的不多。“很多刚需购房者手里资金不充足,会花更多时间和精力挑挑拣拣,直到觉得满意了才会下手。”另一方面,购房者普遍对自己工作和收入的稳定性保有顾虑,担心还不上房贷,从而降低了购房动力。

更核心的原因还在于深圳市场环境的变化。此前因新房限价,深圳新房市场均价低于二手房售价。明显的倒挂,让“打新”成为热潮。2021年2月8日,深圳率先推行“二手房指导价”政策,投资者靠买房投资的溢价空间大大降低,“打新”退潮。

“以前周边二手房每平米平均比新房贵1万元左右,即使是刚需人群,只要不急需,也宁愿等新房。”在市场人士看来,此前深圳人热衷“打新”,很多是为了抢一二手房倒挂的红利,但随着二手房指导价出台,“打新”人失望成为必然。

(深圳南山区大冲片区的华润城润玺及华润城润府楼盘。图源:视觉中国)

深圳楼市出现分化?

在这个创造过无数财富故事的城市里,深圳今年的首个“日光盘”是个豪宅项目。

5月底,久违的“日光盘”重现市场,让业内人很是兴奋。毕竟,在持续下行的市场环境中,他们已经太久没有听到这样振奋的消息。

5月30日,海德园A区推出239套房源,备案均价每平12.6万元,每套总价在1700万元以上。仅6个小时,房源即被哄抢一空,收金57亿元。

在这之前,位于南山区的千万级豪宅盘招商仕林臻邸,开盘首日即卖出178套,去化达95%,实际剩余的9套也已经在线下全部售出。即使是终结“日光”奇迹的华润城,首日去化8.8成,相对于刚需盘的冷淡,成绩也颇为可观。

豪宅的火热让市场兴奋,一边惊叹于深圳人的购买力,几千万元的房子居然每90秒就能卖1套,另一边也引起大家猜测,是否这是市场回转的积极信号。

魏文坦言,深圳高净值人群的购买力仍然坚挺,而中低端楼盘的销售情况大多不理想。

另一位市场人士介绍道,深圳豪宅一直属于稀缺产品,供应极少,且多分布于福田、前海、华侨城等极佳地段。“事实上,并非豪宅卖得快,严格来说是哪个项目周边二手倒挂严重,溢价空间大,哪个项目就会被热抢。”

以海德园为例,由于新房限价,每套房产比周边二手房便宜500万元最少,这意味着房子到手即可净赚500万元。如果未来该片区房子升值,利润更高。

但豪宅的火热并不意味着整个深圳市场正在回暖。

据克而瑞数据,进入6月以来,深圳新房成交量呈现曲折上涨趋势。6月前三周分别成交607套、575套、689套,成交面积分别环涨51%、环跌2.9%、环涨17.7%,总体没有明显改善。

二手房市场,今年2月二手房网签仅800多套,创深圳近15年来历史新低。据一位市场人士介绍,到5月份,二手房网签2000多套,环比所有上升,但距离正常市场行情下的成交量还相距甚远。

据媒体报道,近段时间,深圳相关部门多次对当地楼市展开调研,由于担心放宽楼市政策导致房价再次出现明显上扬,因此政策出台的可能性较小。在魏文看来,市场是慢慢被拱起来的,真正回温或许要到今年10月份以后或年底。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,核心区域、价格低于周边二手房的豪宅会率先回暖,这类楼盘客户群是不受疫情影响的富豪人群,他们看到了资产保值增值的空间。“普通新市民预期还比较悲观,买房动力不足,这部分人群可能不会很快入市。整体市场还比较弱。”

(应受访者要求,文中魏文是化名。)