奇特的楼市救助政策

01.

近期,各地方纾困楼市的做法,挺奇特,也挺有意思的。比如,河南两县城推出“小麦大蒜能抵首付款”;江苏连云港一项目,推出“买房送一头200斤土猪”;湖南某央企项目推出了“首付5%,首年0月供”的活动。还有,近期郑州等地炒得热闹的棚改“房票安置”。

这说明了什么?如果把政策纾困分两个阶段,第一阶段,应该是“4.29”重要会议(明确支持各地支持刚需和改善型需求)后,各地不再偷偷摸摸,而是大张旗鼓地纾困楼市,比如退出限购和限售,增值税免征期“5改2”,降低首付比例等。这一阶段,截止到5月20日央行对楼市定向降息。从那以后,一直到现在,各地密集的纾困政策似乎告一段落了。该出台的政策都出台了。到一线城市这里,政策刺激戛然而止。为什么?

一方面,观察前期政策的效果,不急着再刺激,担心政策叠加,房价上涨。一线城市新房价格连续5个月上涨,5月环比涨幅比4月份翻了一倍。另外,疫情趋于结束,加上上下一揽子纾困政策,央行降息等,管理层预计楼市会好起来。所以,包括一线城市在内,政策密集救助告一段落了。但是,市场似乎并没有那么好。1-5月全国楼市销售面积和金额下跌20%-30%;新开工和土地购置下降30%-45%。而且跌幅都在扩大。

当然,从环比来看,5月份比4月份有所改善,但抛开疫情因素,改善并不积极。若从稳定经济、稳定就业的责任和担当来看,楼市表现还是太差了。而且,拉长时间看三年平均,楼市交易量开始“下台阶”了,“稳楼市”的重要性提升。于是,政策纾困进入了新的阶段。

02.

先看看,政策纾困新阶段,面临的形势。

首先,从央行的角度来说,5月一次性将5年期LPR下降15个百分点,而且首套房再降20个基点,对楼市的支持,太够意思了。寄希望于6月份继续对楼市“定向降息”(降低5年期LPR),不太合理。因为,现在市场低迷,并不是利率还不够低,信贷发放少。问题在哪呢?信心不足。比如,5月份实体企业和老百姓的新增中长期贷款,同比都减少了。居民不愿意贷款买房,存款倒是挺积极。今年1-5月,居民存款累计增加7.86万亿元,同比增长50.6%。于是,6月20日新一轮定价窗口开启时,央妈选择按兵不动,再下调就是溺爱。

其次,从地方政府的角度来说,政策工具箱能用的都用上了,也没其他招了。但稳楼市的责任还很重,就只能别出心裁了。

当然,前期未放大招的城市,开启第二轮纾困,比如武汉调整限购政策,降低购房门槛,户籍家庭最多可买三套房;补缴6个月社保,外地人就可以买房了。

有人算了一下,武汉户口的家庭在限购区域最多能买5套,限购算是基本放开了。估计,就目前的市场情绪来看,再考虑到“稳住经济大盘”的压力之大,下一步类似武汉这样的二线城市,可能会和武汉差不多,不再扭扭捏捏了,限购可能要退出,有的退出“只做不说”。

03.

对那些纾困招数“用尽用完”的城市来说,只能别出心裁了。就比如,棚改“房票安置”。“房票安置”,就是按照货币安置、产权调换的政策,房子被拆迁后不再按面积赔付安置房,而是折算成等价的欠款,再以房票的形式出具给被征收人,被征收人拿着房票可以去郑州市区买房。

以郑州为例,被征收人用房票购买的商品房,不计入家庭限购套数。购买过程中,如果票面金额足以支付购房款,不得拆分使用;如果不足,可以申请商业贷和公积金贷。新房交付前,保留原址学区入学资格。房票有效期一年,逾期未使用的,重新按照货币补偿方式进行安置。

除了郑州,近期多个三四线城市政府也发布了“房票安置”政策。而且,这也并非一个新政策,在2015-2017年大规模棚改那时,西安、安庆、济宁等城市出台这个政策。温州是第二次搞房票安置了,这次也搞得比较彻底,全面停止安置房新建,房屋征收“房票政策”全覆盖。

棚改大规模、大范围搞“房票安置”,这是第一次。

为什么会在这个时候出现?

笔者认为,对地方政府来讲,“房票安置”下拆迁补偿的压力小了。只有当持票人拿着房票去买了房,开发商实现了销售,才转化为政府支付。在当前各地财政压力比较大的情况下,这种方式比较恰当。

其次,拆迁地块往往是城市中心区域,土地容易卖得出去。拆迁完成以后,就可以卖地了,但这时候还不需要支付拆迁补偿,这有助于增加地方收入。

再次,“房票安置”可以创造需求,还能满足被拆迁人差异化的需求。棚改项目往往是“老破小”二手房,业主自己改善住房的诉求比较强,但其手上的二手房卖不出去,即便能卖得出去,也难以换得起想要改善的房子。有了政府发行的“房票”,情况就不一样了。

一般来讲,“房票”的金额一般要大于货币补偿金额,持票人买房的实际负担下降,也取得了实惠。这样,被拆迁那户有动力申请房票。一旦获得了“房票”,就意味着创造了新的需求。这个需求可能不是现在购房,但终归会去买房。而且,房票还可以流转,被拆迁人可以将房票在二级市场卖掉。这样,就相当于把手上的二手房卖掉了,或者卖给了想买房的人。这样,不仅解决了“老破小”二手住房交易难、改善型需求无法实现的问题,也相当于让这部分难以流转的房源流转起来了,可谓良性循环。

04.

由此,一旦某些楼龄长、配套设施老旧的小区,二手房很难卖出去,也就是靠业主自身或社区难以改善住房时,政府棚改“房票安置”就是一个可行的路径。当然,未来、禁止大拆大建的框架下,这也不会是主流,但对于某些“老破小”的改善型需求,不啻为一个选项。重要的是,“房票”的设计可以非常灵活,除了面额可以比货币安置大,以激励被拆迁人选择“房票安置”外,还可以针对不同区域安置,给出不同的优惠激励。比如,选择去化难度大的区域,价格更优惠,相当于持票人以更低价置换房子;再如,不同时间优惠也不同,激励大家赶快买房。

棚改安置的新设计,最主要的目的还是实现库存的去化,提振市场预期和信心。

一方面,通过发房票的方式,把这部分潜在需求转化为现实需求;

另一方面,通过票面金额设计、购房优惠设计等,降低这部分人购房成本,并激励这部分人换房。有了交易量,市场才能有信心。理解这样的政策,必须要着眼于一个大的背景,就是当下老百姓购房意愿不高、信心不足。即便前期纾困政策不断出台,但大家就是不买房。交易量不足,信心更低、预期更差,就形成了恶性循环。于是,就挖苦心思地想出了这样的政策,即人为创造需求,激活交易量。然后,通过实打实的交易量,来提振信心、扭转预期。

所以,就不难理解,“小麦大蒜能抵首付款”,“买房送一头200斤土猪”这样的刺激购房需求的政策了。放在过去,这种需求端的政策,是怎么也不会想到的,但当下就发生了,它从侧面说明,旺盛的需求一去不复返,需求端刺激的边际效果减弱。

未来,政策需要更加精细化地设计,特别是供给端做文章,全面降低供给成本,匹配新市民为主的需求,才能让供需重回正轨。