“房票”应是选择,而不能是限制

最近,“房票”作为一种安置方式再现江湖,目前至少20多个城市正在探索各自的“房票”政策。

不同于计划经济时的配额制“票证”,目前各地试点的“房票”是一种权益凭证,通常是在拆迁安置或人才安置等方面,通过对准备征收的住宅进行货币量化,或有关部门设定人才住房优惠额度,确定所需支付的货币对价,然后,将全部或部分支付对价用“房票”形式发放,已体现其在规定时间内专款专用的特征。

对于棚户区改造,之前很多地方对拆迁户普遍采取集中回迁安置方式,就是征收人对拆迁户的住宅进行货币估值后,并承诺拆迁对价为:在原地为拆迁户提供若干面积的安置房,以及另外支付若干额度的货币补偿。对于人才住房,之前的做法是专门修建人才公寓、人才小区,以实物住房的使用权或所有权直接支付。

引入“房票”后,拆迁户和人才可以凭“房票”进入所在地区的房市,选择购置自己满意的住房。一般情况下,这会带来多赢格局:

对拆迁户和人才等权益人来说,“房票”为其提供了更多的选择菜单,自己不必只选择特定地方的住房,显然选择的自由度提高了,权益人买到称心如意的概率就大了。

对于地方政府来说,“房票”会增加拆迁户和人才的吸引力,减少拆迁难度,提高棚户区改造等的效率。同时,有助于减低棚户区的改造成本。“房票”本质上是一种产权调换凭证,采用“房票”拆迁时,当地政府和其他相关方暂时不需融更多资金来向拆迁户和人才支付交易对价。

一般而言,各地的棚户区改造,其中的拆迁环节主要交给第三方执行,第三方通过与被拆迁对象谈判,确定对价,把生地变成熟地后再交给地方政府进行挂牌拍卖。显然,棚户区改造中,参与方众多,尤其是第三方需要大量垫资,而在市场交易中,参与服务的环节越多,成本越高,这实际上抬高了棚户区改造成本,“房票”的推出,将有效降低拆迁的难度,减少一些不必要的环节,从而有助于降低拆迁成本。

对于开发商来说,“房票”会提高其设计开发的自由施展空间,无需在开发中预留出一大片土地用于安置回迁户,从而可以在规划合规的范围内“自由施展”,自身收益最大化。

显然,诸如棚户区改造等发放的“房票”,并不能简单地理解为去库存,因为棚户区改造本身也是在增加供给,“房票”只是增加了拆迁户等的选择自由。

不过,“房票”充其量是一种对价支付的方式,不能成为唯一方式。因为“房票”带来的市场自由是拓展了购房的选择自由,但如果一些地方对棚户区改造等只提供“房票”+少量现金补偿的方案,那么就会剥夺了拆迁户选择不购房的自由。因此,“房票”只能是一种选择,不能是一种限制。

而要真正发挥“房票”的积极作用,提高市场选择自由,就要避免为“房票”的使用场景和规则设置不合理的限制。比如,或隐或显地指定“房票”的使用范围,将棚改释放出来的刚性购买需求,变相引流到特定楼盘和地域,以进行变相利益输送。变相利益输送还有很多方式,比如,通过限制使用时间,将“房票”导流到特定时段销售的楼盘,因为在特定时间可以营造只有某个楼盘在售的场景,抑或通过设置“房票”的行权复杂程度,变相限制“房票”在二手房市场交易,从而将“房票”流量导入新盘等等。

此外,要避免变相压低“房票”购买力,侵害“房票”持有人合法权益的行为。要知道,在目前各地房市,市场容量是有限的,“房票”持有人的集中入市,本身就对市场具有冲击影响。

总之,当前“房票”具有提高市场交易自由和交易灵活性等特征,同时也存在人为操作、干扰市场的空间,要趋利避害关键是通过开放式地议题设置,让利益各方都参与“房票”使用规则的设计中,让“房票”成为市场公平自由交易的助推器,市场交易效率的润滑剂。同时,必须明确,“房票”只是一种选择,而非唯一的选择,人们可以选择完全货币对价,以给予权益人不购房的选择自由。