限跌令蔓延20多城,或成房企回款自救拦路虎,地方如何救市引争议

建业地产热热闹闹的大蒜、小麦抵首付的活动,在火速出圈数天后紧急叫停,以“大蒜成交仅30套”、“小麦成交0套”告终。

公开消息显示,所谓的“大蒜、小麦抵首付”,就是农民将农产品销往建业制定的收购商处,建业给农民购房者减去相应的购房款,建业本身并不收购农产品。

虽然外界争议颇多,甚至有观点称“胡葆森丢掉体面”,但《凤凰WEEKLY地产》了解到,地产业内对建业的此次活动的判断正面居多,所谓的“荒诞”其实是一个实操性很强的优惠策略。

“影响不好”

建业地产的一名员工向《凤凰WEEKLY地产》透露,“大蒜小麦”抵首付是为了减价促销。“这是我们的轻资产项目,政策相对灵活,重资产项目没有这样搞过。”这名员工说,“但只能小幅度降价,还是要保利润的。”

“其实是一个挺不错的减价营销策划,影响太大就被毙掉了。”河南当地一家央企开发商的分公司员工告诉《凤凰WEEKLY地产》。

而之所以建业选择用农产品抵首付,一来是客户群体决定的,“因为我们客户一半以上都在乡镇,而乡镇农民也多有进城需求,所以刺激一下买房欲望。”上述建业员工解释道。更隐晦的一个原因则是避免高调降价,“虽然这两个县城对房价没有刻意限制价格,但大家也都不会明着降价,以免影响市场信心。”

这位建业员工口说的“影响不好”的行为,其实在更多的城市,正在被明确的行政命令禁止,即从去年8月份以来陆续出台的”限跌令”。

去年8月,湖南岳阳发布《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》,规定商品房销售的实际成交价格不得低于备案价格的85%,是这波限跌令中首个发布通知的城市。

最新类似的通知,是福州市平潭区发布的。该地明文要求,商品房实际销售价格不得超出备案价格上下幅度的15%。同志的关键字是,“进一步规范实验区商品房销售市场秩序”。

更多的限跌是以看不见的形式出现。

去年8月,唐山约谈了包括华润置地、中海、万科等10家房企在内的相关负责人,要求他们不要恶意降价,否则不予网签。

一些半民间的行业协会也自发“自律”,去年的昆明房协也明确表示禁止房企恶意降价,称“若房企恶意降价将被约谈,情节严重者停止网签”。

据媒体统计,至今已有超过20个城市对房企大幅度降价采取了的制止措施。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍:“其实15%的幅度限制没什么大问题,因为商品房预售管理办法中,本来规定的销售价格就是备案价上下浮动15%以内,如果超过15%是要重新备案的。”

但很明显,多地的“限跌令”明确说明了,如果价格降幅超过15%,将不会给予重新备案和网签。“当然,目前不允许明显的下跌,确实是有担心地价、房价不稳的考虑。地方政府稳定地价和稳定房价是长效机制,这种时候开发商降价促销,是地方政府不愿意看到的。”李宇嘉补充道。

“一刀切”?

事实上,上一轮周期中也有限跌令的出台。

2019年, 在去化压力下,部分三四线城市的部分楼盘采取了降价促销手段。当年3月,江西赣州市首先发布了一份“停止特价房”销售的通知,要求房企停止低于申报价格的“特价房”销售,且价格不得低于2月。之后湖北恩施、安徽马鞍山纷纷跟进,安徽合肥、芜湖、砀山等地个别楼盘也因降价被当地主管部门要求不得降价或给予处罚。

民间看待限跌令,大多会解读为政府对房价的保护,进而利好开发商。但业内都清楚,楼市下行之迹,恰恰是这样的保护,成为开发商想以价冲量的“拦路虎”。

最近一份网络间流传的一封广东省地产商会发出的文件,道出了当下开发商的困境。

这份文件名为《关于促进房地产业平稳健康发展的意见和建议》,文件中称:“不少地方政府的’限价令’限涨价又限降价,令企业无法根据市场实际情况降价促销,无法通过快速销售以回款自救,形成了进退两难的不利局面。”

广东省地产商建议:“调整当前’一刀切”式的限价管控,适当放宽备案价限制。”

很多人担心,一旦开发商打响价格战,会带来意想不到的混乱。

但克而瑞在最新的报告中建议:“有序放开’限跌令’,鼓励房企以价换量,通过必要的降价措施加快滞销楼盘成交转化,也有利于楼市成交逐渐恢复正常化。”

“救市应该是救市场,而不是破坏市场。应将扭曲市场的各种限制全部解除;对市场下行的城市,不是限降价,而是暂停土地供应,改善预期。”世联行联席董事长陈劲松称。

在20多个城市纷纷干预开发商降价的时候,有的城市做出了不同选择。

去年12月,有成都荣盛时代的业主在政府官网后留言,称楼盘将剩余的几百套房源“恶意降价促销”,对早期的购房者有失公平,导致才买房不到2个月的业主直接损失70万以上。

成都市公园城市局官方回复称:“经核实,开发企业降价销售未违反成都市房地产现行法律法规,该情况属于市场经济。”