三四线城市的房子如何选择,哪怕房价下跌,也要会判断

不要错误的判断自己所在的城市

全国共计337个地级以上城市(2021年5月):

一线城市:4个

新一线城市:15个

二线城市:30个

三线城市:70个

四线城市:90个

五线城市:128个

三线城市是根据城市建成区规模、城市人口数量、经济发展水平和GDP总量等多个指标综合评估的具有战略意义、经济较发达、经济总量较大的大中城市。

三线城市大部分城市规模较大,中心城区非农业人口多数在100万人以上,城市基础设施、商业配套设施和交通设施相对比较完善,居民拥有一定的消费能力,居民的生活水平一般相对比较富裕,城市拥有一定的支柱产业,产业结构相对比较合理,对某些大型企业仍具有一定的吸引力,但城市综合竞争力仍有待进一步提高。

三线城市一般多为东部地区的经济发达城市,中部地区的省域副中心城市、区域重点城市、或经济强市,西部地区的省会城市。

三线城市经济强弱之分

三线强:银川、西宁、海口、洛阳、南通、常州、徐州、潍坊、淄博、绍兴、温州、台州、大庆、鞍山、中山、珠海、汕头、吉林、柳州。

三线中:拉萨、保定、邯郸、秦皇岛、沧州、鄂尔多斯、东营、威海、济宁、临沂、德州、滨州、泰安、湖州、嘉兴、金华、泰州、镇江、盐城、扬州、桂林、惠州、湛江、江门、茂名、株洲、岳阳、衡阳、宝鸡、宜昌、襄樊、开封、许昌、平顶山、赣州、九江、芜湖、绵阳、齐齐哈尔、牡丹江、抚顺。

三线弱:本溪、丹东、辽阳、锦州、营口、承德、廊坊、邢台、大同、榆林、延安、天水、克拉玛依、喀什、石河子、南阳、濮阳、安阳、焦作、新乡、日照、聊城、枣庄、蚌埠、淮南、马鞍山、连云港、淮安、丽水、衢州、荆州、安庆、景德镇、新余、湘潭、常德、郴州、漳州、清远、揭阳、梅州、肇庆、玉林、北海、德阳、宜宾、遵义、大理。

东南地区三线潜力大于中西部

三线城市中,经济发展速度快,且人口同比增长的区域基本都在东南沿海地区。很大一部分原因是东部经济发展速度快,在改革开放初期,深圳在几十年时间里从一个小渔村发展到一线城市,可见沿海城市的潜力有多大!

依托省会的发展,一线城市带动三线城市发展的趋势越来越明显,同时经济发展强的省会,也能促进三线城市的发展,虽说强省会战略能带动发展,但是离省会越近的城市风险就越大,很容易变成虹吸效应,人口反而被省会城市吸引。

用福建举例子,莆田介于福州和泉州两个城市之间,独有的地理位置,距离不远不近,又拥有自己的品牌,加上鞋工厂的突出,所以经济一直保持很好的发展,然而靠近福州的三明,南平,宁德处于江西省的边界上,这些四线城市的人口不断的被福州吸走,没有自己的产业,就留不住人才。所以在选择去哪个城市就业或是去哪个城市买房,对城市的发展定位是至关重要的。就像大家会说,北京上海的钱比较好赚,有钱人多的地方钱更好赚。

如何判断三四线城市的房价空间

对于三四线城市,乃至县城的房价是否有空间,答案是很明确的:三线城市有潜力,四线城市会停滞,县城房价会跌。

三线城市主要还是要看产业,产业好就业率高,机会就大。从全国看去,中西部人口在逐步地往东南沿海方向流去,所以在东南沿海的城市发展注定会强于内地的发展。如果现在看不出来,再过十年就会更加明显,大家可以拭目以待!云南,四川,贵州,湖南,湖北的人口这几年都在负增长,反而是江苏,浙江,福建,广州,深圳每年的人口都在增加,因为国际经济贸易越来越扁平化,所以占据天然优势的沿海城市依然有较大的空间。

地级市的房价主要看工业,没有强大的工业支持,房价下跌是必然的,最简单的例子就是福建宁德,因为这几年电池行业的发展,宁德时代做了很大的贡献,也导致名的房价从单价1.5万涨到1.8万,工业上就业高,不说吸引外地人口,但是当地的人都留下了。房价起码可以稳定在一定的水平线。

县城的房价就看底子厚不厚了,原来县城人口本身就少的地方,那就不要去买县城的房子了。县城买房的人有一半是在外面赚到钱了,回老家置业,在竞争激烈的大城市里,老家有一套房子也是给自己一个退路,所以原来县城人口本身就少的地方,它未来的房价也会逐步下跌,趋势如此!

房子如何选择,即使它会跌

只要有过买房经验的人都会依照地段繁华程度,是否有学区,交通是否便利,楼盘的口碑好不好,户型好不好,这几个标准去衡量一个楼盘是否值得购买。比较浅见地说,这样买房就是给开发商的广告带入坑了。

地段固然重要,作为三线城市的房子ZF对区域的发展是很重视的,可能现在看不出什么规模,但是作为一个城市的重点发展区域,在规划,在就业,在交通,在配套上都会跟上,也会促进人口增长,所以要用长远的眼光去看待一个城市对某个板块的发展,才有可能让房子更加保值,甚至是升值的可能。

福州的高新区是一个很典型的例子,福州把这里定位高新区发展,人口增加的同时也把商业配套一起搭进去,这个板块就迅速发展起来,房价逆势增长。

三四线房子更要选择带学区属性的房子,随着时代进步,人们生活逐步富裕起来了。而且现在出生率那么低,对孩子的教育会更加重视。加上三四线城市和一二线的教育资源不匹配,所以对于县城也好,地级市罢,学区将会成为这些城市的最保值的房子。

2022年房价会跌,未来涨幅不会大

2022年同比2017年,全国房价都呈现下跌的状态,部分城市跌幅较大,每平米跌5000/平米左右。更有甚者,很多房子已经卖到2016年的价格,这6年按照每年5%的资金保值增值率,100万的房子现在应该价值130万才对,所以这时候持有多套房子的人,资产已经在大幅度缩水。

未来三四五线城市的房子具有价值的就只有两个特性:

一、学区属性

二、当地Z府核心发展区域

以上这个两个把握住了,基本还能保持价格的稳定,大胆预判的话,下次房价上涨,这两类型的房子会涨得更快!

#房产教练周小方#点点关注!