降价265万元仍6次流拍!深圳豪宅的坑多少人踩过?

最近深圳豪宅市场那么的火,但并非所有豪宅都是涨涨涨的。

买对了豪宅的人,可以天天躺着收钱;买错了的土豪,也有可能天天倒贴钱。

6月24日,上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行(以下简称“浦发深圳”)名下的深圳市盐田区东部华侨城天麓3区莱茵庄园46栋A501房产(以下简称“天麓A501”),最终因无人出价而流拍。

据阿里拍卖显示,本次拍卖热度共有120人设置提醒,吸引了9015次围观,但只有1人报名。最终,却因竞买人未出价,竞价失败,天麓A501宣告流拍。

值得一提的是,天麓A501房自2018年9月首次拍架至今,先后6次流拍。

此次天麓A501起拍总价已经从第一次的823万元降到558万元,降了265万元,降幅超过32%。另外,此次天麓A501起拍单价只是参考价的一半。

“地板价”拍卖仍6次流拍

据悉,该房产原业主因无力偿清债务,2019年已将天麓A501作为抵债房产转移给浦发深圳。

自此,浦发深圳从债主变业主,并多次通过法拍处置该房产。有点小感慨,这不是坑了个人业主之后再坑银行么?

天麓A501于今年6月13日在司法拍卖平台阿里拍卖挂牌,起拍价558万元,折合单价约2.52万元/平方米。这是一套建筑面积约223平方米的复式住宅,于2012年4月竣工,至今仍是毛坯状态。

天麓A501现状,来源:阿里拍卖

天麓3区的参考价是5.50万元/平方米,1区至9区参考价在5.5万-6万元/平方米之间。在深圳已发布参考价的3595个二手楼盘中,只有31个的价格低于天麓A501的起拍单价,且多是位于龙岗坪地、大鹏南澳等较为偏远的郊外小区。

2018年,因原业主无力偿还贷款,债权人浦发深圳申请查封其名下房产天麓A501,强制拍卖以偿还债务。彼时,关于天麓A501的市价,专业评估机构给出的估值是1176万元

之后,随着深圳房地产市场区域分化、结构调整,天麓A501价值持续缩水。

2018年9月30日,天麓A501首次开拍,起拍价约823万元,和市场价相比打了7折,因无人竞买流拍。

2018年10月、2019年1月,天麓A501又经历2轮拍卖,起拍价降至约658万元,仍无人竞买。

3次流拍后,2019年4月,天麓A501作为司法抵债房产以法院裁定的方式过户给浦发深圳,登记价约658万元。

至此,浦发深圳从债主变身业主。

根据《商业银行法》第四十二条规定,商业银行因行使抵押权、质权而取得的不动产或股权,应当自取得之日起二年内予以处分。

因此,在2021年12月10日、20日,浦发深圳将天麓A501挂牌拍卖,起拍价分别为527万元、558万元。两场拍卖虽吸引上万人围观,仍黯然收场。

6月24日的这次拍卖,天麓A501热度不减,但仍以流拍收场。

半山海景豪宅,却被中介、银行嫌弃

东部华侨城位于深圳盐田,沿山而筑,可俯瞰大梅沙全景,占地近9平方公里,是华侨城(000069.SZ)投资35亿元开发的世界级度假旅游目的地、首个国家生态旅游示范区,由酒店、文旅、地产等板块组成。

天麓是东部华侨城地产板块项目,共4个地块分8区开发(无四区),定位为洋房和别墅,于2007年开售。位置最为优越的8区于2009年年底入市,以近13万元/平方米的单价晋身深圳“楼王”。

东部华侨城天麓曾连续2年入选“中国十大豪宅”,“白色派”建筑大师理查德·迈耶亲自操刀设计了5栋房子。开发商还曾推出乘直升机看楼活动,用于接待的“春天号”直升飞机是有19座的超美洲豹AS332L机型。

时过境迁,这座半山海景豪宅,已经鲜有问津。

图片来源:阿里拍卖

据了解,天麓不止中介瞧不上,还被大部分银行拉进“黑名单”,90%的银行都不会接受天麓作为抵押物。

天麓在法拍市场,同样陷入僵局,据不完全统计,自2017年以来,天麓在阿里拍卖累计有80次拍卖记录(含同一房产多次拍卖),仅有12套顺利成交。

上一次成功交易的一套房产,是今年6月12日拍卖的天麓6区31栋502房产,建筑面积约219平方米,成交总价约598万元,原业主购入价约1079万元。

非普涨时代,更要看“选对房产的全新5要素”

非普涨时代,无论是深圳还是其他城市,并不是所有豪宅都是能买的,必须要有更精准且价值的判断。否则很有可能买房亏几百万。

哪怕是买第1套房,由于也是受到价值导向的影响,也要具备这样的思维。

什么叫“价值的买房决策”?就是从以前纯粹的户型、自然资源、纯住因素,转变成:

当然,我们并不是说户型、自然资源不重要,而是其重要性下降了,让位给时间、效率占先了。以前是优点的纯居住性质,甚至由于效率竞争的出现,变成了劣势。

需要特别重视的是,随着效率提升,时间成本越来越高,具备上述五个重要因素的豪宅,才是真正值得持有的资产。

来源:尹香武,房地内参,咚咚找房,楼市爆料