北京房产律师:父母给子女出资买房,面临的三个问题及解决方案

父母给子女出资买房常见的三个问题。第一个问题,如何保障自己的出资属于子女的个人财产,子女离婚时不被作为共同财产进行分割,或者自己的利益不受损失,损失最小。第二个问题,子女的配偶从事经营活动,如何保障房产在将来的债务问题中避免被司法机关查封处置?第三个问题,如何保证子女未经自己的同意不能擅自处分房产,比如把房产赠与给配偶,或者是加上配偶的名字,或者把房子转让抵押?第一个问题相对容易解决,可以签订赠与协议,明确父母的出资赠与给子女个人。如果父母是全款买房,房产也登记了子女一个人名下,房产就属于子女的个人财产。子女的配偶是无权分割的。如果父母是部分出资,或者房产登记在子女的夫妻两人名下,在签订赠与协议的情况下,父母的出资属于子女的个人财产出资,将来分割财产时,也会考虑个人出资较多,给予多分房产。另外,还可以要求子女及其配偶签订借款协议,即使将来子女离婚,房产被分割,父母仍然可以借款协议要求子女及其配偶偿还借款本金和利息,相当于没有损失。赠与协议和借款协议的方式都可以避免子女离婚时的财产损失或者是减少损失。

第二个问题,如何避免债务风险一般是比较难解决的。因为债务问题涉及家庭成员之外的债权人,并且债务发生存在不确定性、不可控性。无论是赠与协议还是借款协议,各种类型的协议都是内部约定,只对协议签订的各方具有法律约束力,是不能对抗债权人的。此时可以通过在房产上设置抵押权的方式对抗外部的债权人,抵押权具有优先性。第三个问题,防止子女擅自处置房产,最好的方式就是把父母的名字加到产权证上面,如果不变,假名可以附条件赠与的方式限制子女处置房产,或者还可以在房产上给父母设置居住权、抵押权等,也可以限制子女处置房产。